Советы экспертов. Хорошая, не очень хорошая и совсем нехорошая

Тех, кто покупает квартиру, больше всего волнует ее история. Это, кстати, одна из причин, почему люди обращаются в надежные риэлторские компании, которые в состоянии минимизировать риски купить «нехорошую квартиру». О том, какие же квартиры следует покупать с осторожностью, а лучше и вовсе НЕ покупать, рассказывает Елена Царева, лучший риэлтор компании «Рескор» по итогам июня.

«Чистая, значит, хорошая»

Конечно, речь в данном случае идет не об ухоженности квартиры, а о чистоте юридической.

– Сразу хочу отметить, что понятие «юридическая чистота» отнюдь не строго юридический термин - это словосочетание возникло исключительно из делового оборота, - рассказывает Елена. - Под юридической чистотой риэлторы подразумевают квартиру с хорошей историей – то есть такую, приобретая которую, вы в максимальной степени будете уверены, что ваше право собственности на это жилье не будет утрачено в дальнейшем по ряду причин.

Собственно говоря, квартиры можно условно разделить на хорошие, менее хорошие и совсем не хорошие. Скажем, хорошая квартира – это квартира, у которой за историю ее существования было мало собственников, и при этом каждый владел ею не менее трех-пяти лет. Чем меньше собственников и чем дольше каждый из них владел квартирой – тем лучше, идеальный вариант – вообще один собственник, владеющий квартирой на протяжении многих лет.

- Хотя и этот вариант может оказаться не идеальным,- поясняет Елена. – Ведь если собственник один – это значит, что либо квартира была куплена на первичном рынке, либо давным-давно приватизирована. И в последнем случае, если квартира была приватизирована в период с 1992 по 1994 год, когда законом была предусмотрена возможность не включать несовершеннолетних детей в приватизацию, то эти дети (выросшие) вполне могут отсудить у вас свое право хотя бы на часть квартиры. Во всяком случае, юристы нашего юридического управления в таких ситуациях восстанавливают процедуру приватизации, чтобы убедиться в отсутствии подобных подводных камней.

Впрочем, идеальные варианты вообще встречаются в нашей жизни крайне редко - за более чем 20-летнюю историю существования рынка недвижимости московские квартиры поменяли несколько собственников, и среди множества разных объектов есть немало квартир, история которых или испорчена или сомнительна.

Всегда существуют естественные риски при покупке квартиры, доставшейся по наследству.

- Несмотря на то, что законодательство четко определяет порядок наследования по закону или по завещанию, тем не менее, круг наследников не всегда можно установить при процедуре передачи имущества. Если после покупки появится еще один наследник, который докажет свое право на долю в квартире, сделка может быть оспорена в судебном порядке, - поясняет Елена и приводит пример из практики.

После смерти достаточно молодого мужчины и оформления наследства на его мать и супругу, то есть вдову, спустя полгода выяснилось, что у него есть незаконнорожденный ребенок, в метрике в графе «отец» официально значился умерший мужчина. В итоге, ребенок по суду получил долю наследуемого имущества.

Рискованно покупать квартиру, которая продается по доверенности. С одной стороны, продажа квартиры по доверенности - абсолютно законная процедура, тут нет ничего криминального или неправильного. Но есть риэлторские и судебные истории, которые свидетельствуют о том, что подобные сделки сопряжены с наибольшими сложностями и рисками – именно с доверенностями связано большинство мошеннических схем. Если квартира продается по доверенности, необходимо скрупулезно проверить массу нюансов - убедиться, что доверенность оформлена правильно, что она все еще действительна на момент сделки, а собственник-доверитель на момент сделки жив и здоров. Также существует риск, что деньги за квартиру, переданные вами доверенному лицу собственника действительно попадут к нему.

- В нашей практике был случай, когда арендаторы подделали документы пожилого собственника и стали продавать его квартиру. Так что, покупая квартиру, которую продают по доверенности, лучше всего хотя бы один раз увидеться с настоящим владельцем, тем более что это позволит убедиться в его адекватности и трезвом понимании происходящего. Во всяком случае, наш юридический отдел к подобным квартирам относится очень и очень настороженно, и если в цепочке есть сделка по доверенности, юристы будут проверять такую квартиру особенно придирчиво.

Всегда сопряжены с риском сделки с пожилыми людьми. Разумеется, есть люди, которые и в возрасте за 70 способны решиться на перемены места жительства, но чаще всего за ними стоят более активные и молодые родственники, интересы которых могут пересекаться с другими ближайшими родственниками. В итоге возникают либо риски, связанные с продажей по доверенности (как в вышеописанной версии), либо с состоянием здоровья этих пожилых людей. Которые, вполне возможно, поддавшись просьбам, выдали эту доверенность своим родственникам. А встречаются ситуации и посложнее.

- В нашей практике была история, когда человек не состоял на учете в психоневрологическом диспансере, но после его смерти родственники, посчитавшие себя обиженными, подали в суд и предоставили медицинскую карту умершего. А в ней черным по белому было указано, что ему назначались некие препараты, свидетельствующие о том, что у человека на тот момент уже наблюдались признаки старческого слабоумия. В общем, сделка была оспорена. Для человека, попавшего в подобную ситуацию – это, конечно, горе. Даже если после многолетних судов ему удастся сохранить квартиру, то деньги на оплату адвокатам, и здоровье, потраченное на тяжбы, удовлетворение от этой победы сведут на нет.

Не самая надежная сделка – покупка по договору ренты. История знает неоднократные примеры, когда человек, на протяжении довольно долгого времени содержавший пенсионера, в итоге остался без обещанной квартиры.

- Дело в том, что рентополучатель в любой момент может подать в суд и потребовать признания договора ренты недействительным, - поясняет Е. Царева. - Причины такого поступка бывают самые разнообразные: пенсионеру может не понравиться то, как вы за ним ухаживаете и разговариваете, или ему может показаться маленьким размер рентных платежей, или вдруг объявятся его родственники, которые захотят получить эту квартиру и старушка (или старичок) пойдут им навстречу.

Опасно покупать квартиру, у которой за короткий срок сменилось несколько владельцев. Это очень тревожный сигнал, который свидетельствует о том, что либо что-то не так с правоустанавливающими документами или документами на квартиру, либо квартира имеет скрытые недостатки, не связанные с юридической стороной вопроса.

– Это может быть что угодно - проблемные соседи, проблемы с домом, наличие в доме какого-либо производства, грибок в квартире, который после покраски вновь проявляется… Словом, дефекты, которые обнаруживаешь не сразу, а спустя некоторое время после покупки. Подобные квартиры юристы нашей компании также проверяют с пристрастием.

С осторожностью следует относиться к квартирам, собственники которых находятся на учете в ПНД и НД. Главная угроза, исходящая от граждан, состоящих на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, заключается в том, что подобный статус дает им возможность впоследствии оспорить сделку – на том основании, что не ведали, что творили. Этому сюжету посвящено несколько статей Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ними сделка может быть признана недействительной, поскольку совершил ее гражданин, признанный недееспособным или ограниченный судом в дееспособности либо неспособный понимать значение своих действий или руководить ими.

- Таким образом, официального решения суда, признающего гражданина недееспособным, может и не быть. Достаточно того, что человек «неспособен понимать значение своих действий или руководить ими». Это могут быть люди, психически нездоровые и злоупотребляющие спиртным и наркотиками. А с 1 марта 2013 года ограниченно дееспособными теперь могут быть признаны и игроманы - граждане, имеющие пристрастие к азартным играм. В результате признания сделки недействительной стороны возвращаются в первоначальное состояние: продавцу – квартира, покупателю – деньги. Но беда в том, что денег к моменту обращения в суд у продавца может уже и не быть. И в этом случае суд обычно постановляет: квартиру вернуть сейчас, а деньги за нее истец вернет ответчику в силу своих возможностей – и процесс этот может затянуться лет на тридцать.

Следует насторожиться, если в продаваемой квартире очень долго проживал бывший собственник. Это может говорить о том, что договор продажи, скорее всего, был фиктивным и скрывал под собой какой-либо другой договор, например, договор залога.

- Мы это видим реально, - объясняет Елена. - Скажем, оформлена сделка - Иванов продал квартиру Петрову. А на самом деле Иванов просто брал у Петрова кредит, залогом выступала квартира, но оформлен был не договор залога, а договор купли-продажи. Кредитор просто пообещал заемщику после возврата долга вернуть квартиру. А проценты у частных займодателей настолько огромные, что вернуть долг практически нереально. И если кредитор Петров продает квартиру, и ты видишь, что предыдущий владелец Иванов проживал там еще длительное время - это и есть свидетельство того, что договор купли- продажи покрывает собой совершенно другую сделку. В то же время заемщик Иванов обращается в суд, дескать, квартиру не продавал, просто брал под нее кредит, и начинаются судебные тяжбы. Сделку с такой квартирой наши юристы однозначно приостановят.

Рискованно покупать квартиру, если ее цена отличается от общего уровня цен в меньшую сторону. Как известно, чудес не бывает, и любому явлению есть объяснение. Опытного риэлтора такой демпинг скорее насторожит, чем обрадует. 

- Профессионал, видя в рекламе заниженную цену на объект, понимает, что, скорее всего, имеются проблемы с историей квартиры и продавец пытается привлечь потенциального покупателя заниженной ценой, играя на природной любви человека к дешевизне. 

Некоторую опасность могут таить квартиры, подаренные продавцу посторонним лицом.

- Такие подарки чужому человеку люди обычно не делают, и скорее всего, договор дарения в этом случае покрывает собой обычную куплю-продажу. Не буду вдаваться в подробности, по каким причинам чужие друг другу люди оформляют сделку под видом дарения, тем более что это не всегда удается узнать. Скажу только, что подобные сделки вполне могут быть в дальнейшем опротестованы и признаны недействительными.

Вместо резюме

Как уже говорилось выше, идеальные объекты с незапятнанной репутацией попадаются в Москве все реже и реже, соответственно, любая квартира требует серьезной проверки на юридическую чистоту. Самое разумное – доверить это специалистам: сильное юридическое сопровождение поможет свести риски к минимуму, а в иных случаях юристы посоветуют вообще отказаться от покупки «нехорошей квартиры».

Получить консультации Елены Царевой можно по телефону (495) 916-11-05