Нотариус риэлтора не заменит

До 1998 года сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Потом в течение 14 лет нотариусы почти не заглядывали на рынок недвижимости. Однако вскоре ситуация может кардинально измениться – сейчас на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится законопроект "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ".

Данным законопроектом, в частности, предусматривается введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью: если поправки будут приняты, то любая сделка с недвижимостью (покупка, продажа, дарение, рента, наследование и проч.) будет обязательно регистрироваться у нотариуса.

Как проявит себя новшество в реальности, пока неясно. Однако профессионалов рынка тревожит главный минус нововведения – неизбежное удорожание сделки, которое ляжет на плечи клиентов: в результате этих поправок в ГК РФ гражданам придется платить нотариусам чуть менее 1% от суммы сделки с недвижимостью и вдвое больше, если она совершается в кредит.

Едва только в прессе появилась информация о готовящемся законопроекте, профессиональные сообщества рынка недвижимости забили тревогу. При этом предполагаемые последствия нововведения, беспокоят не только риэлторов. В частности, Союз потребителей Российской Федерации (СПРФ) направил в Госдуму официальное письмо с просьбой не поддерживать данное новшество. По оценкам СПРФ «обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью заметно увеличит финансовую нагрузку на граждан (стоимость услуг нотариуса составит не менее 1% от суммы сделки), существенно усложнит процедуру и увеличит сроки совершения сделок, неизбежно стимулирует участников занижать цену сделки, что приводит к дополнительным рискам для них и деформирует рынок недвижимости. К тому же очереди в территориальные подразделения Росреестра в результате такого решения переместятся в приемные нотариусов, удлиняя очереди граждан, ожидающих приема по другим вопросам». Специальное мини-исследование в 7 городах России показало наличие очередей у 9 из каждых 10 нотариусов.

В конце октября поправку в Гражданский кодекс, вводящую обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, обсудили в Общественной палате РФ. Пповодом для повторного вынесения этого вопроса на повестку дня стала недавно появившаяся новая редакция данной поправки. Согласно тексту законопроекта, подготовленному ко второму чтению, депутаты согласились отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, но только для юридических лиц.

В случаях же, "когда хотя бы одной из сторон сделки является гражданин, такая сделка должна быть нотариально удостоверена", говорится в документе. Это означает, что, если поправка будет принята, граждане при покупке недвижимости в обязательном порядке будут платить нотариусам 1% от суммы сделки до 1 миллиона рублей (плюс по более крупным сделкам - еще 0,75% с суммы от 1 до 10 миллионов рублей и 0,5% с суммы от 10 миллионов рублей). При этом если сделка совершается в кредит, то платить нотариусам придется дважды - сначала при регистрации сделки по покупке, потом - при регистрации ипотеки. Сейчас оба этих действия для граждан добровольны.

После первого публичного обсуждения этой темы в Общественной палате в феврале этого года участники рынка недвижимости, банковского рынка и представители общественности рассчитывали на несколько другое развитие событий. "Мы уже высказывали свое мнение, когда только появилась первая редакция поправок в Гражданский кодекс, - говорит статс-секретарь-замминистра экономического развития Олег Фомичев. - И мы по-прежнему считаем, что обязательное нотариальное заверение сделок по купле-продаже недвижимости и ипотечных сделок избыточно, мы такую норму не поддерживаем".

Еще один аргумент противников идеи обязательного нотариального удостоверения сделок граждан с недвижимостью заключается в том, что есть Росреестр, который выполняет примерно ту же функцию, но за существенно меньшую плату. Кроме того, сделки с недвижимостью проходят проверку риелторами, а ипотечные сделки - еще и проверку банков и страховщиков, если кто-то хочет дополнительных гарантий от нотариусов, то это его право, а не обязанность, указывает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.

В АИЖК тоже недовольны: на ипотечном рынке введение обязательного нотариального удостоверения приведет к увеличению сроков совершения ипотечных сделок, поспособствует рискам массового занижения стоимости продаваемой недвижимости и увеличению издержек банков-кредиторов, а значит, и заемщиков.

Разумеется, последствия нововведения внушают опасения и риэлторскому сообществу. Хотя в случае вступления закона в силу положение риэлторов на рынке не становится ни плачевным, ни безвыходным. Возможно, право регистрации сделок, действительно, к нотариусам. Однако и непосредственно перед самой регистрацией сделки нужно провести долгую и кропотливую работу, которая простому гражданину без определенных знаний либо профессиональной помощи просто не под силу.

Подбор квартиры – это весьма тонкая и порой очень долгая процедура. Прежде всего риэлторы имеют доступ к закрытым базам данных, содержащим наиболее полную информацию о продаваемых объектах. Также при подборе покупатель сталкивается с множеством нюансов – полную техническую характеристику объекта, информацию по инфраструктуре и планах по развитию микрорайона сможет дать лишь специалист по работе с недвижимостью.

Объем работы с документами, предшествующей регистрации сделки, огромен. Да и сам процесс сделки может вызвать у обеих сторон ряд вопросов и требует сопровождения специалиста. Не зря в риэлторской среде существует такая услуга, как «сопровождение сделки» - присутствие риэлтора на заключении договора купли-продажи с предварительной подготовкой всех необходимых документов.

Важно и то, что растиражированная всевозможными СМИ тема волнует не только профессионалов, но и простых граждан, планирующих совершать сделки с недвижимостью в ближайшее время. Изменение алгоритма привычных действий заводит людей в тупик, ведь теперь не совсем понятно, с чего начинать процесс подготовки сделки. С подобными вопросами граждане уже не раз обращались к нотариусам, и те давали исчерпывающие инструкции, однако до сих пор остается слишком много неизвестного.

Уже сейчас можно сказать, что введение обязательной регистрации сделок нотариусом не прошло для рынка недвижимости бесследно. Пошатнувшиеся устои риэлторской деятельности вывели из равновесия не только профессионалов, но и обычных граждан. Но ведь до сих пор неизвестно, что будет после 1 сентября. Обязательная регистрация нотариусом сделок с недвижимостью все еще является спорным моментом, поскольку вступление нового закона в полную силу никто не анонсировал. Официальная формулировка правительства гласит, что в силу вступят лишь «некоторые» новые меры. И это не вносит в ситуацию никакой ясности, давая четкое представление лишь о том, что внедряемая новая система так и не проработана до конца, а значит, имеет все шансы на недолговечность. В чем можно быть четко уверенным, так это в том, что профессия риэлтора не исчезнет и останется востребованной еще долгие годы. 

Валентина Мартыненко, управляющая отделением «Жулебино»:

- Если законопроект будет принят, нотариусы возьмут на себя функции регистрационной палаты, а не риэлторов. Мы не регистрируем сделки, а продаем квартиры, работаем непосредственно с недвижимостью, проводя рекламную, маркетинговую кампании, и, что самое главное, мы тесно контактируем с нашими клиентами. Не нотариусы ищут покупателя на квартиру по максимально высокой цене, не они ведут переговоры, не они организуют просмотр и показ квартиры, не они берут на себя улаживание застарелых семейных конфликтов. Так что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью волнует нас только с одной стороны - это дополнительные серьезные финансовые затраты, которые лягут на плечи потребителя. Пошлина нотариуса - 1% от указанной в договоре суммы - это плата лишь за одну его подпись в договоре. По самым скромным подсчетам, это минимум 40 тысяч рублей. Готовы ли граждане платить такую сумму лишь за одну подпись? Это вопрос.

Марина Мусаева, управляющая отделением «Китай-город»:

- Я уважительно отношусь к нотариату, но смысла в «нововведении» не вижу - это просто возврат к старой процедуре оформления сделок с недвижимостью, так что никакого переворота на рынке недвижимости не произведет. Работа риэлтора не уменьшится, она просто усложнится, ведь нотариусы наверняка расширят необходимый пакет документов для сделки, что приведет только к увеличению затрат граждан.  Обязательное удостоверение сделок с недвижимостью - это значительный шаг назад, примерно на 14 лет назад. Люди стали намного грамотнее, поэтому счастья от обязательного нотариального удостоверения сделки они не испытают. В выигрыше здесь окажутся только нотариусы - больше работы, больше доходы. 

Юлия Романенко, управляющая отделением «Хамовники»:

- Работа риэлтора подразумевает уже устоявшиеся функции – он находит квартиру, готовит договор, сопровождает клиента на сделку… А теперь придется еще и вести клиента к нотариусу, что не у каждого клиента вызовет восторг. К тому же увеличение роли нотариата влечет за собой непосредственное увеличение стоимости сделки, определенные сложности с указанием цифр в договоре. Это непозволительная роскошь. Так что принятие нового закона только все усложнит – и работу риэлторов, и процесс совершения сделки, и жизнь их клиентов.

Елена Овечкина, управляющая отделением «Черемушки»:

- Роль риэлтора на рынке недвижимости, однозначно, не уменьшится. Ведь это не столько правовое сопровождение сделки, сколько подбор, реализация квартиры, переговоры со сторонами. В работу риэлтора входит не просто сбор справок для сделки и сопровождение продавцов и покупателей в юстицию. Это самая легкая часть нашей работы. Труднее всего выстраивать цепочки из продавцов и покупателей, учитывая пожелания и возможности каждого. Этим нотариусы будут заниматься? Конечно же, нет! А кто тогда? Все те же риэлторы, поскольку больше некому, ведь для такой работы необходим практический опыт, нарабатываемый годами. Ну, а там, поживем-увидим.