Осторожно, доверенность

Согласно статистике, примерно 5-10 процентов собственников квартир, не имея возможности заниматься продажей своей недвижимости самостоятельно, доверяют совершение сделок третьим лицам - для этого достаточно просто оформить доверенность. Однако специалисты относят подобные сделки к достаточно рискованным. В чем заключаются риски и как обезопасить себя при совершении подобных сделок, рассказывает юрист компании «Рескор» Оксана Позднякова.

- Оксана Александровна, общеизвестно, что доверенности бывают разные – специальные, разовые, генеральные. Наверное, их отличие в полномочиях, которые получает доверенное лицо?

- Совершенно верно. Например, разовая выдается на совершение одной конкретной сделки или иного юридического действия, на­пример, получение почтовых переводов, подписание договора, составление акта, получения заработной платы и т.п. В генеральной доверитель раз­решает поверенному распоряжаться имуществом, в том числе осущест­влять сделки купли-продажи, при этом объек­том генеральной доверенности может быть любая собственность, включая дачу, квартиру, машину и т. д. А в специальной доверенности либо очерчивается определенная сфера деятельности представите­ля, либо перечисляются конкретные однородные возможные действия представителя. Например: доверен­ность выданная адвокату на ведение дела в суде.

- Считается, что сделки по доверенности не всегда безопасны… В чем суть рисков?

- Если недвижимость продается по доверенности, риск всегда присутствует. Конечно, ряд сделок проходят без проблем. Продавец, имеющий недвижимость в России, действительно может проживать за границей или находиться в больнице. Но в такую сделку легко включить мошенническую схему, кроме того, возможны споры между доверенным лицом и доверителем, например, если квартира продана за меньшие деньги, нежели они договаривались. И в результате сделка, как правило, оспаривается в суде. К тому же не всегда легко можно распознать мошенничество. Например, есть повод насторожиться, если сделку пытаются осуществить в кратчайшие сроки, торопят покупателя, не предоставляя возможности увидеться с собственником жилья, выдавшим доверенность. Обычно это признак того, что либо с доверенностью что-то нечисто, либо доверенное лицо намерен обмануть доверителя.

- И много ли существует способов мошенничества в сделках по доверенности?

- Мошенники люди изобретательные. Бывает, стараются заполучить документы на квартиру и паспорт продавца, а вместо собственника приводят к нотариусу лицо на него похожее либо оформляют доверенность на сбор документов и продажу квартиры по поддельному паспорту. А нотариус, как известно, не устанавливает подлинность документов, он только сверяет паспортные данные и смотрит, похож ли клиент на фотографию в паспорте. Если нотариус считает, что все в порядке, он делает совершенно «чистую» доверенность. Потом мошенники находят покупателя на квартиру, и, объясняя, что собственник за границей либо лежит в больнице, продают чужое жилье и исчезают с деньгами.

Бывает, на обман решаются родственники или знакомые собственника недвижимости. Обычно это происходит, если он недееспособный, психически больной или крайне доверчивый.

К мошенничествам можно отнести и продажу недвижимости по отозванной или просроченной доверенности, а также те случаи, когда собственник-доверитель умирает раньше, чем состоялась сделка, а доверенное лицо покупателю об этом не сообщает. Поэтому приобретая квартиру по доверенности, следует быть настороже, если между датой выдачи доверенности и предполагаемой датой сделки прошло больше года, особенно если доверитель - пожилой человек. И, конечно, стоит воздержаться от сделки, если доверенное лицо препятствует общению с собственником.

Кстати, иногда проблему создают и сами собственники. Выдают доверенность на широкие полномочия: продавать, покупать, дарить, принимать в дар и т.д., то есть так называемую генеральную доверенность, а подразумевают конкретные действия. Был случай, когда поверенный продал квартиру по генеральной доверенности и присвоил деньги от продажи. А потом выяснилось, что, выдавая доверенность, собственник желал обменять квартиру, а не продать, и оспорил сделку. Покупателю в подобных ситуациях сохранить жилье или получить обратно свои деньги очень непросто.

- Но что же делать, если у человека действительно нет возможности самому заниматься продажей недвижимости? И как быть, если понравившаяся квартира продается по доверенности?

- Для продавца моя рекомендация проста - лучше обратиться в профессиональное агентство недвижимости. Представителю надежной риэлторской компании вы можете поручить или весь процесс реали­зации квартиры по доверенности, что будет абсолютно безопасно, или только сбор справок и документов, а са­мому лишь подписать договор купли-продажи и получить деньги за квартиру. Если же вы покупатель, самое главное – познакомиться с собственником квартиры, убедиться, что он жив, адекватен и действительно намерен продать квартиру. Если же встреча на самом деле невозможна (что бывает лишь в редких случаях), то есть и другие возможности обезопасить себя при покупке такой недвижимости. Впрочем, и здесь самый действенный способ избежать неприятностей – обратиться к профессионалам.

Телефон юридического управления Корпорации «Рескор» (495) 334-45-09