Новые высотки по старым правилам
Любая мировая столица, претендующая на звание регионального центра, может похвастаться своими небоскребами. Высотные здания есть и в Сингапуре, и в Пекине, и в Нью-Йорке… Стоит отметить, что Москва традиционно отставала от своих многонаселенных конкурентов. Единственное, чем долгие годы могла удивить российская столица, – это семь сталинских высоток. Однако в последнее время ситуация резко изменилась, а строительство небоскребов стало одним из приоритетов столичных властей.
Новая тенденция
«Строительство высотных домов является для Москвы делом пока что достаточно новым. С другой стороны, есть такая общемировая тенденция: большие города должны иметь небоскребы. С этой точки зрения их строительство вполне оправданно», – рассказывает руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор» Дмитрий Рощин. Аналогичного мнения придерживается и Вячеслав Тимербулатов, вице-президент группы компаний «Конти», специализирующейся на строительстве высоток. «Идея высотного строительства, безусловно, является экономически оправданной, особенно в таком мегаполисе, как Москва. Появление высотных зданий в столице отчасти обусловлено дороговизной и дефицитом земли. «Выход» жилья с одного квадратного метра в высотном комплексе несоизмерим ни с каким другим строительством. Первые высотки уже подтвердили рентабельность проектов высотного строительства – городу экономически выгодно расти ввысь. Более того, в условиях сегодняшнего дефицита земли Москве просто необходимы подобные комплексы. Город не может больше разрастаться вширь», – говорит эксперт. Однако, как ни странно, высотное строительство в российской столице весьма осложнено, в первую очередь – отсутствием четко сформулированных требований, предъявляемых к новым небоскребам.
Старые проблемы
По данным экспертов, до сих пор в России не существует нормативов высотного строительства. «СНИПов для высотного строительства у нас как не было, так и нет. Я так понимаю, застройщики согласовывают свои проекты в надзорных органах в индивидуальном порядке», – предполагает Дмитрий Рощин. По данным специалистов «Миэль-Недвижимость», пределом нормативной базы по строительству высотных зданий долгое время являлись 25 этажей для жилья и 16 этажей для общественных зданий, возведение же более масштабного объекта требовало разработки специальной технической документации.
Это предположение подтверждает Вячеслав Тимербулатов. «До недавнего времени в столице действительно отсутствовали единые нормы и правила строительства высоток. Под каждое здание они разрабатывались индивидуально. И эта традиция сохранилась еще с советских времен. Тогда для разработки проекта и строительства каждой высотки назначали специальное министерство. Например, Министерство путей сообщения разрабатывало проект высотки на Ленинском проспекте, Министерство среднего машиностроения – здания МИДа и МГУ. Каждое ведомство разрабатывало свой проект и свои отраслевые стандарты», – рассказывает он.
Для частичного решения этой проблемы недавно Институт жилых и общественных зданий разработал «Московские городские нормы строительства для высотных зданий» (сокращенно – МГСН), которые должны быть приняты уже в этом году. Согласно этим нормам, застройщик обязан решать вопросы устойчивости здания к ветровым, температурным и сейсмическим нагрузкам, проблемы безопасности и эксплуатации инженерных систем еще на стадии проекта.
Кроме того, реализация высотных проектов не гарантирует девелоперам высокую прибыль. По данным Вячеслава Тимербулатова, показатель выхода площади в высотных домах достаточно низкий, так как при строительстве подобных зданий определенный процент общей площади «уходит» под технические этажи, сложные коммуникации, лифтовые шахты, лестницы. В результате объем продаваемой площади не превышает 70 % от общей площади строительства. При этом из оставшейся части еще выделяется и доля города. Поэтому, считает вице-президент «Конти», возведение высоток становится выгодным предприятием только в том случае, если доля города составляет не более 30 %.
Масштабные проекты
В рамках программы «Новое кольцо Москвы» городские власти выделили для высотного строительства 60 участков в разных концах столицы, преимущественно в спальных районах. Каждая из новых высоток не будет превышать 45-50 этажей. Для реализации программы была создана управляющая компания – ОАО «Новое кольцо Москвы», в обязанности которой входит разработка нормативной и предпроектной документации. Затем эта документация на конкурсной основе передается генеральному инвестору строительства.
В рамках этой программы уже построено одно здание – «Эдельвейс» на Давыдковской улице. Кроме того, две высотки находятся в стадии строительства: башни «Континенталь» и «Вертикаль». Инвестором строительства первых двух зданий стала группа компаний «Конти». По данным группы, в настоящий момент в первом комплексе все квартиры уже проданы, а во втором квадратные метры предлагаются по цене $ 3200. В свою очередь, «Вертикаль» имеет сложную судьбу. Столичные власти отстранили от работ первоначального инвестора – «Спецвысотстрой», и в настоящий момент судьба квартир в этом здании пока неизвестна.
На сегодняшний день самым высоким зданием в Европе считается жилой комплекс «Триумф-Палас», построенный «ДОН-Строем» в Чапаевском переулке. Рекорд был зафиксирован представителями Книги рекордов Гиннеса после установки шпиля на центральной башне комплекса 20 декабря 2003 года. Вместе со шпилем высота здания составила 264,1 м. В настоящий момент квартира в этой высотке, стилизованной под сталинские аналоги, стоит около $ 4,5 тысячи за квадратный метр, а машино-место обойдется в $ 40 тысяч.
Однако «Триумф-Палас» недолго сможет оставаться самым высоким зданием в Европе: на это почетное место уже претендуют некоторые проекты «Москва-Сити». Самым высоким зданием в Москве будет небоскреб «Россия» на территории МДЦ «Москва-Сити». Ранее мэр Москвы Юрий Лужков отклонил проект строительства башни высотой в километр, вместо нее отстроят всего лишь 600-метровый небоскреб. Он будет состоять из трех частей, объединенных в трехгранную пирамидальную композицию. В нижней части здания будут располагаться офисные помещения, в средней – гостиницы, а верхняя будет жилой. «Наряду с «Россией» в «Москва-Сити» планируется построить и другие высотки: «Башню на набережной» высотой 435 м и «Федерацию» высотой 340 м», – рассказывает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.
Таким образом, несмотря на сложности с разработкой нормативов высотного строительства, Москва постепенно обзаводится своими небоскребами, сокращая дистанцию с мировыми столицами. Какие еще проекты ожидают город, как изменится лицо российской столицы после завершения реализации программы «Новое кольцо Москвы» и строительства «Москва-Сити», мы увидим в ближайшее время.
Все статьи
Таганская 
