Итоги-2012: стабильность в пределах инфляции

По оценкам компании «Рескор», в 2012 году цены на жилье и на вторичном, и на первичном рынке стабильно росли на уровне инфляции. В 2013 году данная тенденция, считают эксперты, будет продолжена.

Как отмечают в «Рескоре», главными характеристиками столичного рынка жилья в 2012 году можно считать умеренный рост цен и увеличение объема предложения новых объектов. Основное событие 2012 года - официальное расширение территории Москвы. Впрочем, по словам специалистов компании, эта новость сыграла свою роль еще в июле-ноябре 2011-го, когда после объявления о присоединении, объекты на территориях будущей Новой Москвы сразу поднялись в цене. Именно поэтому в ушедшем году никаких существенных изменений здесь не произошло. Более того, в своих оценках эксперты пока не склонны объединять Новую и Старую Москву по причине разницы в развитии инфраструктуры, дорожной сети, транспорта и комплексного освоения территории.

Также характерной чертой прошедшего года стало вымывание с рынка самых недорогих квартир, причем темпы роста стоимости таких объектов были более высокими по сравнению с дорогим и многокомнатным жильем. По мнению специалистов компании, вышеназванные факты говорят о снижении платежеспособного спроса граждан. Отчасти об этом свидетельствует и существенное увеличение числа ипотечных сделок - в 2012 году, несмотря на рост ставок, жилищные кредиты пользовались небывалой популярностью.

По данным Росреестра по Москве, в 2012 году в столице было зарегистрировано 96656 сделок купли-продажи квартир. Это исторический рекорд — на 6% больше, чем годом ранее, и на четверть больше, чем в докризисном 2007 году.

Однако столь существенный рост числа сделок был обеспечен за счет присоединенных к столице территорий, поясняют специалисты «Рескора». С 1 июля 2012 г. площадь, которую занимает Москва, выросла вдвое, в итоге, из общего прироста в 6% около 4-5% добавили сделки на территории новой Москвы и лишь 1-2 % составили сделки, совершенные с недвижимостью на исторической территории столицы.

Вторая причина — стабильность цен, благодаря чему появилась возможность выстраивать сложные цепочки: как известно, основной объем сделок в Москве приходится на альтернативные, т.е. съезды-разъезды. При этом, как утверждают специалисты «Рескора», в течение года было зафиксировано несколько нехарактерных периодов оживления и затишья.

Так, например, осенью сезонного значительного увеличения числа сделок не случилось. Зато повышенная активность наблюдалась весной, в период президентских выборов.

– И на вторичном, и на первичном рынке жилья выборам предшествовала высокая активность со стороны основных «игроков», - отмечает директор департамента вторичного рынка жилья Вадим Мартыненко. – Те, кто не успел с разрешением жилищных вопросов, решили поторопиться, что и обусловило проявления ажиотажа на рынке. Тем более что данный ажиотажный спрос был обеспечен платежеспособной возможностью – такого бурного развития ипотеки, как в первом полугодии 2012 года, Россия еще не знала.

Вторичный рынок

На вторичном рынке жилья 2012-й год запомнится умеренным ростом цен и увеличением объема предложения.

- По сути, весь год четко выраженного тренда ни на повышение, ни на понижение не было, цены практически топтались на месте. Результатом этих колебаний по итогам года зафиксирован умеренный рост на уровне инфляции, да и тот в основном обеспечили наиболее ликвидные объекты: цены повышались на более дефицитные предложения – одно- и двухкомнатные квартиры. Многокомнатные объекты в течение года иногда показывали даже отрицательную динамику, - поясняет В. Мартыненко. - В среднем, стоимость столичных квартир выросла на 6,5 % в рублях и на 9 % в долларах, что не превышает текущего уровня инфляции. То есть рынок фактически не растет, и, похоже, эта тенденция пришла надолго.

По итогам года средняя цена квадратного метра остановилась на уровне 5,5-6 тысяч долларов (180 тысяч рублей), и эти показатели, считают в «Рескоре», являются оптимальными для столичного региона.

- При этом реальные сделки проходили с торгом, и большинство из них состоялись с понижением цены. Исключением были квартиры с повышенным спросом, например, однокомнатные в экономклассе, где рост цен составил до 18%, и которые брали, не торгуясь, — уточняет В. Мартыненко.

По мнению эксперта, высокий спрос на маленькие квартиры и самые недорогие типы домов однозначно свидетельствует об ограниченности платежеспособного спроса – при всей потребности в жилье,  приобрести квартиру в Москве большинство граждан могут только в самом нижнем ценовом диапазоне. Так что старые пятиэтажки покупатели выбирают вынужденно, поскольку на лучшее жилье у них элементарно не хватает средств. Все эти тенденции позволяют говорить о начале эпохи равновесия, равно как и тот факт, что инвесторы практически перестали вкладывать деньги в жилую недвижимость.

- Теперь квартиру в Москве берут не для того, чтобы получить доход, а лишь с целью сохранить сбережения от инфляции, - уточняет В. Мартыненко. - А самый частый покупатель – это все-таки конечный пользователь, тот, кому жилье необходимо для собственного проживания. Причем в уходящем году значительное число покупок было совершено жителями регионов.

В течение всего 2012 года лидерами по темпам роста оставались панельные и кирпичные пятиэтажки – в этих домах стоимость квартир выросла на 10 и 9% соответственно. На 7% подорожали квартиры в панельных домах советской эпохи и «современная панель», а кирпичные дома и современный монолит-кирпич прибавили в цене всего 4,5% и 4% соответственно. Похожие тенденции наблюдались и в плане географии – здесь наибольший рост цен показали не самые дорогие Северо-Восточный округ и Северо-Западный округ, а также районы за МКАД. В аутсайдеры попал престижный Юго-Западный округ, хотя квартиры в относительно недорогом Северном округе тоже практически не росли в цене. При этом дорогие и престижные Центральный и Западный округа оказались по итогам года в середине рейтинга.

Что же касается районов Москвы, то здесь в числе лидеров по темпам роста оказались в основном недорогие спальные районы, среди них Южное Бутово,  Бескудниковский, Восточное и Западное Дегунино, Южнопортовый и другие.

Наименьший рост цен продемонстрировали дорогие и престижные районы в центре (Фрунзенская, Краснопресненская, Кропоткинская, Парк культуры, Спортивная,  Баррикадная, Улица 1905 года, Международная, Деловой центр). Чистые пруды, Красные Ворота и Комсомольская вообще отличились снижением цен.

По мнению В. Мартыненко, сегодня московский (как, впрочем, и общероссийский) рынок недвижимости находится под влиянием двух противоположных групп факторов. С одной стороны, стоимость метра тянут вниз макроэкономический негатив и удорожание ипотеки. С другой - инфляция и рост денежной массы превращают недвижимость в реальный актив. Исходя из этого, мы предполагаем, что в ближайшие годы на рынке не будет наблюдаться ни устойчивого роста, ни обвального падения. Стоимость недвижимости будет топтаться на месте либо умеренно подрастать на уровень инфляции. Разумеется, больше шансов подорожать у качественных объектов - квартир в центре крупных городов.

- Цены на недвижимость больше не растут, как на дрожжах, однако риэлторов это не огорчает, даже несмотря на снижение рентабельности бизнеса. Стабильный рынок, благодаря своей предсказуемости, наиболее благоприятен и для клиентов, и для риэлторов. В период стабильности покупатель и продавец расходятся в ожиданиях не больше, чем на 5 %. В кризис же хозяева желают продавать свои квартиры на 10-12% дороже, чем их готовы купить клиенты. В такой ситуации найти компромисс между участниками сделки практически невозможно. Зато в нынешней стабильной обстановке сделки проходят ровно и без лишних нервов.

Первичный рынок

Хороший рост числа сделок показал в 2012 году и первичный рынок столицы. По данным московского управления Росреестра, в прошедшем году зарегистрировано 12107 сделок по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) — это в 2,7 раза больше, чем годом ранее.

- Впрочем, и на рынке новостроек число сделок тоже увеличилось за счет присоединенных к Москве территорий с большим числом новых проектов, а также за счет роста предложения нового типа жилья — апартаментов, - поясняет В. Мартыненко. - Кроме того, если раньше в столице были распространены серые схемы, которые не поддавались учету, то сейчас квартиры в новых проектах реализуются по ДДУ.

Главной тенденцией прошедшего года на первичном рынке Москвы специалисты компании «Рескор» считают активизацию девелоперов. Это касалось как вывода на рынок новых объектов, так и темпов строительства. Больше всего новых проектов по итогам 2012 г. вышло в сегментах бизнес- и премиум-класса, среди которых лидируют комплексы с апартаментами. Доля «новых» объектов эконом- и комфорт-класса составила 27% и 18% соответственно.

- Вопреки всем прогнозам, в 2012 году выросло количество проектов эконом-класса, - отмечает В. Мартыненко. - Смещение предложения в бизнес-класс, которое мы наблюдали до кризиса, по-прежнему сохраняется, но доля эконом-класса за последние два года выросла практически в два раза и продолжает увеличиваться.

Эксперт также отмечает, что для покупателей жилья эконом-класса наиважнейшим фактором является бюджет покупки. Люди, которые остро нуждаются в улучшении жилищных условий, стали не так придирчивы и в меньшей степени обращают внимание на окружающую среду и гораздо больше – на стоимость квартиры. По словам В. Мартыненко, на рынке есть несколько объектов с довольно негативным окружением, влияющим и на видовые характеристики и на экологию района, тем не менее, эти проекты успешно продаются за счет хорошего демпинга к рыночной цене.

Более остро стали реагировать на цену объекта и покупатели жилья в бизнес-классе, хотя при выборе квартиры для них по-прежнему важными являются и расположение, и характеристики дома.

В общей структуре спроса интерес сместился в пользу одно- и двухкомнатных квартир, хотя еще совсем недавно даже в эконом-классе покупателей больше интересовали двух- и трехкомнатные квартиры. Кроме того, последние три года наблюдается тренд уменьшения средней площади квартир по сделкам, причем как в экономичном сегменте, так и в бизнес-классе. В эконом-классе сегодня востребованы однокомнатные квартиры 35-40 кв.м (вместо 45-50 кв.м как было ранее), в бизнес-классе - 45-55 кв.м (ранее – 50-60 кв.м.).

На первичном рынке рост цен в уходящем году был умеренный - около 8-12% в год. Средняя стоимость одного квадратного метра в квартирах эконом-класса составила 135 тысяч рублей, бизнес-класса – 240 тысяч рублей, а в самом дорогом элитном сегменте – 575 тысяч рублей. По итогам года средняя цена квадратного метра достигла 165 тыс. руб. (без учета апартаментов и объектов элитной недвижимости). При этом рост цен был связан как с изменением стадии строительной готовности объектов, так и с прямым повышением цен застройщиками. По мнению экспертов «Рескора», в 2013 году рынок новостроек продолжит пополняться новыми объектами, спрос будет стабильным, а рост цен ожидается умеренный, при этом в старой Москве средние цены, скорее всего, вырастут не более чем на 10-12%.

Кстати, роста цен в 15-20%, который был зафиксирован в наиболее популярных объектах Москвы, в ближайшей перспективе ждать не стоит: при сохранении текущей экономической ситуации изменение стоимости квадратного метра жилья вряд ли будет превышать инфляцию.

Общий прогноз

- Стабилизация цен и рост ипотечных ставок, которые сегодня фактически приблизились к кризисным значениям, могут привести к тому, что 2013 год будет менее активным. Скорее всего, рынок ждет небольшое снижение по количеству сделок, - резюмирует В. Мартыненко. - Что же касается цен, то при сохранении на рынке всех трендов прошедшего года (а вероятность этого весьма велика), рост цен сохранится на уровне 8-10%.