Опека дает добро?

Дети – это, конечно, счастье. Однако при оформлении сделок с недвижимым имуществом, эти «цветы жизни» могут стать большой юридической проблемой, даже если фактически все совершается ради их блага.

По словам юриста компании «Рескор» Людмилы Саушкиной, действующее законодательство РФ не содержит понятия «дети». При этом в нем есть определения «малолетние лица» и «лица несовершеннолетние». К первым относятся дети, не достигшие 14 лет, ко вторым — подростки от 14 до 18.

- В соответствии со ст. 21 Гражданского кодекса (ГК РФ) человек считается полностью дееспособным по достижении 18 лет, - рассказывает Л. Саушкина. – Отметив совершеннолетие, он вправе самостоятельно решать, где и с кем ему жить, продавать или сдавать свое имущество в аренду. Если же ребенок является несовершеннолетним или малолетним, для оформления сделок с недвижимостью необходимо письменное одобрение его законного представителя. А тот, в свою очередь, может дать согласие только после получения письменного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

При этом, говорит юрист, согласие органов опеки необходимо только при продаже квартиры (доли квартиры) или иного объекта недвижимости, принадлежащего ребенку на праве собственности. Если же несовершеннолетний только зарегистрирован на этой жилплощади, одобрение опекунского совета на отчуждение жилого помещения не требуется. Но существует особое Постановление Конституционного суда РФ (от 8 июня 2010 г. № 13-П), касающееся судьбы детей, не являющихся собственниками отчуждаемой квартиры.

- В частности, в нем говорится о том, что федеральный законодатель должен устанавливать эффективные механизмы обеспечения защиты прав и интересов несовершеннолетних, предусматривать повышенный уровень гарантии их жилищных прав, - поясняет Л. Саушикна. - Поэтому, несмотря на то что по закону регистрационные службы не могут требовать у заявителя

официального разрешения органов опеки на продажу квартиры, где ребенок только прописан, на практике выходит с точностью до наоборот. Хотя согласно правовым нормам достаточно встречной выписки из домовой книги с указанием новой регистрации ребенка.

По словам Л. Саушкиной, особое разрешение потребуется и в том случае, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников , поскольку органы опеки обязаны проверять соблюдение имущественных прав ребенка.

- Органы опеки следят за тем, чтобы в результате совершения сделки права несовершеннолетних

не ущемлялись. И речь здесь идет не только о праве собственности. Будучи собственником квартиры либо ее доли, ребенок наделен правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом, — уточняет Л. Саушкина.

Равноценность условий

В юридическом управлении компании «Рескор» поясняют, что конкретные критерии, на основании которых орган опеки и попечительства принимает решение о том, разрешить сделку или нет, на федеральном уровне законодателем не определены. Единственное, что проверяют чиновники, — не ухудшаются ли вследствие сделки с недвижимостью условия жизни ребенка. При этом потребительские характеристики квартиры, приобретаемой взамен отчуждаемого жилья, включают в себя несколько параметров. Во-первых, размер помещения: площадь и количество комнат должны быть не меньше, чем в бывшей квартире.

- Трудности возникают при так называемых разъездах, когда ребенок, например, из трехкомнатной квартиры в силу семейных обстоятельств переезжает в двухкомнатную. Даже если его доля стоит столько же, все равно нарушается право пользования, ведь раньше в его распоряжении было три комнаты в квартире, а теперь будет только две, — объясняет Л. Саушкина.

Кроме того, новая квартира должна находиться в районе, городе или населенном пункте, который не уступает по своему статусу предшествующему месту проживания. Например, переезд из Подмосковья в Москву будет положительным фактором, а из столицы в область — отрицательным, и в этом случае у органов опеки могут появиться дополнительные вопросы.

И, наконец, третье - по стоимости приобретаемая квартира не должна быть дешевле продаваемой.Как отмечают юристы «Рескора», достаточно сложно получить разрешение на сделку, если взамен продаваемой квартиры предполагается покупка новостройки. На совершение такой сделки органы опеки могут дать добро лишь в том случае, если в результате нее права несовершеннолетнего не будут нарушены, а его жилищные условия по сравнению с существующими улучшатся. При этом опека обычно не возражает лишь против покупки объектов высокой степени готовности, как правило, уже сданных в эксплуатацию.

- Таким образом, при соблюдении основных вышеперечисленных критериев получить разрешение на покупку жилья в новостройке можно, но при этом необходимо документально подтвердить возможность постоянного проживания и регистрации несовершеннолетнего на иной площади», — резюмирует Л. Саушкина.

Документальный вопрос

Наметив сделку, родители должны подать в органы опеки соответствующее заявление. Сроки рассмотрения заявлений устанавливаются муниципалитетами, и в среднем составляют от десяти дней до месяца в зависимости от сложности ситуации.

- Чтобы опека дала согласие на проведение сделки, родителям будет необходимо предоставить подписанный предварительный договор купли-продажи новой квартиры или нотариальное обязательство приобретения конкретного объекта в собственность несовершеннолетнего, -поясняет Л. Саушкина. - Затем, по истечении сроков, указанных в предварительном договоре или нотариальном соглашении, родители обязаны отчитаться перед опекой о совершившейся сделке

и предъявить в органы опеки зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права в пользу ребенка. То есть, разрешение опека выдает на конкретную сделку, и в нем же прописываются сроки предоставления документов, подтверждающих совершение купли-продажи.

Нередко органы опеки отказывают в разрешении на проведение сделки, но, справедливости ради, надо сказать, что немотивированных отказов встречается мало. Поэтому следует заранее учесть все требования к приобретаемому жилью.

- Если все-таки получен отказ, родители могут оспорить решение опеки в суде. Срок на обжалование отказа опекунского совета на продажу имущества несовершеннолетнего установлен в пределах трех месяцев. Данные права предусмотрены гл. 25 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ), - уточняет эксперт. – Кстати, известны случаи, когда родителям удавалось убедить работников органов опеки изменить решение. Для этого они приглашали их посмотреть квартиру, которую планировали купить, чтобы убедиться, в данном конкретном случае права ребенка ущемлены не будут.

Отдать дешевле?

Бытует мнение, что покупка квартиры, в которой прописан или является сособственником ребенок, - это сплошная головная боль для риэлтора и покупателя. Опека ведь может не одобрить сделку, и покупатель просто потеряет время. Или, чтобы привлечь покупателя, стоит немного снизить цену и тем самым компенсировать возможные задержки по совершению сделки?

Однозначного мнения на этот счет нет. Одни считают, что наличие в числе собственников несовершеннолетних детей покупателя, как правило, настораживает.

- Необходимость получения разрешения органа опеки — это дополнительная проблема, которая требует времени. В результате, период подготовки сделки несколько удлиняется, поэтому стоимость квартиры, собственником в которой является несовершеннолетний, конечно, должна быть привлекательной для покупателя. Во всяком случае, уж точно не завышенной, - поясняет руководитель отделения «Черемушки» Елена Овечкина. – Во всем остальном для профессионалов риэлторов подобные сделки – обычное дело.

Телефон юридического управления компании «Рескор» (495) 334-45-09