Эксперты рынка потрясений не ждут

Новый деловой сезон на рынке недвижимости, как и обычно, открыла конференция по аналитике, организованная Московской Ассоциацией Риэлторов (МАР) в Торгово-промышленной палате РФ. Конференция традиционно собрала лучших экспертов и ведущих игроков рынка, которые представили свое видение текущей ситуации в различных его сегментах и прогнозы на ближайшие перспективы.

Впервые в этом традиционно московском мероприятии приняли участие члены Правления Российской гильдии риэлторов - лидеры региональных риэлторских объединений из Поволжья, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга, Омска. Вела заседание Президент Российской Гильдии Риэлторов, вице-президент Московской Ассоциации Риэлторов Анна ЛУПАШКО.

Приветствуя участников конференции, Президент МАР Сергей ЖИДАЕВ отметил, что в последние годы стратегическое и среднесрочное прогнозирование пользуется повышенным вниманием и на федеральном, и на региональном уровне, а прогнозы развития экономики и отдельных ее отраслей становятся важным ориентиром для всех руководителей:

- Информация всегда была и остается ценнейшим инструментом управления бизнесом. Аналитические исследования помогают увидеть рынок в тех разрезах, которые нам интересны, а научно-обоснованный прогноз способствует выработке продуманной стратегии дальнейшего развития. Именно поэтому все большее число предпринимателей начинают ценить то, что может им дать информированность - она позволяет предупредить риски и не упустить возможность, тем самым обеспечивая нам реальные конкурентные преимущества.

Это представляется особенно важным в условиях нестабильности макроэкономической ситуации – в той или иной мере беспокойство по этому поводу озвучили практически все докладчики.

Обмен мнениями открыл профессор Российской экономической академии им. Плеханова Геннадий СТЕРНИК, который представил участникам целых три сценария развития рынка жилья вплоть до 2016 года. По его оценкам, согласно первому сценарию средние цены на жилье в Москве к концу 2016 года могут обвалиться до уровня 155 тыс. руб. за 1 кв. м. (в случае развития кризисных явлений в экономике России). Второй сценарий предполагает рост цен на 11-14% в год: со 185,5 тыс. руб. за 1 кв. м в декабре 2011 года до 323,9 тыс. руб. в декабре 2016 года. Однако наиболее вероятным профессор Г. Стерник считает рост цен в 2012 году на 11%, в 2013 году – на 1,5 процента, далее незначительный рост (на 2–5 % в год) до уровня в декабре 2016 года – 239,5 тысячи рублей за один кв. метр.

Следующий докладчик, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Артем РЖАВСКИЙ прогноз старшего коллеги несколько скорректировал. По его мнению, рост цен в 2012 году вряд ли превысит 7%. А если учесть, что данного показателя рынок достиг уже в июле, то, скорее всего, в ближайшие месяцы цены если и будут расти, то весьма невысокими темпами. Тем более что пик потребительской активности в этом году уже пройден - он пришелся на предвыборные февраль-март и вряд ли повторится.

На зависимость российской экономики от ситуации в макроэкономике указал в своем выступлении и руководитель аналитического центра ИРН Олег РЕПЧЕНКО. При этом эксперт отметил, что в случае развития кризисных явлений в России, глубина падения цен на квартиры в Москве вряд ли побьет рекорды кризисных 2008-2009 годов. «Судьба цен на жилье сегодня зависит от того, насколько серьезным будет очередной этап экономического кризиса. Если нынешняя встряска окажется локальным катаклизмом, который рассосется за несколько месяцев, на рынке недвижимости столицы осенью все останется по-прежнему. Если кризис все-таки наступит, то к концу года цены могут снизиться на 35-40% в долларах и на 15-20% в рублях», - прогнозирует эксперт. Однако, по его словам, такой сценарий маловероятен, поскольку закредитованность экономики сегодня намного меньше, чем четыре года назад. При этом цены на жилье хоть и остаются завышенными, однако не настолько оторваны от платежеспособного спроса, как в 2008 году. Скорее всего, они будут расти в пределах инфляции, либо топтаться на месте.

Аналогичное мнение высказал вице-президент РГР Константин АПРЕЛЕВ. Вероятность ежемесячного роста цен темпами, выше уровня инфляции, по мнению эксперта, составляет 65%, ниже, чем уровень инфляции – 35%. При этом, по словам аналитика, существенный объем ввода нового жилья в Московской области сдерживает рост цен не только в самой области, но и в Москве. Однако сохранение у населения недоверия к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала будут по-прежнему одним из основных факторов инвестирования средств в недвижимость.

Коммерческая недвижимость

О нестабильности мировой экономики как сдерживающем факторе для рынка коммерческой недвижимости говорил в своем докладе руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки Корпорации «РЕСКОР» Дмитрий РОЩИН. По его словам, данный сегмент рынка продолжает оставаться в стадии стабилизации, при этом и цены сохраняются практически на прежнем уровне, лишь немного превышая показатели годовой давности. Эксперт предполагает, что рост объема предложения, а также, вероятно, цен начнется, как и обычно, осенью. В течение года продолжат умеренный рост ставки аренды, равно как и цены наиболее привлекательных объектов. Доля вакантных площадей в среднем стабилизируется на уровне 3-5% для торговой недвижимости и 5-10% - для офисной.

Загородный рынок

О стабилизации на рынке загородной недвижимости говорил и Дмитрий ТАГАНОВ, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». По его оценкам, в результате постоянно растущего объема предложения цены здесь корректируются скорее вниз, нежели вверх. При этом аналитик отметил тенденцию к снижению доли участков без подряда, хотя они по-прежнему остаются доминантой рынка и составляют более половины (54%) от общего объема сделок. Эксперт также назвал наиболее активно развивающимся форматом квартиры в малоэтажных жилых домах – за год их доля выросла почти в 2 раза (с 8% до 14%).

Ипотека

О текущем состоянии и перспективах развития ипотеки в России говорил в своем докладе Владимир ЛОПАТИН (ВСК-Ипотека). Эксперт обратил внимание собравшихся на пропорциональный рост, как объема выдачи ипотечных кредитов, так и задолженности по ним. Он также рассказал об изменениях нормативов Центробанка для стандартных ипотечных кредитов и внесении поправок в Закон об ипотечных ценных бумагах (максимальный коэффициент «кредит-залог»). Комментируя противоречивость заявлений властей о ставке в 5-6 % наряду с повышением банками и без того немаленьких ставок в 12%, В. Лопатин пояснил, что для некоторых слоев населения (молодых ученых, учителей) сниженные процентные ставки уже существуют. Однако лично он против такой социализации ипотеки, поскольку на пользование этим коммерческим продуктом у всех должны быть одинаковые права. В целом, по словам докладчика, повышение процентных ставок по ипотечным займам в будущем продолжится. В частности, по причине последних изменений законодательства (передача квартир на баланс банкам и др.), в результате которых риски банков возрастут, а значит, им придется поднимать ставки. Кроме того, считает эксперт, по банкам могут ударить и грядущие законы об ограничении коллекторской комиссии и банкротстве физических лиц, что, вероятно, также отразится на ставках по ипотечным кредитам.

Вместо резюме

В целом, аналитики были единодушны в прогнозах. По их оценкам, в ближайшие годы, пока кардинально не изменится макроэкономический климат, цены на недвижимость останутся волатильными: непродолжительные периоды умеренного роста будут сменяться такими же недолгими периодами падения. Но в итоге средняя стоимость жилья вырастет ненамного.

Наталья Чистякова