Приватизация наоборот

В предыдущем номере мы подробно рассмотрели вопросы приватизации, которая, как известно, продлена до 2015 года. Но закон «О приватизации жилищного фонда в РФ», регулирующий эту процедуру, предусматривает и обратный процесс, а именно, возможность вернуть государству приватизированную ранее квартиру.

Казалось бы, никто в здравом уме и трезвой памяти отдавать свою собственность не станет, да и случаев возврата приватизированного жилья государству до недавнего времени практически не встречалось. Однако в последнее время часть собственников стала относиться к процессу обратной приватизации уже не столь безапелляционно, а некоторые россияне начали возвращать жилье государству. Правда, движет ими вовсе не альтруизм.

Итак, что же такое деприватизация жилья, кому, а главное, зачем это нужно?

- Согласно закону, граждане имеют право передать приватизированные помещения в государственную или муниципальную собственность. В свою очередь, госорганы обязаны заключить с «отказниками» договоры социального найма этой недвижимости, - рассказывает руководитель юридического управления Корпорации «Рескор» Елена Терещенко. - Изначально процесс обратной приватизации жилья был рассчитан исключительно на малоимущих граждан, ведь право собственности накладывает на владельцев недвижимости определенные обязанности, прежде всего, материального характера. И некоторым они оказались не по силам: за квартиры пришлось платить налог, а в квитанциях о квартплате появилась дополнительная строка расходов на капремонт. В итоге сформировался целый класс «нищих собственников»: для них на первый взгляд незначительное сокращение текущих расходов на содержание жилья оказалось важнее, чем обладание правом собственности.

На первый взгляд может показаться, что отдавать свою собственность – полное безрассудство. Но при грамотном подходе приватизация наоборот, или, говоря юридическим языком, деприватизация иногда может стать эффективным способом улучшить жилищные условия, считают юристы компании «Рескор».

- В некоторых случаях деприватизацию можно использовать как уловку для участия в социальных программах по обеспечению жильем. Правда, эффективность этого метода относительна - у города не так много нового жилья, и участники госпрограмм могут ждать своей очереди годами. Да и сама очередь расписана на много лет вперед, - поясняет юрист компании Оксана Позднякова. – Кроме того, деприватизировать квартиру может быть выгодно в случаях, когда семья проживает в аварийном здании либо доме первых массовых серий, которые к тому же попали в государственные программы сноса или расселения. Если квартира или комната в таком здании находится в собственности, ее владельцам предоставят аналогичное (по площади и характеристикам) помещение или выплатят его рыночную стоимость. Когда же расселяют жилье, которое граждане занимают по договорам социального найма, государство предоставляет им недвижимость исходя из социальной нормы – 18 кв. м на человека.

- Впрочем, «прописать» пару-тройку родственников в такое жилье и получить квартиру большей площади вряд ли удастся, - добавляет Е. Терещенко. - После того как здание признается аварийным, власти чаще всего запрещают регистрацию в нем. А если семья все же ухитрится «прописать» новых жильцов, государство может обратиться в суд и признать регистрацию недействительной. Кроме того, можно прогадать, если передать государству жилье в относительно престижном районе. Ведь по закону «социальные» квартиры предоставляют в границах того же населенного пункта. Проще говоря, из центра Москвы вас могут переселить в какой-нибудь «замкадный» район.

- Более того, при расселении квартиры, которая находится в соцнайме, люди даже не имеют права отказаться от того, что им предлагают. В то время как при переселении из приватизированного жилья всегда учитывается его рыночная стоимость. Если же гражданин будет недоволен суммой выплаченной компенсации или альтернативными метрами, он может обратиться в суд. Пожалуй, все вышеперечисленные примеры и объясняют тот факт, что число операций по деприватизации жилья в Москве ничтожно мало и вряд ли можно ожидать их роста в ближайшем будущем, - резюмирует О. Позднякова.

Варианты передачи

И все же тем, кто соберется вернуть государству приватизированное жилье, необходимо знать, что существует два способа отказаться от права собственности на приватизированное жилье – расприватизация и деприватизация. Законодательно эти понятия не прописаны, но часто используются на практике. В чем разница между ними?

- Расприватизация – это судебное признание недействительным договора передачи жилья в собственность гражданина, - поясняет Е. Терещенко. - Согласно Гражданскому кодексу РФ сделать это можно, если сделка проведена с нарушением законодательства. Например, не соблюдены права несовершеннолетних или договор заключен под влиянием насилия или угроз. Расприватизация имеет несомненное преимущество: если гражданин сумеет доказать, что жилье перешло в его собственность незаконно, право на приватизацию считается нереализованным. По закону иск о признании договора приватизации недействительным можно подать в течение трех лет с момента его регистрации.

- Деприватизация представляет собой совершенно иной способ возвращения (передачи) квартиры в собственность государства или муниципалитета. Он основан на добровольности и предполагает, что жилые помещения, которые москвичи будут передавать в собственность городу, им предоставят обратно в пользование, но теперь уже на основании договоров социального найма. При этом деприватизация обратной силы не имеет. Возвратив жилье государству, гражданин теряет возможность приватизировать его вновь, так что, прежде чем деприватизировать квартиру, необходимо несколько раз просчитать последствия своего поступка, - дополняет О. Позднякова.

В тему

В Москве процесс расприватизации регулируется отдельным московским законом. Согласно этому документу, устанавливается порядок, в соответствии с которым люди, необдуманно приватизировавшие жилые помещения, могут вернуть его городу, став при этом нанимателями. Чтобы изменить статус жилья, необходимо обратиться в исполнительные органы государственной власти по месту жительства. Заявление о расприватизации должны подписать все собственники квартиры, и если хотя бы один из них будет против, расприватизировать квартиру будет невозможно.

Если заявление подписано всеми собственниками, а в соответствующие органы предоставлены все требующиеся документы, в течение месяца со дня подачи заявления с гражданами должен быть заключен договор, подтверждающий передачу приватизированного ими жилья в муниципальную собственность столицы.

После этого с гражданами заключается договор социального найма. Порядок заключения договора установлен жилищным законодательством РФ и города Москвы, в нем должны быть поименно указаны все члены семьи бывшего собственника, у которых на момент подачи заявления имелось самостоятельное право пользования данным жилым помещением. Причем, если собственников было несколько, в договоре должны быть перечислены все члены их семей, обладавшие таким правом.