Ипотека: ставка на рост

Ситуацию на рынке ипотеки в 2012 году в компании «Рескор» называют «неоднозначной». К ипотечным плюсам специалисты относят увеличение объемов кредитования жилья до рекордного 1 трлн рублей и улучшение качества кредитных портфелей банков, к минусам — удорожание фондирования для кредитных организаций и связанный с этим рост ставок по ипотеке.

Большую часть уходящего 2012 года можно с уверенностью назвать «золотой порой» ипотечного рынка: в этот период использование россиянами банковских кредитных продуктов в качестве финансового инструмента решения жилищных задач приобрело широкий размах.

- С января по август 2012 года доля ипотечных сделок, совершенных нашими клиентами, составила едва ли не половину от общего числа сделок компании, - говорит директор департамента вторичного рынка жилья компании «Рескор» Вадим Мартыненко. - При этом средняя сумма ипотечного кредита, по сравнению с 2011 годом, увеличилась примерно на 15%, что даже превысило темпы роста средних цен на московское жилье.

Впрочем, данный расцвет продлился недолго: начиная с августа ипотечный рынок замедлил свой рост по причине удорожания стоимости кредита для конечного потребителя – вернувшись из отпусков, банкиры приступили к пересмотру условий кредитования, в результате которого прирост нижнего предела процентных ставок в среднем по рынку составил 1,1%.

Собственно, тенденцию к росту ставок, который в свою очередь приведет к удорожанию кредитов для заемщиков, специалисты «Рескора» прогнозировали еще в начале 2012 года, и этот прогноз, к сожалению, совпал с действительностью.

- Естественно, изменения кредитной политики основных игроков ипотечного рынка внесли свой вклад в снижение активности спроса на ипотечные продукты со стороны покупателей жилья, - поясняет В. Мартыненко. – В результате, по итогам осени доля ипотечных сделок в структуре операций компании составила немногим более трети от общего числа сделок.

По итогам 2012 года в стране было выдано 760 тысяч жилищных кредитов на сумму более 1 трлн рублей. Прогноз на 2013 год несколько противоречивый – банки рассчитывают на увеличение объема до 1,6 трлн рублей, риэлторы, напротив, предполагают снижение до 700-800 млрд. рублей…

Процентные ставки по ипотечным кредитам начали расти с конца лета. В октябре - ноябре ставки подняли большинство банков, в итоге, реальная ставка жилищных займов к концу прошедшего года достигла 13,5%.

- Начало повышению ставок было положено лидерами рынка "Сбербанком" и ВТБ24, которые в среднем увеличили цену на ипотечные ссуды на 0,5-1%, а по некоторым программам, например, кредитованию новостроек, ставки поднялись на 2,5 %. Вслед за ними подтянулись коммерческие банки, в числе которых "Связь-банк", "Уралсиб" и "Возрождение", - рассказывает управляющая отделением «Хамовники» Юлия Романенко. - Всего ипотека подорожала в 19 кредитных организациях. Причем ряд банков продолжали поднимать ставки и в декабре. Например, "ЮниКредит Банк" в декабре повысил стоимость рублевых займов с 13 до 13,5% годовых.

- Кстати, в последнее время банки несколько изменили политику повышения ставок. Если раньше они делали это один раз примерно в полгода, но сразу на 0,5-1%, то сейчас корректировки участились, но каждый прирост составляет не более 0,25%, - добавляет управляющая отделением «Китай-город» Марина Мусаева. - Конечно, с точки зрения психологии, это правильно: резкие подъемы, как правило, вызывают шок и отпугивают потребителя, тогда как нынешняя политика обеспечивает возможность постепенного привыкания. Однако суть дела при этом не меняется: кредиты медленно, но верно дорожают...

Кроме того, одной из ключевых тенденций рынка ипотеки в 2012 году стало возвращение активного кредитования на приобретение строящегося жилья.

- С учетом разницы цен на первичном и вторичном рынках жилья приобретение новостроек становится все более выгодным даже с учетом выплаченных за несколько лет процентов по ипотечному кредиту, - отмечает Ю. Романенко. - В связи с этим, в прошедшем году доля ипотечных сделок на первичном рынке выросла на 10-15%. В экономклассе доля кредитов самая большая — порядка 40-50%, в бизнес- и элитном сегментах незначительная — до 10%.

При этом, как отмечают эксперты «Рескора», в настоящее время процентные ставки по кредитам находятся на верхнем пределе возможностей заемщиков. В случае их дальнейшего повышения многие из тех, кто сегодня рассматривает ипотеку в качестве способа решения своих жилищных проблем, откажутся от существующих намерений, так как попросту не смогут позволить себе обслуживание столь дорогих кредитов. Первые признаки этого прогноза проявились уже в конце 2012 года, когда рынок ипотеки замер в состоянии неустойчивого равновесия. Немало россиян, планировавших в будущем году воспользоваться ипотечными продуктами для покупки жилья, в силу состоявшегося удорожания кредитов были вынуждены пока отложить свои планы.

Однако немало было и тех, кто от этих планов не отказался. Тем более что накануне нового года на фоне общего удорожания ипотеки ряд банков преподнесли потенциальным заемщикам приятный сюрприз.

С 1 декабря второй по величине в России розничный банк "ВТБ 24" снизил процентные ставки в московском регионе по ипотеке в рублях с первоначальным взносом от 10 до 60% по всем срокам кредитования до 0,5 процентного пункта (в зависимости от размера первоначального взноса). Декабрьской акцией порадовал заемщиков и DeltaCredit: с 16 ноября до 31 декабря банк снизил ставки по рублевым продуктам на 0,5 процентного пункта для основных категорий клиентов. Однако в целом, в последний месяц прошедшего года традиционных предновогодних акций, проводимых банками, было мало. При этом банки, которые привлекали заемщиков скидками, выдвигали обязательное условие – необходимо было не только получить одобрение по кредиту, но и выйти на сделку.

И все-таки, отмечают специалисты «Рескора», даже в условиях роста ставок ипотека была привлекательной для заемщиков, что отразилось на увеличении доли ипотечных сделок в общем объеме операций с недвижимостью. По данным Росреестра, каждый пятый объект (20,5%), зарегистрированный в сделках с жильем приобретался с использованием ипотечного кредитования. Причем значительная часть ипотечных сделок носила инвестиционный характер - на фоне нестабильности на финансовых рынках жилье воспринимается как один из немногих надежных долгосрочных инструментов инвестирования.

В ближайшей перспективе рост ставок по ипотеке продолжится, уверены в компании «Рескор», однако, считают специалисты, их увеличение не будет очень значительным.

- По нашим предположениям, банки, рассматривающие ипотеку в качестве одного из своих ключевых продуктов, будут очень осторожно изменять ценовое предложение в дальнейшем, опасаясь потерять долю рынка, - считает М. Мусаева. - Это, безусловно, отразится на темпах роста ипотечного рынка: мы прогнозируем, что в 2013 году его максимальный рост не превысит 20% по сравнению с результатами текущего года.