Брать или не брать? Почти гамлетовский вопрос возникает практически перед каждым покупателем жилья в случае, если средств на покупку не хватает и единственный выход видится лишь в получении ипотечного кредита. Прежде чем ответить на этот вопрос положительно, необходимо правильно рассчитать свои финансовые силы, чтобы не оказаться в ситуации, когда есть, где жить, а жить не на что. Сегодня эксперты компании «Рескор» расскажут о том, как оценить свои силы перед оформлением кредита.

Первоначально прикинуть размер платежа совсем несложно – на сайте любого банка, работающего с ипотекой, имеется кредитный калькулятор, который позволяет рассчитать размер ежемесячного платежа в зависимости от уровня дохода и стоимости недвижимости, которую заемщик хочет приобрести. Однако не следует забывать, что помимо этих цифр в процессе получения и выплаты кредита могут всплыть и дополнительные суммы, и непредвиденные ситуации.

Итак, вы решились воспользоваться ипотекой. И здесь необходимо помнить, что при расчете суммы кредита и ежемесячного платежа банки учитывают не только доходы, но и расходы заемщика и его семьи.

- Расходы рассчитываются, в том числе, с учетом величины прожиточного минимума для каждого региона России, учитывается и количество детей в семье, - рассказывает управляющая отделением «Хамовники» Юлия Романенко. - Банки по-разному подходят к определению уровня расходов и могут разрешить взять кредит с размером ежемесячного платежа от 50 до 85% от ежемесячного дохода заемщика. И вот здесь заемщику нужно быть особенно внимательным, самому трезво и непредвзято оценить возможность своей семьи прожить на оставшиеся после платежа по кредиту деньги.

- Следует задуматься не только о хлебе насущном, но и об обязательных для каждого платежах – налогах, тарифах ЖКХ и других расходах семьи, скажем, стоимости образования детей, оплате спортивных секций или языковых курсов и так далее. В течение всего периода выплаты займа человек все же должен жить, а не выживать, поэтому желательно, чтобы платеж по кредиту отнимал не более 50% дохода семьи, а в идеале еще меньше, - добавляет управляющая отделением «Жулебино» Валентина Мартыненко.

Такой размер платежа, считают эксперты «Рескора», не скажется существенным образом на уровне жизни заемщика и даже позволит откладывать сбережения. А для того чтобы понять, насколько платеж по кредиту скажется на уровне жизни, специалисты советуют потенциальному заемщику в течение нескольких месяцев до получения кредита попробовать откладывать примерно половину зарплаты и жить на остаток. Этот нехитрый прием позволит оценить уровень жизни с ипотечным кредитом.

- Кстати, принимая решение о получении ипотечного кредита, потенциальному заемщику следует учитывать, что он может увеличить сумму кредита, привлекая созаемщиков, поскольку банк учитывает также и их доходы, - поясняет Ю. Романенко. - Количество созаемщиков по некоторым программам банков может достигать четырех человек. Конечно, для увеличения суммы кредита вероятные созаемщики должны обладать доходом. Требования к созаемщикам точно такие же, как и к основному заемщику.

- При этом наличие у потенциального заемщика каких-либо активов, будь то недвижимость, автомобиль или денежные сбережения, может существенно повысить шансы на положительное решение банка о предоставлении ипотечного кредита, - комментирует В. Мартыненко. -К примеру, вклады на счетах позволяют банку сделать вывод о способности клиента к накоплениям, а наличие ликвидного и дорогостоящего имущества (автомобиль, недвижимость) может помочь заемщику в трудной ситуации решить вопрос с платежами по кредиту.

Потенциальному заемщику следует также учитывать, что кроме обязательных платежей по кредиту, ему придется нести дополнительные расходы в связи с обслуживанием кредита, например, ежегодная оплата страховых взносов. Дополнительных расходов, кроме тех, что указаны в кредитном договоре, у заемщика быть не должно. Поэтому перед получением кредита обязательно нужно уточнить у менеджера банка список дополнительных расходов и их периодичность.

Страховка от рисков

Приобретая жилье с помощью ипотеки, заемщик не только берет на себя большую ответственность, но и сталкивается с целым рядом рисков, которые могут существенно повлиять на его финансовое благополучие.

К таким рискам можно отнести снижение доходов семьи вследствие увольнения одного из супругов, рождения детей, требующее немалых новых расходов, рост валюты платежа, перенос сроков сдачи жилья (если кредит был получен на покупку новостройки) и даже признание сделки купли-продажи недействительной.

Впрочем, страховать риск утраты или повреждения недвижимости требует закон. Однако зачастую банки стимулируют заемщика застраховать еще жизнь и трудоспособность, а также риск утраты права собственности (титула) на приобретенное жилье. По оценкам экспертов компании «Рескор», страхование всех трех видов риска позволит заемщику чувствовать себя намного спокойнее и не волноваться о возврате суммы кредита банку при наступлении страхового случая. Однако в реалиях нашей страны основным риском для заемщика является все же утрата источника дохода, например, при увольнении с работы.

- Но у заемщика есть возможность подстраховаться и на этот случай, то есть застраховать риск потери работы, - поясняет В. Мартыненко. – И тогда в случае увольнения на период поиска нового места страховая компания будет покрывать платежи по кредиту в течение оговоренного договором срока. А заемщик сможет спокойно заниматься поиском работы, не нарушая обязательств по кредиту.

Впрочем, заемщик может и сам предпринять некоторые "страховочные" действия на случай утраты работы, например, сформировать финансовую "подушку безопасности", представляющую собой накопления, размер которых позволит обслуживать кредит в течение нескольких месяцев после утраты работы. Вообще, памятуя о кризисе 2008 года, специалисты советую заемщикам создавать накопления, позволяющие оплачивать ежемесячные платежи примерно в течение полугода после утраты работы. Как правило, за это время заемщик, потерявший работу, гарантировано найдет новую и сможет дальше обслуживать кредит. И, кроме того, эти сбережения можно будет использовать для полного или частичного погашения кредита.

В тему

на Досрочное погашение могут ввести ограничения

Российские власти планируют ввести комиссию за досрочное погашение ипотеки: законопроект, ужесточающий условия пользования кредитом, сейчас обсуждается в Госдуме.

Документ распространит свое действие не только на потребительские и автокредиты, но и на ипотечные займы. Инициатором предложения выступил Банк России. В законопроекте планируется отдельной главой прописать особенности выдачи и обслуживания ипотечных ссуд для физических лиц.

И эти особенности не в пользу ипотечных заемщиков. В частности, обсуждается возможность ужесточить процедуру возврата ипотечных кредитов по сравнению с другими видами ссуд. Например, заемщиков могут лишить возможности в любой момент досрочно погасить уже полученный кредит – на эту процедуру предлагается ввести мораторий до года или установлена комиссия за досрочный возврат.

Кроме того, предполагается ликвидировать так называемый «период охлаждения», когда человек, взявший кредит, вправе в течение десяти дней отказаться от него без предварительного уведомления банка. Во всяком случае, если в текущей версии законопроекта (принятой в первом чтении 23 апреля этого года), для потребкредитов "период охлаждения" есть, то ипотечным заемщикам такую возможность предлагается не давать.

Банкиры уверяют, что создание особых условий для ипотечного кредитования сулит заемщикам снижение процентных ставок. Пока же, по данным ЦБ РФ, с начала года средневзвешенная процентная ставка по ипотеке увеличилась с 12,3% до 12,7% годовых.

Специалисты же рынка недвижимости обеспокоены вполне закономерным вопросом - не отпугнет ли новый закон потребителей? Не обернется ли желание банковского сообщества побольше заработать потерей доходов, ведь если досрочный возврат ипотеки станет невыгодным, часть потенциальных заемщиков может отказаться от идеи ее брать.

Проблема заключается в том, что классическая ипотека, когда заемщик расплачивается с банком в течение 20-30 лет, в России не очень популярна из-за дороговизны. Большинство заемщиков понимают - чем быстрее погасишь кредит, тем меньший процент переплатишь банку в итоге – и стараются вернуть долг как можно скорее. Поэтому в России значительное число заемщиков использует ипотеку скорее как инструмент краткосрочного кредитования. То есть официально оформляют кредит на 15-20 лет, но возвращают за три-пять-семь за счет роста доходов или продажи старого жилья.

- Для заемщика важно понимать, что у него в принципе существует возможность полного или частичного погашения тела кредита. А также, что нет ограничения по сумме досрочного погашения, - комментирует управляющая отделением «Хамовники» Юлия Романенко. - На сегодняшний день сложилась практика, при которой только единичные заемщики полностью погашают всю сумму долга в течение первых месяцев. Поэтому я считаю, что если будет введен мораторий в два-три месяца, но при этом ставки по кредитам существенно снизятся, (скажем, на два-три процента), это сделает ипотеку привлекательней. Правда, пока не очень понятно, за счет каких инструментов возможно столь существенное снижение процентных ставок при нынешнем значении ставки ЦБ РФ.

Кстати

У заемщиков появится выбор

Депутаты собираются облегчить жизнь ипотечным заемщикам. Ко второму чтению законопроекта «О потребительском кредитовании» будет внесена новая норма, обязывающая банки раскрывать все способы погашения займов.

В первую очередь, это касается ипотеки, которую можно погашать двумя способами - аннуитетными (равными частями) платежами и дифференцированными.

Как известно, разница между дифференцированным и аннуитетным способами погашения заключается в порядке списания общей задолженности при возврате ссуды. При дифференцированном варианте, заемщик начинает сразу же погашать и сумму кредита, и проценты по нему. Аннуитетные платежи, напротив, предполагают в первую очередь выплаты заемщиком суммы начисленных процентов, а затем (как правило, через несколько лет) уже «тела» кредита.

При дифференцированных платежах переплата по кредиту получается примерно на 20% меньше, чем при аннуитетных. Например, в случае 20-летнего кредита на сумму 10 млн рублей под 12% годовых эта разница достигает 4,4 млн. При этом далеко не все банки предлагают клиентам выбрать, каким способом погашать ипотеку.

На эту несправедливость и обратила внимание законодателей Федеральная антимонопольная служба.