Аналитика. Растущий спрос при прежних ценах

Этой осенью на рынке недвижимости московского региона предполагаются умеренные изменения. При этом ожидается рост числа сделок, а повышение цен маловероятно либо будет весьма скромным, отмечают в компании «Рескор».

Аналогичную точку зрения озвучили и известные эксперты рынка недвижимости в ходе конференции по аналитике, которую Московская Ассоциация Риэлторов провела 30 августа в преддверии нового делового сезона.

В рамках мероприятия с докладами о текущем положении дел на рынке недвижимости Москвы и России, а также с прогнозами о дальнейшем развитии ситуации выступили самые авторитетные аналитики: профессор Российской экономической академии им. Плеханова Геннадий Стерник, вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, гендиректор Аналитического агентства «RWAY» Александр Крапин, Руководитель Аналитического центра Корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, независимый аналитик Юрий Кочетков, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Открывая конференцию, президент Российской гильдии риэлторов Анна Лупашко отметила, что информация всегда была и остается ценнейшим инструментом в управлении бизнесом.

- Аналитические исследования помогают увидеть рынок в тех разрезах, которые нам интересны, а научно-обоснованный прогноз способствует выработке продуманной стратегии дальнейшего развития, - подчеркнула А. Лупашко.

В ходе конференции эксперты с научной точки зрения осветили все тенденции, существующие в настоящее время во всех сегментах, начиная с новостроек и заканчивая загородным рынком.

В подтверждение тех или иных прогнозов было представлено множество презентаций, масса графиков и диаграмм. Разумеется, включить весь этот материал в газету невозможно, да и потребителю это вряд ли будет интересно. Зато на основании бесценного материала можно сделать ряд полезных читателю выводов – о нынешней ситуации на рынке недвижимости и о дальнейшем ее развитии.

По данным экспертов, к сентябрю средняя цена предложения на вторичном рынке Москвы увеличилась в рублях почти на 2%% и превысила планку в 175 тыс. руб.

По итогам августа увеличение стоимости предложения отмечено по всем административным округам. При этом максимальный рост зафиксирован в наиболее дорогих округах – Центральном (+3%) и Западном (+1,7).

В целом с начала года изменение цен отмечено в большинстве округов. Самый высокий прирост стоимости продемонстрировал ЦАО, который прибавил почти 6 %, наименьшее увеличение зафиксировано в СВАО (всего +1%). В Северо-западном округе цены выросли на 3%, в САО – на 2,7%, в ЗАО – на 2, 5%. Отрицательную динамику цены на жилье продемонстрировали в Зеленоградском административном округе - с начала года снижение стоимости квадратного метра в указанном округе составило 6%.

По типам жилья изменение цен в наибольшей степени коснулось монолитных и монолитно-кирпичных домов повышенной комфортности. В августе их средняя цена относительно июля выросла на 2,4% и 2,8% соответственно. Минимальные темпы роста стоимости показали панельные дома (за исключением улучшенной панели) – 0,5-0,7% по сравнению с июлем.

Если говорить о показателях за восемь месяцев текущего года, то наибольший рост - 7% - наблюдался в сталинских домах, монолитных – плюс 6,5%, квартирах большой площади и премиум-классе.

В ходе конференции, говоря об итогах прошедшего лета, Юрий Кочетков отметил, что рынок недвижимости традиционно оценивают поквартально. Во всяком случае, главной точкой отсчета обычно считается начало года, после чего анализ проводится за три или шесть месяцев. В то же время, на рынке жилья нельзя пренебрегать наличием сезонности. Один из особых сезонов – лето - пора отпусков и обязательного снижения активности. При этом совершенно не обязательно, что снижение спроса влечет за собой снижение цен, скидки и т.д. В иные годы лето бывает таким, что впору только поднимать ценники, отметил эксперт.

В нынешнем сезоне такой необходимости не было. Зато и снижения спроса нынешним летом не наблюдалось. Наоборот, число сделок было даже несколько выше, чем весной, о чем свидетельствуют и данные Росреестра.

Кстати, не менее насыщенным было прошедшее лето и на первичном рынке, что подтвердили эксперты, выступившие с докладами о развитии сегмента новостроек.

Что же касается цен, то здесь, как отмечали выступающие, картина была несколько «смазана» мощным трендом ослабления рубля по отношению к доллару и евро. В середине весны доллар стоил 31 рубль, а в середине лета – 33 рубля. Тем не менее, исходя из метода «месяц к месяцу, летние цены на +1,6% выше  весенних: рост, конечно, весьма скромный, но все-таки рост.

Еще на один параметр обратил внимание вице-президент РГР Константин Апрелев. Это срок экспозиции квартир, то есть время их пребывания на рынке, которое в среднем требуется, прежде чем квартиры будет продана. Докладчик продемонстрировал график, который явно свидетельствует, что этот период, особенно в сегменте бизнес-класса, нынешним летом существенно увеличился. Попросту говоря, квартиры в Москве начали застаиваться, и это, считают эксперты, достаточно тревожный звонок.

Впрочем, участники конференции видят здесь некоторое несоответствие, ведь если квартиры начали застаиваться, то почему не наблюдается падения продаж, отражаемого в данных Росреестра по числу переходов прав? Эксперты предполагают, что дело, скорее всего, в следующем: активный оборот недвижимости идет в узкой прослойке квартир, где цена соответствует качеству и общей конкурентной ситуации. В то же время существует значительный массив переоцененных квартир, которые подолгу «висят» в базах данных - именно они и влияют на показатели среднего срока экспозиции.

В общем, по мнению экспертов, прошедшее лето не стало периодом охлаждения рынка и снижения цен. Оно лишь продолжило глобальный тренд, стартовавший с прошлой осени: скромное повышение цен, иногда даже ниже текущей инфляции, при достаточно приличном уровне сделок.

Осенние прогнозы

По оценкам аналитиков, ситуация на рынке недвижимости по-прежнему зависит главным образом от макроэкономики. Один из основных индикаторов состояния экономики – это динамика курса национальной валюты. С зимы – начала весны текущего года курс снизился лишь на 2 – 3 руб. относительно доллара. И если в дальнейшем с рублем и экономикой в целом не случится ничего катастрофического, то и российский рынок недвижимости будет чувствовать себя вполне нормально.

Эксперты пришли к выводу, что дорогая нефть не решает проблем российской экономики, но при ценах свыше 100 долл за баррель особых угроз для нашей страны нет. Российский фондовый рынок в 2 раза ниже, чем до кризиса. Золото рухнуло в цене на 35%, т.е. капиталы не идут в защитные активы. Куда могут пойти инвестиционно-финансовые потоки? В ближайшие месяцы мы можем увидеть тенденцию не оттока, а притока капитала. В экономике начнётся потепление. Как это скажется на рынке недвижимости? Активизируется спрос, вырастут продажи, цены, скорее всего, будут расти в пределах уровня инфляции, уверены аналитики. В октябре-ноябре эксперты ожидают повышения активности покупателей, которое выразится в 20-% росте сделок, однако на ценах сезонность, скорее всего, не скажется.