Клондайк на шести сотках
12.07.2006
Объявив «дачную амнистию», правительство дало шанс разбогатеть сотням тысяч владельцев садовых домиков с участками. Получив законное право собственности на фактически принадлежащие им дачи, они смогут резко поднять цену на ставший легальным актив. Риелторы в ожидании всплеска активности на дачном рынке уже потирают руки: дорогая недвижимость редко продается без участия посредников. В компании «Миэль-Недвижимость» рассказывают, что однажды туда обратился москвич, купивший по сходной цене и приватной договоренности с продавцом маленький домик в Подмосковье. На его месте он отгрохал особняк стоимостью $800 000. А через несколько лет освободился из заключения один из хозяев того самого домика. По закону он имел все права теперь уже на особняк. Риелторы помочь не смогли, и новому хозяину пришлось договариваться с прежним посредством внушительной суммы—по сути, купить еще один дом. Каждый год юристы «Миэль» выслушивают по полсотни подобных историй. Большую часть спорных вопросов удается решать без вмешательства суда.
Но бывают случаи—например, если дача была получена в довоенные годы прошлого века,—когда может помочь только суд. В советское время понятия собственности на землю не было и участок мог выдаваться в пользование за какие-нибудь особые заслуги перед государством. Владлен Волошин, заместитель гендиректора компании «Велес-Капитал», вспоминает, как несколько лет назад, будучи госрегистратором, принимал пожилую посетительницу, которая в доказательство законности владения своей дачей в Калужской области принесла разрешение на выделение земли, подписанное Лаврентием Берией. «Попросить Берию выдать что-нибудь поубедительнее было нереально, поэтому пришлось отправить бабушку в суд»,—серьезно говорит Волошин. Впрочем, бабушка в суд могла и не ходить, поcкольку нанимать адвоката дорого, да и незачем—дачу ведь никто не отбирает. Де-факто она была бабушкина, а де-юре—ничья.
Из-за неразберихи с регистрацией прав собственности отсутствует полноценная рыночная статистика. Общее количество дач и щитовых домиков на шести сотках в садовых товариществах и кооперативах можно подсчитать только очень приблизительно. По данным компании Blackwood, товариществ и кооперативов в Московской области более 11 000. В одну организацию входит в среднем 90 домов, то есть всего дач в Подмосковье около миллиона. Многие владельцы дач, продавая их, даже не задумываются о юридической стороне дела. Сделки регистрирует председатель садового товарищества, просто меняя записи в книге садового товарищества. «Эти дома продаются по принципу продажи машин по доверенности. Продал, а в любой момент можешь отозвать. Сделка на честном слове,—говорит партнер юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский.—Вообще, их нельзя продавать, завещать, закладывать, сдавать в аренду».
Из-за непрозрачности рынка теряют потенциальный доход риелторы, ведь сделки в садовых товариществах совершаются без их участия, благодаря «сарафанному радио». Видимо, поэтому никто из опрошенных SM риелторов не смог оценить объем рынка. Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации «Инком-Недвижимость», предполагает, что там ежегодно совершается порядка 30 000 сделок. Сумма сделки, по словам Елисеева, колеблется от $5000 за участок до $15 000 за сотку. Если бы все их проводили риелторы, им бы достался рынок с внушительным оборотом—порядка $1 млрд, при условии, что средняя цена сделки составляет около $30 000 (скромный домик в живописном месте в 100 км от МКАД). Комиссия риелторов обычно составляет 4%—иными словами, порядка $40 млн проплывает мимо них. Присутствие риелторов заметно только в сегменте дорогой недвижимости. По словам Александра Дениевского, коммерческого директора компании «Новый город», количество сделок с участием риелторов прямо зависит от инвестиционной привлекательности подмосковного направления. Там, где дома дороже, риелтор участвует в сделке чаще.
ЦЕНА ВОПРОСА
Чтобы перевести дачи на легальное положение, правительство с 1 сентября объявит дачникам «амнистию», которая продлится до 2010 г. «Это закон для тех, кто получил участок в дачных объединениях еще до вступления в силу Земельного кодекса в 2001 г. Раньше эти участки выдавались в бессрочное пользование или пожизненное владение, но фактически владельцы не имели права собственности на них»,—поясняет Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood.
Согласно новому документу, у владельцев дач появится возможность без лишних проволочек зарегистрировать свое право на загородную недвижимость. Достаточно предъявить в муниципальные органы власти свидетельство старого образца, выписку из хозяйственной книги, выданную местными властями, или членскую книжку садовода. Причем права можно будет узаконить и на самовольно присоединенные земли, и на самострой на участке. Если раньше владелец загородного дома при отсутствии необходимых документов мог доказать свое спорное право на него только в суде, то теперь вопрос может решить муниципалитет.
Депутаты Госдумы уже подсчитали, что в амнистии нуждается почти 40 млн россиян. Все они являются счастливыми обладателями садовых участков и огородов, дач и приусадебных хозяйств, но при этом не платят налогов. «Этот закон больше нужен государству, а не народу. Когда по улицам ездят три велосипеда, до них никому нет дела, а когда сотни тысяч, то их уже надо сосчитать»,—объясняет инициативу правительства Дениевский.
Впрочем, законодатели позаботились и о населении. Выдача свидетельства о праве собственности на землю и дом будет стоить всего 100 руб. вместо прежних 500. Депутаты только не учли, что перед подачей документов на регистрацию дачнику надо провести межевание участка и оформить кадастровый план—а это как раз и есть самая затратная и трудоемкая процедура. Причем обойти ее не сможет почти никто. «В Подмосковье в 70% случаев участки накладываются один на другой и не совпадают с теми, что указаны в кадастровых картах»,—утверждает Жанна Щербакова, управляющий директор компании «Миэль-Недвижимость». Дело в том, что до середины 1990-х участки вручную замеряли рулетками. Сейчас используют GPS-системы, которые очерчивают и рассчитывают границы земель с точностью до 10 см. Отсюда и разница в данных.
В агентствах недвижимости уже встречались жертвы такого технического прогресса. В корпорацию «Рескор» недавно обратился клиент, который хотел продать 16 соток на 16-м км Минского шоссе. Он не появлялся там с 1993 г., а когда вместе с риелтором приехал посмотреть «товар», то обнаружил, что участка нет—его поделили соседи и благополучно на себя зарегистрировали. За 13 лет изменились не только способы замера земель, но и—четырежды—формы свидетельства о собственности. Соседи удачно воспользовались неразберихой, а прежний владелец потерял порядка $160 000. Все, что смогли посоветовать бедняге риелторы,—смириться с потерей.
Впрочем, бизнесу риелторов этот сыр-бор только на пользу. Татьяна Сташкевич, руководитель отдела загородной недвижимости «Рескора», говорит, что уже сейчас в очереди в регистрационные ведомства ежедневно выстраиваются по 350 человек, а в день принимают не больше 15. Это те, кто не ждет амнистии. Причем стоять в очереди приходится не по одному разу—если каких-то бумаг не хватает, чиновники сразу заворачивают просителя. Протолкавшись в очередях с год, горе-дачники идут в агентства недвижимости, где процедуру легализации земли и дома проводят примерно за три месяца. Стоит услуга от $1500 до $5000. Но такие деньги готовы платить только те собственники, чей загородный дом стоит хотя бы $15 000. Остальные все же предпочтут очереди. «Муниципалитеты не справятся с таким наплывом посетителей, а риелторам дачники будут только мешать»,—ужасается Дениевский из «Нового города». Логично предположить, что за работу в еще более сложных условиях агентства недвижимости повысят плату за оформление. «Раз это источник пополнения чьих-то карманов, конечно, велик соблазн установить цены повыше»,—соглашается депутат Госдумы Галина Хованская, участвовавшая в разработке Жилищного кодекса. Она признается, что голосовала за принятие закона, однако не сомневается, что из-за цены вопроса большая часть дачников махнет на регистрацию рукой.
ПЛАТА ЗА ПРОЗРАЧНОСТЬ
Благая вроде бы идея законодателей уже сейчас вызывает скепсис у тех, для кого она придумана. В апреле, когда закон о дачной амнистии проходил второе чтение, ВЦИОМ спросил у россиян, в интересах кого, по их мнению, она проводится. Только 19% опрошенных полагают, что в интересах всех владельцев дачных и садовых участков, 31%—что в интересах богатых владельцев дач и коттеджей, 36%—в интересах чиновников, которые занимаются приватизацией дачных участков и дач.
Хотя про чиновников народ так зря. Конечно, сейчас большую часть вопросов риелторы решают благодаря их «сговорчивости». Однако амнистия росту коррупции способствовать не будет, поскольку процедура оформления останется прежней. Риелторы даже замечают, что дать взятку за оформление становится все сложнее—чиновники боятся. Можаровский из «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» прогнозирует, что преодолеть бюрократические и финансовые преграды не сможет или не захочет примерно половина дачников. При этом у 75% из них будут затруднения с землей и постройками, решать которые когда-нибудь придется в суде.
Зато те дачники, которые пройдут все круги ада и станут законопослушными собственниками своих участков, получат недвижимость с рыночной ценой. «Из ничего ВВП в стране вырастет в разы»,—шутит Елисеев из «Инком-Недвижимости». Во сколько именно раз? В компании «Новый город» привели следующий пример из своей практики. Продавался дом в Мещерском. Это поселок, который административно входит в состав Москвы. Соответственно, права собственности здесь быть не может, но может быть законно оформленная аренда. Ее, однако, не было, и в результате дом площадью 100 м2 на 10 сотках земли был продан всего за $200 000 при рыночной цене $600 000–800 000. Примерно таков потенциал роста цен на ныне нелегальные дорогие дачи и участки. «Шесть соток» подорожают еще радикальнее. Литинецкая из Blackwood уверена, что стоимость участков в садовых товариществах и кооперативах может повыситься до среднерыночной цены в экономклассе. Вместо нынешних $10 000 они могут потянуть на все $75 000. Щербакова уверена, что и количество продаж возрастет на 30%. Правда, из числа покупателей исчезнут те, кому дача нужна прежде всего для пропитания.
Появится новое поле деятельности для частных застройщиков. Елисеев из «Инкома» не исключает, что они начнут скупать оформленные участки в садовых товариществах в 30–50-километровой зоне от МКАД. Таких товариществ много на Минском, Киевском и Новорижском шоссе, где пока не ступала нога девелопера. Застройщики будут покупать землю, сносить строения и возводить новые коттеджи. По оценкам Елисеева, порядка 20% владельцев свои участки продадут без колебаний, потому что все равно ими почти не пользуются—приезжают раз в сезон на шашлыки.
Впрочем, все эти изменения на рынке загородной недвижимости—дело достаточно далекой перспективы. Правительство в течение двух месяцев должно разработать и утвердить формы деклараций для приема документов от дачников, но, как отмечает Галина Хованская, наш кабинет министров в подобных делах особой скоростью не отличается. Например, документы к Жилищному кодексу, который был подписан полтора года назад, чиновники подготовили только сейчас. А если учесть, что загородный рынок—сезонный, то и заниматься дачными проблемами москвичи начнут не раньше весны-лета следующего года. Так что всем желающим купить по сходной цене перспективный участок с сомнительной историей стоит приступать к изучению предложений уже сейчас. Вас потом все равно амнистируют. Только вот неизвестно, в какую сумму вам это обойдется.
--------------------------------------------------------------------------------
Лилия Лобанова
Объявив «дачную амнистию», правительство дало шанс разбогатеть сотням тысяч владельцев садовых домиков с участками. Получив законное право собственности на фактически принадлежащие им дачи, они смогут резко поднять цену на ставший легальным актив. Риелторы в ожидании всплеска активности на дачном рынке уже потирают руки: дорогая недвижимость редко продается без участия посредников. В компании «Миэль-Недвижимость» рассказывают, что однажды туда обратился москвич, купивший по сходной цене и приватной договоренности с продавцом маленький домик в Подмосковье. На его месте он отгрохал особняк стоимостью $800 000. А через несколько лет освободился из заключения один из хозяев того самого домика. По закону он имел все права теперь уже на особняк. Риелторы помочь не смогли, и новому хозяину пришлось договариваться с прежним посредством внушительной суммы—по сути, купить еще один дом. Каждый год юристы «Миэль» выслушивают по полсотни подобных историй. Большую часть спорных вопросов удается решать без вмешательства суда.
Но бывают случаи—например, если дача была получена в довоенные годы прошлого века,—когда может помочь только суд. В советское время понятия собственности на землю не было и участок мог выдаваться в пользование за какие-нибудь особые заслуги перед государством. Владлен Волошин, заместитель гендиректора компании «Велес-Капитал», вспоминает, как несколько лет назад, будучи госрегистратором, принимал пожилую посетительницу, которая в доказательство законности владения своей дачей в Калужской области принесла разрешение на выделение земли, подписанное Лаврентием Берией. «Попросить Берию выдать что-нибудь поубедительнее было нереально, поэтому пришлось отправить бабушку в суд»,—серьезно говорит Волошин. Впрочем, бабушка в суд могла и не ходить, поcкольку нанимать адвоката дорого, да и незачем—дачу ведь никто не отбирает. Де-факто она была бабушкина, а де-юре—ничья.
Из-за неразберихи с регистрацией прав собственности отсутствует полноценная рыночная статистика. Общее количество дач и щитовых домиков на шести сотках в садовых товариществах и кооперативах можно подсчитать только очень приблизительно. По данным компании Blackwood, товариществ и кооперативов в Московской области более 11 000. В одну организацию входит в среднем 90 домов, то есть всего дач в Подмосковье около миллиона. Многие владельцы дач, продавая их, даже не задумываются о юридической стороне дела. Сделки регистрирует председатель садового товарищества, просто меняя записи в книге садового товарищества. «Эти дома продаются по принципу продажи машин по доверенности. Продал, а в любой момент можешь отозвать. Сделка на честном слове,—говорит партнер юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский.—Вообще, их нельзя продавать, завещать, закладывать, сдавать в аренду».
Из-за непрозрачности рынка теряют потенциальный доход риелторы, ведь сделки в садовых товариществах совершаются без их участия, благодаря «сарафанному радио». Видимо, поэтому никто из опрошенных SM риелторов не смог оценить объем рынка. Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации «Инком-Недвижимость», предполагает, что там ежегодно совершается порядка 30 000 сделок. Сумма сделки, по словам Елисеева, колеблется от $5000 за участок до $15 000 за сотку. Если бы все их проводили риелторы, им бы достался рынок с внушительным оборотом—порядка $1 млрд, при условии, что средняя цена сделки составляет около $30 000 (скромный домик в живописном месте в 100 км от МКАД). Комиссия риелторов обычно составляет 4%—иными словами, порядка $40 млн проплывает мимо них. Присутствие риелторов заметно только в сегменте дорогой недвижимости. По словам Александра Дениевского, коммерческого директора компании «Новый город», количество сделок с участием риелторов прямо зависит от инвестиционной привлекательности подмосковного направления. Там, где дома дороже, риелтор участвует в сделке чаще.
ЦЕНА ВОПРОСА
Чтобы перевести дачи на легальное положение, правительство с 1 сентября объявит дачникам «амнистию», которая продлится до 2010 г. «Это закон для тех, кто получил участок в дачных объединениях еще до вступления в силу Земельного кодекса в 2001 г. Раньше эти участки выдавались в бессрочное пользование или пожизненное владение, но фактически владельцы не имели права собственности на них»,—поясняет Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood.
Согласно новому документу, у владельцев дач появится возможность без лишних проволочек зарегистрировать свое право на загородную недвижимость. Достаточно предъявить в муниципальные органы власти свидетельство старого образца, выписку из хозяйственной книги, выданную местными властями, или членскую книжку садовода. Причем права можно будет узаконить и на самовольно присоединенные земли, и на самострой на участке. Если раньше владелец загородного дома при отсутствии необходимых документов мог доказать свое спорное право на него только в суде, то теперь вопрос может решить муниципалитет.
Депутаты Госдумы уже подсчитали, что в амнистии нуждается почти 40 млн россиян. Все они являются счастливыми обладателями садовых участков и огородов, дач и приусадебных хозяйств, но при этом не платят налогов. «Этот закон больше нужен государству, а не народу. Когда по улицам ездят три велосипеда, до них никому нет дела, а когда сотни тысяч, то их уже надо сосчитать»,—объясняет инициативу правительства Дениевский.
Впрочем, законодатели позаботились и о населении. Выдача свидетельства о праве собственности на землю и дом будет стоить всего 100 руб. вместо прежних 500. Депутаты только не учли, что перед подачей документов на регистрацию дачнику надо провести межевание участка и оформить кадастровый план—а это как раз и есть самая затратная и трудоемкая процедура. Причем обойти ее не сможет почти никто. «В Подмосковье в 70% случаев участки накладываются один на другой и не совпадают с теми, что указаны в кадастровых картах»,—утверждает Жанна Щербакова, управляющий директор компании «Миэль-Недвижимость». Дело в том, что до середины 1990-х участки вручную замеряли рулетками. Сейчас используют GPS-системы, которые очерчивают и рассчитывают границы земель с точностью до 10 см. Отсюда и разница в данных.
В агентствах недвижимости уже встречались жертвы такого технического прогресса. В корпорацию «Рескор» недавно обратился клиент, который хотел продать 16 соток на 16-м км Минского шоссе. Он не появлялся там с 1993 г., а когда вместе с риелтором приехал посмотреть «товар», то обнаружил, что участка нет—его поделили соседи и благополучно на себя зарегистрировали. За 13 лет изменились не только способы замера земель, но и—четырежды—формы свидетельства о собственности. Соседи удачно воспользовались неразберихой, а прежний владелец потерял порядка $160 000. Все, что смогли посоветовать бедняге риелторы,—смириться с потерей.
Впрочем, бизнесу риелторов этот сыр-бор только на пользу. Татьяна Сташкевич, руководитель отдела загородной недвижимости «Рескора», говорит, что уже сейчас в очереди в регистрационные ведомства ежедневно выстраиваются по 350 человек, а в день принимают не больше 15. Это те, кто не ждет амнистии. Причем стоять в очереди приходится не по одному разу—если каких-то бумаг не хватает, чиновники сразу заворачивают просителя. Протолкавшись в очередях с год, горе-дачники идут в агентства недвижимости, где процедуру легализации земли и дома проводят примерно за три месяца. Стоит услуга от $1500 до $5000. Но такие деньги готовы платить только те собственники, чей загородный дом стоит хотя бы $15 000. Остальные все же предпочтут очереди. «Муниципалитеты не справятся с таким наплывом посетителей, а риелторам дачники будут только мешать»,—ужасается Дениевский из «Нового города». Логично предположить, что за работу в еще более сложных условиях агентства недвижимости повысят плату за оформление. «Раз это источник пополнения чьих-то карманов, конечно, велик соблазн установить цены повыше»,—соглашается депутат Госдумы Галина Хованская, участвовавшая в разработке Жилищного кодекса. Она признается, что голосовала за принятие закона, однако не сомневается, что из-за цены вопроса большая часть дачников махнет на регистрацию рукой.
ПЛАТА ЗА ПРОЗРАЧНОСТЬ
Благая вроде бы идея законодателей уже сейчас вызывает скепсис у тех, для кого она придумана. В апреле, когда закон о дачной амнистии проходил второе чтение, ВЦИОМ спросил у россиян, в интересах кого, по их мнению, она проводится. Только 19% опрошенных полагают, что в интересах всех владельцев дачных и садовых участков, 31%—что в интересах богатых владельцев дач и коттеджей, 36%—в интересах чиновников, которые занимаются приватизацией дачных участков и дач.
Хотя про чиновников народ так зря. Конечно, сейчас большую часть вопросов риелторы решают благодаря их «сговорчивости». Однако амнистия росту коррупции способствовать не будет, поскольку процедура оформления останется прежней. Риелторы даже замечают, что дать взятку за оформление становится все сложнее—чиновники боятся. Можаровский из «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» прогнозирует, что преодолеть бюрократические и финансовые преграды не сможет или не захочет примерно половина дачников. При этом у 75% из них будут затруднения с землей и постройками, решать которые когда-нибудь придется в суде.
Зато те дачники, которые пройдут все круги ада и станут законопослушными собственниками своих участков, получат недвижимость с рыночной ценой. «Из ничего ВВП в стране вырастет в разы»,—шутит Елисеев из «Инком-Недвижимости». Во сколько именно раз? В компании «Новый город» привели следующий пример из своей практики. Продавался дом в Мещерском. Это поселок, который административно входит в состав Москвы. Соответственно, права собственности здесь быть не может, но может быть законно оформленная аренда. Ее, однако, не было, и в результате дом площадью 100 м2 на 10 сотках земли был продан всего за $200 000 при рыночной цене $600 000–800 000. Примерно таков потенциал роста цен на ныне нелегальные дорогие дачи и участки. «Шесть соток» подорожают еще радикальнее. Литинецкая из Blackwood уверена, что стоимость участков в садовых товариществах и кооперативах может повыситься до среднерыночной цены в экономклассе. Вместо нынешних $10 000 они могут потянуть на все $75 000. Щербакова уверена, что и количество продаж возрастет на 30%. Правда, из числа покупателей исчезнут те, кому дача нужна прежде всего для пропитания.
Появится новое поле деятельности для частных застройщиков. Елисеев из «Инкома» не исключает, что они начнут скупать оформленные участки в садовых товариществах в 30–50-километровой зоне от МКАД. Таких товариществ много на Минском, Киевском и Новорижском шоссе, где пока не ступала нога девелопера. Застройщики будут покупать землю, сносить строения и возводить новые коттеджи. По оценкам Елисеева, порядка 20% владельцев свои участки продадут без колебаний, потому что все равно ими почти не пользуются—приезжают раз в сезон на шашлыки.
Впрочем, все эти изменения на рынке загородной недвижимости—дело достаточно далекой перспективы. Правительство в течение двух месяцев должно разработать и утвердить формы деклараций для приема документов от дачников, но, как отмечает Галина Хованская, наш кабинет министров в подобных делах особой скоростью не отличается. Например, документы к Жилищному кодексу, который был подписан полтора года назад, чиновники подготовили только сейчас. А если учесть, что загородный рынок—сезонный, то и заниматься дачными проблемами москвичи начнут не раньше весны-лета следующего года. Так что всем желающим купить по сходной цене перспективный участок с сомнительной историей стоит приступать к изучению предложений уже сейчас. Вас потом все равно амнистируют. Только вот неизвестно, в какую сумму вам это обойдется.
--------------------------------------------------------------------------------
Лилия Лобанова
Источник: журнала "Смартмани"
Все статьи
Таганская 
