Хорошо, но временно

02.08.2006

С начала года цены на рынке недвижимости вели себя так, что аналитики только за голову хватались. За первые пять месяцев они поднялись на 44 процента. В апреле удорожание достигло 10% - это абсолютный рекорд за все время существования рынка.

То, что произошло в июле, можно назвать возвращением к норме. Цены продолжают расти, но их среднемесячный прирост находится в пределах 3-5%, что по сегодняшним меркам почти что ничего. Беда в том, что, по мнению большинства аналитиков, нынешняя передышка - дело временное, и уже с сентября наш рынок начнет штурмовать новые высоты…

И спокойствие, и выбор…

Эксперты дают несколько разные оценки того, что же происходит с ценами. Елена Можарова, руководитель отдела маркетинга агентства "Кутузовский проспект" считает, что удорожание "практически остановилось" и составляет на вторичном рынке не более 1-2% (у новостроек дефицит больше, и там рост цен выше). Другие аналитики называли большие проценты - так, по мнению Алексея Шленова, директора департамента вторичной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", можно говорить примерно о четырех процентах. По данным Олега Репченко, директора аналитического центра www.irn.ru, еженедельный прирост находится в пределах 1-1,2% - в месяц, соответственно, получается 4-5 процентов. Но с тем, что это уже далеко не та стремительность, которую мы видели весной, согласны все.

В то же время вместе с замедлением цен вернулись и все прочие атрибуты нормального состояния рынка. Например, торг. Еще совсем недавно продавцы, казалось, забыли о существовании этого явления, а если кто и говорил о возможности торговаться, так исключительно в том смысле, что цена в ходе сделки может быть… повышена. Теперь же цены иногда даже снижаются - в экономсегменте торг достигает 5000 долларов, а в более дорогом - и 20 тысяч.

В начале года риэлторы разработали технологию, позволяющую связывать альтернативные цепочки на быстрорастущем рынке. Суть ее сводилась к тому, что сначала искали квартиру себе, и только потом, закрепив ее авансом, начинали искать покупателя на свою. В иных условиях работать было просто невозможно. В июле подобный прием начал давать сбои: с тем, чтобы быстро найти покупателя, появились проблемы. Особенно, если у квартиры есть какие-то дефекты: неудачная планировка, крайний этаж, плохой вид из окна и т.д. Традиционно хорошо продаются самые дешевые объекты - одно- и двухкомнатные квартиры (первые - лучше).

“На сегодняшний день, - говорит Нина Кузнецова, генеральный директор компании "МИАН-Агентство недвижимости", - средний период от появления квартиры на рынке до внесения за нее аванса для однокомнатных квартир составляет 7-10 дней, а для трехкомнатных - около месяца”.

Выросло и предложение. По оценке Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании "Новый город", прирост небольшой - в пределах 10 процентов. Однако здесь важен сам факт: после того как длительное время количество выставленных на продажу квартир сокращалось, даже незначительное изменение тенденции не может не радовать.

…Ну а покупателям замедление роста цен дало возможность вновь почувствовать себя уважаемыми людьми. Нет необходимости бежать на просмотр в любое время суток и принимать решение о покупке в течение получаса - иначе придет другой покупатель с чемоданом денег. “Теперь, - говорит Ирина Котова, директор департамента маркетинга агентства "Хирш", - есть возможность перевести дух, походить по рынку и поискать то, что действительно нравится.

Почему?

Существуют две версии торможения подорожания недвижимости. Первая исходит из того, что рынок достиг потолка, цены стали адекватными - и больше расти не будут. Во всяком случае, прежними темпами. Вторая версия - все дело исключительно в сезонности, сейчас люди разъехались по отпускам. Вернувшись в сентябре, они снова набросятся на квартиры, и нынешний рубеж в 3500 долларов за кв. м останется далеко позади - будет и 4000, и 4500…

Большинство экспертов, к сожалению, склоняются ко второму сценарию. "Нынешняя остановка вызвана исключительно сезонными факторами: люди разъехались по отпускам, - говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор". - Это видно даже по московским улицам, где сильно уменьшилось количество машин". С такой точкой зрения согласна и Вероника Панкова, генеральный директор агентства "Пенаты-Недвижимость". По ее мнению, исключительно сезонностью и ничем другим нельзя объяснить нынешнее состояние рынка. И это, конечно, огорчает, потому что с возвращением аномального роста вернутся и все прелести перекошенного рынка - аукционы, необходимость покупать, чуть ли не глядя, невозможность связать альтернативу. Также не исключено, что, взлетев чрезмерно высоко, цены со звоном рухнут - причем громкость этого звона будет прямо пропорциональна высоте взлета…

Что касается всех прочих факторов ценообразования, то их вряд ли можно назвать существенными. Например, много говорилось о том, что рынок разогревает ипотека: сюда сегодня приходят те, кто самостоятельно сумел бы накопить на квартиру только через несколько лет. Но, считает Е.Можарова из "Кутузовского проспекта", влияние ипотеки преувеличено - хотят совершить сделку с использованием ипотечного кредита до 40% обращающихся, но реально получается не более чем у 10-15 процентов. И сейчас банки уже, похоже, подошли к пределу роста числа заемщиков - они стали давать кредиты вообще без первоначального взноса.

Что будет?

"Если к осени на первичном и вторичном рынках не появится достаточного количества новых предложений, то динамика ценового прироста возрастет до 7-9% в месяц, - "обнадеживает" А.Шленов из МИЭЛЬ. - И тогда рынок играючи преодолеет очередной психологический барьер в 4000 у.е. за кв. метр. Поэтому тем, кто собрался покупать квартиру, можно посоветовать только одно: не ждите понижения или стабилизации цен, покупайте приглянувшееся жилье без промедления. Если же вы не испытываете проблем с наполнением своего банковского счета, то можно, конечно, подождать и до осени - выбор, будем надеяться, разнообразится новыми предложениями".

Но есть причины, способные вызвать очередной скачок цен, причем весьма резкий. Н.Кузнецова из МИАН напоминает о решении московских властей запретить продажу жилья до завершения строительства домов. Это, несомненно, отрицательно скажется на объемах предложения первичного рынка, которое, по расчетам, к концу года может снизиться до 30 процентов. И хотя это касается новостроек, покупателям вторички не стоит обольщаться: процессы в соседних сегментах рынка взаимосвязаны, удорожание первички моментально отзовется и у них.

Главными же причинами того, что рост цен с осени возобновится, можно назвать две. Во-первых, это продолжающийся приток в Россию нефтедолларов - и процессу этому в обозримом будущем конца не видно. При этом нет ни нормального фондового рынка, ни внушающей доверия банковской системы - ничего такого, что могло бы оттянуть деньги. Недвижимость остается едва ли не единственным доступным инвестиционным инструментом.

А во-вторых, сохраняется колоссальный отрыв качества жизни в Москве от всей остальной страны. И это означает, что люди из всех регионов будут по-прежнему приезжать сюда и покупать здесь квартиры. По любым ценам.





Все статьи



Бесплатная оценка квартиры онлайн

Горячие предложения

город Москва,  Котельническая набережная, д.1/15 к.А
3-комнатная квартира
город Москва, Котельническая набережная, д.1/15 к.А
Таганская
72,0 млн.руб.
Все предложения

Rambler's
Top100
Продажа квартир: ЦАО СВАО ВАО ЮАО ЮВАО ЮЗАО ЗАО СЗАО САО