Азбука недвижимости: раздел без «разборок»

Хорошее дело браком не назовут, утверждает всеми любимый Жванецкий. К сожалению, «крылатая» шутка сатирика недалека от неутешительной прозы жизни - наибольшая часть разводов в нашей стране приходится на первые 5-9 лет совместной жизни, когда супруги находятся в возрасте от 18 до 35 лет. А ведь именно на эти годы приходится «обрастание» семьи недвижимым имуществом, раздел которого при разводе иногда превращается в затяжные войны.

По мнению экспертов, подобное поведение во многом обусловлено незнанием юридических норм. О том, как грамотно разделить недвижимость при разводе, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева.

Прежде чем говорить о цивилизованном разделе, давайте определимся в понятиях: какая недвижимость считается в браке общим имуществом, а какая - личным?

- Объект недвижимости считается общим имуществом супругов, если он был приобретен во время брака за счет их общих доходов (независимо от того, на имя кого из супругов данная недвижимость оформлена). Недвижимость, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, как и недвижимое имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар (в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, в порядке бесплатной приватизации), является его личной собственностью. Имущество также считается личной собственностью одного из супругов, если оно было приобретено им за счет средств, не входивших в общие доходы супругов (например, подаренные ему его родителями).

- Но ведь супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, заключив брачный договор...

- Это, действительно возможно. Правда, хоть о брачном договоре в нашей стране уже знают все, но, к сожалению, очень многие им пренебрегают. В отличие от западных аналогов этого документа, где прописывается множество моральных и этических правил поведения супругов, в России брачный договор устанавливает только режим раздела собственности. В нем можно прописать, кому достанутся общие сбережения, драгоценности, движимое и недвижимое имущество. Кстати, такое соглашение можно составить как до вступления в брак, так и на любом его этапе. При этом брачный договор особенно актуален при покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита.

- Кстати, а как вообще делится между бывшими супругами квартира, купленная по ипотеке, если кредит еще не выплачен?

- Как правило, квартира, приобретаемая супругами с помощью ипотечного кредита, оформляется в их долевую собственность. В таком случае доли супругов уже определены. Если такая квартира была приобретена супругами в совместную собственность, она может быть разделена между ними, но при этом потребуется непосредственное участие банка. В таком случае, если супруги разводятся и хотят определить доли в праве собственности на квартиру (или оформить квартиру в собственность одного из них), им необходимо обратиться в банк, в котором они брали ипотечный кредит.

При разводе ипотечные пары очень часто сталкиваются с проблемой – кому останется квартира, а кому долги? Особенно в ситуации, когда квартира была приобретена на имя одного супруга, а фактические выплаты осуществлял другой. В этом случае придется обращаться в суд, потому что банк может заменить должника или залогодателя в своих документах только на основании судебного решения, а чтобы выиграть суд, нужно еще доказать свои права.

Вообще, при отсутствии брачного договора проблема раздела имущества обычно зависит от того, кто какой вклад вносил в семейный бюджет. Если оба работали – это одна ситуация, если же добытчиком, к примеру, был муж, а жена занималась домашним хозяйством, то естественно возникают споры о соразмерности вложений. Так что если вы заранее не позаботились о заключении брачного договора, придется сохранять историю всех платежей – квитанции, платежки от переводов и источников получения денег, как на первоначальный взнос, так и на ежемесячные платежи.

- Доля неприватизированного жилья в нашей стране составляет сегодня всего 20 %, остальные 80% - жилье приватизированное. Тем не менее, интересно - есть ли разница в процедуре раздела приватизированной и неприватизированной квартиры?

- При разделе приватизированного общего недвижимого имущества супругов доли супругов в этом имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними. Общая недвижимость может быть разделена по соглашению бывших супругов либо в судебном порядке.
Что касается неприватизированных объектов недвижимости, то они не являются собственностью супругов (так как находятся в государственной или муниципальной собственности), поэтому не могут быть разделены между ними. Порядок пользования помещениями, предоставленными гражданам по договору социального найма, при прекращении между ними семейных отношений, определен жилищным законодательством. В соответствии со статьей 69 Жилищного кодекса РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

- В случае развода родителей и раздела имущества закон как-то защищает права детей?

- Разводящиеся супруги по своему соглашению могут определить, с кем из них будут проживать их несовершеннолетние дети. Если соглашение не достигнуто, этот вопрос рассматривается судом. Ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей, в том числе того, кто проживает отдельно, а также обладает рядом других имущественных и неимущественных прав, вытекающих из семейных отношений.

Что касается раздела имущества супругов, то он мало затрагивает права их несовершеннолетних детей. Следует отметить, что при разделе имущества супругов вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей, разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям. Также стоит обратить внимание на то, что при разделе общего имущества суд, исходя из интересов несовершеннолетних детей, вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе (ст. 39, ч.2 СК). Но в этой формулировке нужно обратить внимание на то, что суд "вправе" это сделать, а не "обязан".

- А как быть при разделе новостройки? Скажем, если новый дом построен, но еще не оформлен в собственность.

- Если дом был построен за счет общих доходов супругов, он относится к недвижимому имуществу, нажитому супругами во время брака независимо от того, когда он оформлен в собственность. Такой дом должен быть включен в перечень имущества, подлежащего разделу, в общем порядке. Однако предварительно на него все-таки необходимо оформить документы о собственности.

- Зачастую при разводе бывшие супруги перестают слышать друг друга, соответственно, не могут договориться о разделе имущества, и вынуждены обращаться в суд. Какие документы им потребуются?

- Действительно, в случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. Суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из них. В случае если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная компенсация.

Для обращения в суд обычно необходимы следующие документы: документ, подтверждающий заключение брака (его расторжение, если брак уже расторгнут на момент обращения в суд); документы, подтверждающие рождение детей; опись совместно нажитого имущества. Могут также потребоваться документы о доходах и документы, подтверждающие стоимость имущества. В случае необходимости, суд может запросить и другие документы, имеющие значение для рассмотрения дела.

Телефон юридического управления Корпорации «Рескор» (495) 334-45-09