Что нужно сделать, чтобы жилье стало доступным? - мнения экспертов
19.07.2006
Для того, чтобы цены выросли до небес, много времени не требуется. И, видимо, усилий – тоже. Если ничего вообще не делать – так оно само и растет. А вот чтобы жилье доступным стало – тут потрудиться надо. И никаких универсальных рецептов, судя по всему, нет. А если и есть, то для нашей страны почему-то никогда не подходят! Тем не менее, этот секрет пытаются найти – даже целый нацпроект затеяли. Правда, пока идей не очень много. Основная из них – как снизить ставки по ипотечному кредиту. Но этого, конечно, явно недостаточно. Что еще надо сделать? На этот вопрос мы попросили ответить профессионалов рынка недвижимости.
Дешевый кредит – дорогое жилье
Александр Черняк, генеральный директор БТА-ипотека
Возьму на себя смелость высказать предположение о том, что при сегодняшнем уровне развития ипотечного кредитования, а именно его доли среди всех способов приобретения недвижимости населением, снижение процентной ставки практически не влияет на повышение доступности жилья, за исключением всего нескольких регионов РФ, где доля сделок по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов выше, чем средняя по стране.
Количество квадратных метров, приобретаемых заемщиком с помощью ипотечного кредита сегодня, при средней ставке 13% годовых в рублях, гораздо меньше, чем три года назад при ставке 18% годовых в рублях.
Снижение процентных ставок влияет на повышение доступности ипотечных кредитов, а не жилья. Более того, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать снижение доступности жилья, поскольку отсутствие достаточного объема предложения на рынке недвижимости при повышении спроса, стимулируемого ипотечным кредитованием, приводит к повышению цен на недвижимость.
Таким образом, на сегодня основным фактором, способным повлиять на повышение доступности жилья, является увеличение предложения на рынке недвижимости, в первую очередь, за счет увеличения объемов строительства.
Жилищный кодекс нужно подкорректировать
Ирина Субботина, ипотечный брокер корпорации `Рескор`
В условиях постоянно растущего рынка недвижимости покупатель по отношению к продавцу бесправен – условия проведения сделки диктуют продавцы. В любой момент продавец может поднять цену. К тому же деньги обесцениваются чуть ли не ежедневно, вынуждая людей принимать необдуманные решения из-за боязни, что завтра будет еще хуже. В таких условиях ситуация того, кто приобретает жилье по ипотеке, еще более незавидна. Далеко не каждая квартира подходит для покупки по ипотеке. Кроме требований, выдвигаемых банком к заемщику, существуют требования и к предполагаемому объекту залога. Для доступности жилья по ипотеке необходимо снять или хотя бы уменьшить требования к квартирам, особенно их удаленность от МКАД.
Отдельная тема – новостройки. Сегодня приобрести ее можно под залог имеющегося жилья, либо необходимо искать объект, застройщик которого уже одобрен банком. И не все застройщики готовы указывать в договоре переуступки/ инвестирования те пункты, которые требует банк. Нужно решать эти проблемы на государственном уровне, и, в первую очередь, – внести коррективы в Жилищный кодекс.
Чтобы не терять клиентов...
Игорь Кузин, председатель правления банка DeltaCredit
Человек увидел рекламу в Интернете, заинтересовавшись, пришел в банк, полчаса постоял в очереди и ушел... Если банки не хотят терять клиентов, необходимо упростить все внутренние процедуры и повысить уровень обслуживания клиентов, стать более открытыми, гостеприимными и дружелюбными.
И еще. Да, конкуренция на рынке должна расти, но не только за счет увеличения числа ипотечных программ, но и за счет того, что уже имеющиеся ипотечные продукты и процедуры получения кредитов будут упрощаться.
Как бы `панацея` не обернулась злом
Нелли Харечкина, менеджер компании `Сервис. Недвижимость и право`
Давайте определимся, что такое доступность жилья: его небольшая стоимость или техническая возможность приобретения? Если мы говорим о цене, то можно констатировать, что доступного жилья в нашей стране не было никогда. Был период, когда совпали несколько обстоятельств (точнее, одни обстоятельства влекли за собой другие): общий экономический рост России и рост доходов населения (особенно занятого в сырьевых отраслях экономики), развитие строительной индустрии и выделение большого количества площадок для массовой типовой застройки в Москве. В этот момент предложение было большим, цены невысокими, и часть населения всей страны активно покупала недвижимость в столице.
Сегодня доходы населения продолжают расти, бурными темпами развивается ипотечное кредитование, люди, как и раньше, со всей страны едут в Москву с желанием обосноваться в столице. А вот площадок под строительство практически не осталось, да и строить стараются дорогое, так называемое `элитное` жилье. Получается, что денег у людей стало больше, чем несколько лет назад, а вот предложение сокращается. В полном соответствии с законами экономики мы наблюдаем ажиотажный рост цен. Снижение ставок по ипотечному кредитованию, о котором говорят как о панацее, только усугубит ситуацию, еще больше увеличив спрос. Напрашивается вывод: изменить эту ситуацию может или сохранение высоких темпов строительства среднестатистического жилья в Москве (освоение отдаленных территорий, активный снос пятиэтажек всех серий, поддержка проектов большой этажности), или повышение привлекательности городов Подмосковья и других регионов. По всей вероятности, предложение столичного мэра о слиянии двух регионов – Москвы и области – продиктовано и этой проблемой тоже.
Если мы говорим о доступности жилья, как о технической возможности его приобретения, то ипотека, пожалуй, единственный приемлемый для большинства людей способ покупки жилья. Только жилья в достаточном количестве в Москве уже нет...
У государства должны быть обязательства
Юлия Туголукова, менеджер по ипотечным сделкам агентства недвижимости `Адвекс-РОССТРО`:
Объемы выдаваемых кредитов растут с каждым годом. При этом процентные ставки уменьшились до относительно приемлемых (9,25 – 10% $, 11,5 –14% руб.), а сроки погашения увеличились до вполне осуществимых (25 – 30лет). Заметно либеральнее стала оценка кредитоспособности заемщика. К росту спроса на ипотечное кредитование привело и снижение первоначального взноса до 10 – 15%, до 5% – ипотека для молодых (18 – 30 лет).
Проблема доходов населения серьезно влияет на ипотечный рынок. И без запуска социально-экономического механизма (социальной ипотеки) этот вопрос не решить. Есть категория населения, перед которой государство имеет обязательства – это военнослужащие, очередники на улучшение жилищных условий, инвалиды и т. д. Основным гарантом доступности приобретения квартиры для этой категории граждан должно стать государство.
Банк согласился, а заемщик сбежал
Михаил Гороховский, вице-президент МАР
Сегодня от половины одобренных ипотечных кредитов заемщики отказываются, поскольку не успевают за растущими ценами или не могут найти квартиру нужного качества. Доступность жилья может увеличиться в случаях:
1. Снижения цены недвижимости за счет: увеличения объемов строительства, борьбы с монополиями строительных материалов, предоставления госгарантий банкам по кредитам застройщикам, продажи земельных участков с аукциона с готовыми техническими условиями, повышения налогообложения недвижимости, введения вмененного налога на второе жилье.
2. Роста уровня доходов населения.
Экономика должна быть прозрачной
Наталья Ветлугина, зам. генерального директора компании `Новый город`
Обелить экономику в целом, сделать понятной ситуацию в стране. К сожалению, на данный момент у нас все это не слишком прозрачно. Несмотря на то, что руководство страны последовательно проводит реформы во всех сферах. И, думаю, так будет продолжаться еще лет 10.
Да, у нас есть экономический рост – но он какими-то рывками. И что получаем? Что жилье малодоступно.
Чем больше, тем дешевле
Игорь Шушунов, заместитель председателя правления Центрального ипотечного небанковского альянса
Существует мнение, что при снижении ставок по ипотечным кредитам спрос вырастет, однако при нехватке предложения на рынке жилой недвижимости это вызовет новый виток роста цен. Остановить его может только рост предложения на первичном и вторичном рынке жилья.
... и на лифтах сэкономим!
Олег Пронин – генеральный директор ЗАО `Пересвет-Инвест` (головная компания ГК `Пересвет-Групп`)
Недавно президент говорил о необходимости развивать малоэтажную застройку. В самом деле, земель в России много, а застроен едва ли 1% из них. Многоквартирные дома строить долго и хлопотно. Нужна масса разрешений, согласований, требуется строительство сложной инфраструктуры. А малоэтажная застройка (до 3 этажей) может создаваться в уведомительном порядке. То есть и строительство, и прохождение инстанций могут быть организованы значительно быстрее, чем в случае столь популярной сегодня высотной застройки. А если крупные города будут предоставлять земли под такое строительство и компенсировать затраты на проведение инфраструктуры, застройщики смогут создать дешевое жилье.
Сегодня на цикл строительства у них уходит 5 лет, а будет – год. Соответственно, капитал станет оборачиваться быстрее, и годовая рентабельность будет выше. Застройщикам это выгодно. Кроме того, при сокращенном цикле снижаются строительные риски, так как за год ситуация на рынке не изменится так, как за пять.
Президент акцентирует внимание именно на строительстве малобюджетного жилья. Полагаю, что при соответствующей государственной поддержке это направление будет развиваться.
Еще один способ сделать жилье доступным – уменьшить спрос за счет увеличения предложения и введения ограничений на покупку второй и последующих квартир. Для этого можно, в частности, поднять налог на недвижимость. Тогда люди будут считать свои деньги, прежде чем купить 2–3 квартиры. Кроме того, они уедут из больших квартир, чтобы оптимизировать свои затраты на содержание недвижимости. В Америке уже сегодня сложилась такая ситуация, когда пентхаус Трампа никто не купит, так как его слишком накладно содержать.
Для того, чтобы цены выросли до небес, много времени не требуется. И, видимо, усилий – тоже. Если ничего вообще не делать – так оно само и растет. А вот чтобы жилье доступным стало – тут потрудиться надо. И никаких универсальных рецептов, судя по всему, нет. А если и есть, то для нашей страны почему-то никогда не подходят! Тем не менее, этот секрет пытаются найти – даже целый нацпроект затеяли. Правда, пока идей не очень много. Основная из них – как снизить ставки по ипотечному кредиту. Но этого, конечно, явно недостаточно. Что еще надо сделать? На этот вопрос мы попросили ответить профессионалов рынка недвижимости.
Дешевый кредит – дорогое жилье
Александр Черняк, генеральный директор БТА-ипотека
Возьму на себя смелость высказать предположение о том, что при сегодняшнем уровне развития ипотечного кредитования, а именно его доли среди всех способов приобретения недвижимости населением, снижение процентной ставки практически не влияет на повышение доступности жилья, за исключением всего нескольких регионов РФ, где доля сделок по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов выше, чем средняя по стране.
Количество квадратных метров, приобретаемых заемщиком с помощью ипотечного кредита сегодня, при средней ставке 13% годовых в рублях, гораздо меньше, чем три года назад при ставке 18% годовых в рублях.
Снижение процентных ставок влияет на повышение доступности ипотечных кредитов, а не жилья. Более того, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать снижение доступности жилья, поскольку отсутствие достаточного объема предложения на рынке недвижимости при повышении спроса, стимулируемого ипотечным кредитованием, приводит к повышению цен на недвижимость.
Таким образом, на сегодня основным фактором, способным повлиять на повышение доступности жилья, является увеличение предложения на рынке недвижимости, в первую очередь, за счет увеличения объемов строительства.
Жилищный кодекс нужно подкорректировать
Ирина Субботина, ипотечный брокер корпорации `Рескор`
В условиях постоянно растущего рынка недвижимости покупатель по отношению к продавцу бесправен – условия проведения сделки диктуют продавцы. В любой момент продавец может поднять цену. К тому же деньги обесцениваются чуть ли не ежедневно, вынуждая людей принимать необдуманные решения из-за боязни, что завтра будет еще хуже. В таких условиях ситуация того, кто приобретает жилье по ипотеке, еще более незавидна. Далеко не каждая квартира подходит для покупки по ипотеке. Кроме требований, выдвигаемых банком к заемщику, существуют требования и к предполагаемому объекту залога. Для доступности жилья по ипотеке необходимо снять или хотя бы уменьшить требования к квартирам, особенно их удаленность от МКАД.
Отдельная тема – новостройки. Сегодня приобрести ее можно под залог имеющегося жилья, либо необходимо искать объект, застройщик которого уже одобрен банком. И не все застройщики готовы указывать в договоре переуступки/ инвестирования те пункты, которые требует банк. Нужно решать эти проблемы на государственном уровне, и, в первую очередь, – внести коррективы в Жилищный кодекс.
Чтобы не терять клиентов...
Игорь Кузин, председатель правления банка DeltaCredit
Человек увидел рекламу в Интернете, заинтересовавшись, пришел в банк, полчаса постоял в очереди и ушел... Если банки не хотят терять клиентов, необходимо упростить все внутренние процедуры и повысить уровень обслуживания клиентов, стать более открытыми, гостеприимными и дружелюбными.
И еще. Да, конкуренция на рынке должна расти, но не только за счет увеличения числа ипотечных программ, но и за счет того, что уже имеющиеся ипотечные продукты и процедуры получения кредитов будут упрощаться.
Как бы `панацея` не обернулась злом
Нелли Харечкина, менеджер компании `Сервис. Недвижимость и право`
Давайте определимся, что такое доступность жилья: его небольшая стоимость или техническая возможность приобретения? Если мы говорим о цене, то можно констатировать, что доступного жилья в нашей стране не было никогда. Был период, когда совпали несколько обстоятельств (точнее, одни обстоятельства влекли за собой другие): общий экономический рост России и рост доходов населения (особенно занятого в сырьевых отраслях экономики), развитие строительной индустрии и выделение большого количества площадок для массовой типовой застройки в Москве. В этот момент предложение было большим, цены невысокими, и часть населения всей страны активно покупала недвижимость в столице.
Сегодня доходы населения продолжают расти, бурными темпами развивается ипотечное кредитование, люди, как и раньше, со всей страны едут в Москву с желанием обосноваться в столице. А вот площадок под строительство практически не осталось, да и строить стараются дорогое, так называемое `элитное` жилье. Получается, что денег у людей стало больше, чем несколько лет назад, а вот предложение сокращается. В полном соответствии с законами экономики мы наблюдаем ажиотажный рост цен. Снижение ставок по ипотечному кредитованию, о котором говорят как о панацее, только усугубит ситуацию, еще больше увеличив спрос. Напрашивается вывод: изменить эту ситуацию может или сохранение высоких темпов строительства среднестатистического жилья в Москве (освоение отдаленных территорий, активный снос пятиэтажек всех серий, поддержка проектов большой этажности), или повышение привлекательности городов Подмосковья и других регионов. По всей вероятности, предложение столичного мэра о слиянии двух регионов – Москвы и области – продиктовано и этой проблемой тоже.
Если мы говорим о доступности жилья, как о технической возможности его приобретения, то ипотека, пожалуй, единственный приемлемый для большинства людей способ покупки жилья. Только жилья в достаточном количестве в Москве уже нет...
У государства должны быть обязательства
Юлия Туголукова, менеджер по ипотечным сделкам агентства недвижимости `Адвекс-РОССТРО`:
Объемы выдаваемых кредитов растут с каждым годом. При этом процентные ставки уменьшились до относительно приемлемых (9,25 – 10% $, 11,5 –14% руб.), а сроки погашения увеличились до вполне осуществимых (25 – 30лет). Заметно либеральнее стала оценка кредитоспособности заемщика. К росту спроса на ипотечное кредитование привело и снижение первоначального взноса до 10 – 15%, до 5% – ипотека для молодых (18 – 30 лет).
Проблема доходов населения серьезно влияет на ипотечный рынок. И без запуска социально-экономического механизма (социальной ипотеки) этот вопрос не решить. Есть категория населения, перед которой государство имеет обязательства – это военнослужащие, очередники на улучшение жилищных условий, инвалиды и т. д. Основным гарантом доступности приобретения квартиры для этой категории граждан должно стать государство.
Банк согласился, а заемщик сбежал
Михаил Гороховский, вице-президент МАР
Сегодня от половины одобренных ипотечных кредитов заемщики отказываются, поскольку не успевают за растущими ценами или не могут найти квартиру нужного качества. Доступность жилья может увеличиться в случаях:
1. Снижения цены недвижимости за счет: увеличения объемов строительства, борьбы с монополиями строительных материалов, предоставления госгарантий банкам по кредитам застройщикам, продажи земельных участков с аукциона с готовыми техническими условиями, повышения налогообложения недвижимости, введения вмененного налога на второе жилье.
2. Роста уровня доходов населения.
Экономика должна быть прозрачной
Наталья Ветлугина, зам. генерального директора компании `Новый город`
Обелить экономику в целом, сделать понятной ситуацию в стране. К сожалению, на данный момент у нас все это не слишком прозрачно. Несмотря на то, что руководство страны последовательно проводит реформы во всех сферах. И, думаю, так будет продолжаться еще лет 10.
Да, у нас есть экономический рост – но он какими-то рывками. И что получаем? Что жилье малодоступно.
Чем больше, тем дешевле
Игорь Шушунов, заместитель председателя правления Центрального ипотечного небанковского альянса
Существует мнение, что при снижении ставок по ипотечным кредитам спрос вырастет, однако при нехватке предложения на рынке жилой недвижимости это вызовет новый виток роста цен. Остановить его может только рост предложения на первичном и вторичном рынке жилья.
... и на лифтах сэкономим!
Олег Пронин – генеральный директор ЗАО `Пересвет-Инвест` (головная компания ГК `Пересвет-Групп`)
Недавно президент говорил о необходимости развивать малоэтажную застройку. В самом деле, земель в России много, а застроен едва ли 1% из них. Многоквартирные дома строить долго и хлопотно. Нужна масса разрешений, согласований, требуется строительство сложной инфраструктуры. А малоэтажная застройка (до 3 этажей) может создаваться в уведомительном порядке. То есть и строительство, и прохождение инстанций могут быть организованы значительно быстрее, чем в случае столь популярной сегодня высотной застройки. А если крупные города будут предоставлять земли под такое строительство и компенсировать затраты на проведение инфраструктуры, застройщики смогут создать дешевое жилье.
Сегодня на цикл строительства у них уходит 5 лет, а будет – год. Соответственно, капитал станет оборачиваться быстрее, и годовая рентабельность будет выше. Застройщикам это выгодно. Кроме того, при сокращенном цикле снижаются строительные риски, так как за год ситуация на рынке не изменится так, как за пять.
Президент акцентирует внимание именно на строительстве малобюджетного жилья. Полагаю, что при соответствующей государственной поддержке это направление будет развиваться.
Еще один способ сделать жилье доступным – уменьшить спрос за счет увеличения предложения и введения ограничений на покупку второй и последующих квартир. Для этого можно, в частности, поднять налог на недвижимость. Тогда люди будут считать свои деньги, прежде чем купить 2–3 квартиры. Кроме того, они уедут из больших квартир, чтобы оптимизировать свои затраты на содержание недвижимости. В Америке уже сегодня сложилась такая ситуация, когда пентхаус Трампа никто не купит, так как его слишком накладно содержать.
Источник: Квартирный ряд
Все статьи
Таганская 
