Осторожно, доверенность! Продолжение

05.03.2013

Азбука недвижимости

Особенности сделок по доверенности мы уже обсуждали в предыдущем номере. Рассказали о том, какие бывают доверенности, упомянули, что специалисты относят подобные сделки к достаточно рискованным и объяснили суть рисков. Сегодня в продолжение темы поговорим о «технике безопасности», которую необходимо соблюдать, если вы являетесь участником подобной сделки.


Итак, что делать, если понравившийся вам объект продается по доверенности?

Во-первых, внимательно ознакомьтесь с текстом документа и убедитесь, что у представителя есть определенные полномочия (продавать-покупать квартиру, сдавать-получать документы на регистрацию, подписывать договор купли-продажи, акт приема-передачи, получать деньги вместо продавца и т.д.).

Во-вторых, обратите внимание на срок доверенности, дату ее выдачи — проверьте, действителен ли документ по срокам.

- Желательно, чтобы доверенность была «свежей», то есть выданной не более одного - двух месяцев назад, - поясняет юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева. – Хотя по закону максимальный срок действия доверенности составляет три года, однако за столь долгий период обстоятельства выдачи документа могут сильно измениться, превратив данную бумагу в недействительную.

Далее покупатель должен обязательно встретиться с продавцом и лично проверить его паспорт и документы. На такой встрече надо настаивать, говорят юристы «Рескора» - если нет никакого подвоха, то риэлторская компания и доверенное лицо, как правило, к этому пожеланию покупателя относятся с пониманием, а собственник жилья соглашается с ним встретиться.

- Лишь увидев продавца лично, можно понять, насколько он адекватен и хочет ли на самом деле продать недвижимость. Кроме того, у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто зарегистрирован в квартире, не сохранится ли право проживания за этими людьми после продажи недвижимости, не нарушаются ли права несовершеннолетних. Естественно, покупать жилье стоит только тогда, когда полученная информация не вызывает вопросов. И обратите внимание на возраст доверителя, на его состояние, ведь в случае его смерти доверенность прекратит свое действии. А если есть опасения по поводу недееспособности или ограниченной дееспособности доверителя, следует запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, - добавляет юрист компании «Рескор» Оксана Позднякова. -

Следующий шаг - проверка нотариуса, заверявшего доверенность. Нужно удостовериться, есть ли такой нотариус на самом деле, не исключен ли он из списка нотариусов, узнать номер его лицензии. Такую информацию получить несложно – она есть в открытом доступе в нотариальной палате. Кроме того, можно попробовать обратиться к нотариусу лично и убедиться, что он на самом деле выдавал данный документ - проверить это по реестровому номеру может секретарь нотариуса.

- Особую сложность представляет проверка доверенности, выданной за границей в консульстве. В этом случае потенциальному покупателю квартиры следует сделать соответствующий запрос или позвонить в консулат, чтобы удостовериться, что доверенность выдана и не отменялась, - уточняет Е. Гусева.

Также необходимо проверить и доверенное лицо, посмотреть его паспорт. Во-первых, он не должен быть поддельным и крайне желательно, чтобы он был российским – так больше шансов, что доверенное лицо не сбежит так легко, как, например, обладатель украинского гражданства. Кроме того, для покупателя лучше, если доверенность будет не генеральной, и гораздо надежнее, если конкретной: разрешаю продать такую-то квартиру по цене не ниже такой-то суммы. Если же в доверенности написано, что доверитель разрешает продать квартиру за любую цену на любых условиях (как обычно и бывает в генеральных доверенностях), это может стать поводом для спора между собственником и обладателем доверенности. Например, на словах собственник разрешал продать недвижимость за одну сумму, а доверенное лицо продало ее за меньшую, тогда доверитель может обратиться в суд и оспорить сделку. Покупателю в этом случае придется понервничать или и того хуже, лишиться приобретенного жилья. И не факт, что при этом он получит назад все свои деньги. Это, кстати, одна из распространенных схем мошенничества с доверенностями.

Также избежать риска оказаться обманутым поможет еще одна совершенно нелишняя процедура.

-До момента завершения государственной регистрации сделки от продавца необходимо получить нотариально удостоверенное заявление о том, что он желает продать квартиру на определенных условиях, для чего посредством выдачи доверенности поручил своему представителю совершить ряд действий, что он не отзывал выданную доверенность и не собирается делать этого впредь, что он одобряет действия своего доверенного лица, а если оно не передаст ему причитающуюся сумму денег, обязуется решать возникшую проблему непосредственно с поверенным, не предъявляя претензий к покупателю, - советует О. Позднякова. – А еще очень надежный способ обезопасить себя – удостоверить передачу прав собственности по договору купли-продажи у того же нотариуса, который удостоверял доверенность.

Наконец, покупая квартиру у доверенного лица, в целях безопасности лучше все-таки, чтобы деньги получал лично продавец.

- Если это невозможно, следует попросить доверенное лицо взять у собственника расписку, подтверждающую, что продавец получил такую-то сумму от такого-то покупателя, и датировать ее датой сделки, - говорят юристы. - Документ закладывается в ячейку вместе с деньгами, и когда сделка пройдет, покупатель сможет его забрать – так у него будет доказательство, что собственник квартиры получил причитающуюся ему сумму. Соблюдение этих несложных правил поможет избежать многих неприятностей.

И помните - в сделках с недвижимостью имеют место только нотариально удостоверенные доверенности. Это касается и доверенностей от имени юридического лица (за исключением случая, когда от имени юридического лица действует генеральный директор, так как он обычно по уставу компании имеет право представлять интересы организации без доверенности).

Телефон юридического управления Корпорации «Рескор» (495) 334-45-09




Все статьи



Бесплатная оценка квартиры онлайн

Горячие предложения

город Москва,  Котельническая набережная, д.1/15 к.А
3-комнатная квартира
город Москва, Котельническая набережная, д.1/15 к.А
Таганская
72,0 млн.руб.
Все предложения

Rambler's
Top100
Продажа квартир: ЦАО СВАО ВАО ЮАО ЮВАО ЮЗАО ЗАО СЗАО САО