Советы экспертов Дело техники.

Хотя точнее было бы сказать – полдела, поскольку риэлторские технологии – это лишь одна из составляющих качественной риэлторской услуги. Без опыта, знаний законов и понимания тенденций рынка технологии работают неэффективно. Условно риэлторские технологии делятся на три вида в соответствии с применением в той или иной операции с недвижимостью – покупки, продажи или альтернативной сделки. Сегодня лучшие риэлторы июля Надежда Сидякина и Любовь Зверкова рассказывают о технологиях покупки квартиры.

В целом, риэлторские технологии могут быть использованы как профессиональными риэлторами, так и людьми, которые пытаются решать свои жилищные вопросы самостоятельно. А насколько эффективно – это уже вопрос другой.

Этап первый: подбор

Итак, покупка квартиры. Вопрос номер один, который риэлтор должен решить со своим клиентом – какую квартиру требуется приобрести – на вторичном рынке или на первичном.

- И у той, и у другой недвижимости есть свои преимущества и недостатки, - поясняет Надежда Сидякина. – Плюсы новостройки – это новый дом, современная планировка и, как правило, более выгодная стоимость, но при этом – отсрочка заселения, колоссальные траты на ремонт, отсутствие инфраструктуры, которая обычно формируется спустя несколько лет после сдачи дома. Преимущества вторичного жилья также известны - это и возможность быстро вселиться, и менее дорогой ремонт, и сформировавшийся район с развитой инфраструктурой. Наша задача обсудить с клиентом все нюансы и определиться, поскольку от этого будет зависеть уже дальнейшая технология сделки. Предположим, клиент выбирает вторичное жилье. После этого можно переходить к следующему этапу – подбору подходящих вариантов.

- Разумеется, основной источник информации и для риэлтора, и для человека, который занимается покупкой самостоятельно, - это интернет, - вступает в разговор Любовь Зверкова. - Правда, здесь возможности риэлтора и самостоятельного покупателя разные. К услугам риэлтора профессиональные базы данных, где можно посмотреть все предложения по Москве. Обычному же человеку сложнее. Во-первых, сайтов с объявлениями о продаже недвижимости сегодня великое множество, при этом одна и та же информация дублируется в разных источниках и не всегда бывает актуальной. Поэтому наш совет – не распыляться на все сайты, а сосредоточиться примерно на десяти, наиболее известных.

- Не стоит пугаться, если по вашему запросу интернет выдаст два миллиона вариантов, - добавляет Н. Сидякина. - Нужно запастись временем и терпением, задать более конкретные параметры поиска и по возможности скрупулезно прозвонить по всем заинтересовавшим вас объявлениям. Значительная часть вариантов может оказаться неактуальной, квартиры могут быть уже проданы, часть квартир может оказаться под задатком. Последние отбрасывать не стоит: если квартира вам потенциально интересна, можно узнать, на какой срок назначена сделка и после этой даты прозвонить еще раз – возможно, квартира вновь окажется свободной, поскольку договоры авансов не всегда заканчиваются сделкой. Конечно, в рамках телефонного разговора составить полное представление о квартире невозможно. И хороший хозяин, и хороший риэлтор будут квартиру хвалить, поэтому наш совет – как можно больше смотреть. Но посмотреть все выбранные варианты невозможно, поэтому выберите для себя ряд критических параметров, по которым будете квартиры отсеивать. Скажем, вы не будете смотреть квартиры с совмещенным санузлом, квартиры на последнем и первом этажах и так далее. При этом не уделяйте особого значения малозначимым деталям – таким как состояние квартиры, или куда выходят окна – в условиях Москвы это все субъективно. Также бесполезно спрашивать о соседях – правды вам все равно не скажут.

- А вот на что стоит обратить внимание при телефонных разговорах, так это на статус квартиры – свободна она или продается с альтернативной покупкой, - уточняет Надежда Сидякина. – От этого зависит, как скоро вы сможете выйти на сделку, и состоится ли эта сделка вообще, поскольку альтернатива подразумевает одновременную с продажей покупку другой квартиры, и у таких сделок довольно высок процент срыва. Важно узнать, и кто продает – хорошо, если крупное агентство: в этом случае более вероятно, что квартира «чистая» с юридической точки зрения, так как серьезные компании обычно не связываются с «нехорошими» квартирами. Не страшно, если объект продает сам собственник, и хуже, если частный маклер.

Этап второй: просмотры

Следующий этап – просмотры. В идеале, считают эксперты, посмотреть выбранную квартиру следует дважды, в дневное и вечернее, нерабочее время.

- Днем можно в полной мере оценить внешний вид дома и преимущества района, изучить инфраструктуру, найти ближайшие магазины и кратчайшую дорогу к метро. Также при дневном свете лучше видны возможные недостатки квартиры. Вечером же можно лучше понять социальный статус дома и пообщаться с соседями, особенно хороши в качестве источника информации бабушки на скамейках у подъездов: у них можно узнать, кто проживает в квартире и кто прописан (вдруг там зарегистрирован человек, отбывающий срок в местах лишения свободы), часто ли отключают свет, воду, тепло, да и вообще, не проблемная ли эта квартира, - добавляет Л. Зверкова.

- При осмотре старайтесь ничего не упустить. Предположим, что планировка квартиры, расположение комнат и вид из окна вам понравился. На что смотреть дальше? Внимательно обследуем внутренние стены, углы комнаты и оконные откосы – на них не должно быть плесени и черных пятнышек - признака отмытого накануне прихода гостей или зарождающегося грибка, - уточняет Н. Сидякина. - Также обзор потолка и стен может рассказать о периодичности, с которой соседи сверху заливают эту квартиру. Если квартира угловая, то, с одной стороны, это даже хорошо – меньше соседей, соответственно, меньше шумов. Но, с другой стороны, есть вероятность наличия сырости и плесени в квартире, к тому же, угловые квартиры, как правило, холоднее, чем расположенные внутри дома. Иногда достаточно просто подойти к угловой стене и приложить к ней ладонь – в проблемных квартирах даже в отопительный сезон она может быть мокрой и холодной.

Затем можно переходить на кухню и в санузел. Не нужно стесняться открыть воду и посмотреть, хорошо ли она уходит, не забита ли канализация. Дальше следует осмотреть пол и двери.

Безусловно, покупка квартиры с ремонтом избавляет новых хозяев от лишних хлопот. Но, с другой стороны, новый владелец всегда старается обустроить квартиру в соответствии с собственными представлениями об уюте и комфорте, поэтому хотя бы косметический ремонт в большинстве случаев делается.

- Если ремонт не предполагает замены напольного покрытия и дверей, то посмотрите, в каком состоянии они находятся, может быть, двери не закрываются или имеют щели, - советует Л. Зверкова. - Но если честно, то при выборе собственной будущей квартиры на такие незначительные детали можно и не обращать внимания. Лучше обратить внимание на год постройки и на то, из чего сделаны стены и перекрытия.

- И не спешите выносить решение сразу, - советует Надежда Сидякина. – Если впечатление о квартире негативное, то тут все и так понятно. Если же вам все понравилось, не следует сразу заявлять об этом, иначе можно подтолкнуть продавца к повышению цены. Лучше доброжелательно попрощаться и сказать, что вам надо все обдумать и свое решение вы сообщите чуть позже. Однако и затягивать в этом случае не следует – день-два, и принимайте решение, ведь если квартира понравилась вам, где гарантия, что она не понравится другим покупателям. Тем более что даже на спокойном стабильном рынке наиболее ликвидные квартиры с привлекательными параметрами и с оптимальным соотношением цена-качество, уходят в первую очередь.

Этап третий: договор

Теперь после принятия решения о покупке следует заключить предварительный договор с продавцом или его официальным представителем риэлторской компанией.

- В договоре необходимо подробно прописать основные условия предстоящей сделки. Особенно важными из них являются стоимость квартиры, срок проведения сделки, срок физического и

юридического освобождения квартиры, форма и способы оплаты. Если вы покупаете квартиру

с ипотечным кредитом, важно отразить в предварительном договоре необходимость предоставления дополнительных документов специально для банка.

Конечно, в этот момент желательно подключить квалифицированную помощь в лице специалистов риэлторской компании или юристов, специализирующихся в области недвижимости, поскольку именно на этом этапе необходима проверка юридической чистоты квартиры.

Данная процедура уже не относится к риэлторским технологиям, в компании «Рескор» этими вопросами занимаются специалисты юридического управления.

- И пусть вас не расслабляет тот факт, что со стороны продавца уже работают профессионалы – риэлторы или юристы, - подчеркивает Н. Сидякина. - Здесь следует понимать, что эти профессионалы на возмездной основе, то есть не бесплатно, представляют интересы продавца, а не ваши. Конечно, на явный криминал представители серьезных компаний не пойдут, но какие-нибудь условия сделки, прописанные или, наоборот, не указанные в договоре, могут серьезно осложнить вам жизнь или отсрочить сделку.

Собственно, на этом этапе к сделке подключаются юристы, у которых также существуют свои технологии, различные в зависимости от формы собственности.

Кстати, технология покупки будет отличаться, если квартира приобретается в новостройке. Здесь уже единой базы не существует, поэтому для начала следует выделить интересующий район, затем, на основании отзывов и информации о вовремя (или не вовремя) сданных объектах, выбрать застройщика. Определившись, у кого будете покупать, и собрав первоначальную

информацию о застройщике, нужно ознакомиться с учредительными документами фирмы - свидетельством о внесении в единый государственный реестр юридических лиц - свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, а также с документами уполномоченного представителя фирмы, который имеет право вести переговоры и заключать договоры от лица руководителя фирмы.

- У компании обязательно должно быть разрешение на строительство, - поясняет Л. Зверкова. - При этом важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. Иногда бывает так, что компания проводит застройку сразу по нескольким объектам, но разрешения именно на тот

дом, в котором вы планируете купить квартиру, у нее еще нет. Кроме того, с особой тщательностью необходимо изучить проектную документацию и сам договор.

Самый безопасный способ – покупка новостройки по договору о долевом участии в соответствии с ФЗ-214. В договоре обязательно должны быть указаны точные характеристики квартиры, которая подлежит передаче в собственность; срок передачи квартиры; стоимость договора и сроки оплаты; срок гарантий на квартиру.

Конечно, следует побывать в районе строительства. Также при покупке новостройки могут быть полезны выставки и интернет.

Вместо резюме

Разумеется, в статье приведены основные технологические этапы покупки жилья. И, скажем откровенно, приведены в некоторой степени схематично, поскольку каждая сделка имеет свои индивидуальные черты. Например, существенно отличаются сделки по форме оплаты – сегодня

помимо покупки со свободными деньгами возможно приобретение с привлечением ипотечного кредита и различных субсидий. Много нюансов возникает в зависимости от того, какую квартиру с точки зрения ее юридического статуса вы приобретаете. И в каждом из этих вариантов в сделке используются отдельные риэлторские или юридические технологии, которые невозможно рассмотреть в рамках одной статьи. Так что продолжение следует.

Получить консультацию экспертов можно по телефонам:

Надежда Сидякина (495) 700-84-20,

Любовь Зверкова (495) 363-99-22