Юридический минимум риэлтора

Как правило, в любом агентстве недвижимости есть юрист, а в крупных риэлторских компаниях даже целый отдел юристов, на знания которых всегда могут положиться специалисты агентства. Однако не во всех ситуациях юрист будет рядом, поэтому даже начинающему риэлтору необходимо обладать хотя бы базовыми знаниями в данной области, чтобы в случае возникновения «трудных вопросов» уметь успокоить клиента компетентным ответом.

Риэлторы нередко сталкиваются с подобными ситуациями, когда клиенты хотят получить предварительную консультацию по решению волнующего вопроса прямо «здесь и сейчас». И опростоволоситься никак нельзя, ведь именно в этот момент клиент определяется, будет он работать с этим специалистом или нет.

- Вообще, грамотному специалисту в области недвижимости необходим целый комплекс знаний, -рассказывает менеджер по подбору персонала компании «Рескор» Светлана Румянцева. - Во-первых, нужны знания технологии подготовки и проведения сделки, то есть риэлтор должен знать всю технологическую цепочку действий по продаже объекта. Во-вторых, нужны знания психологии общения. Она подразумевает умение слушать собеседника, выявить его потребности, грамотно задавать вопросы и аргументированно отвечать на возражения клиента. Сюда же входит умение проводить переговоры. По сути дела, знание психологии помогает правильно выстроить весь процесс общения с клиентом.

Кроме того, важно знать схемы взаиморасчетов.

- Риэлтор должен понимать, какая схема будет самой безопасной и удобной для продавца и покупателя, и уметь различать нюансы взаиморасчетов при наличии ипотечного кредита, использования материнского капитала или военного сертификата, - уточняет С. Румянцева. - Также необходимо знание ценовой ситуации на рынке недвижимости: речь идет не только о тенденциях рынка в целом, но и о том, как складываются цены на недвижимость, то есть агент должен понимать, какова на сегодняшний день реальная стоимость конкретного объекта. Весьма нелишне иметь и базовые знания по рекламе, поскольку риэлтор должен уметь грамотно сформировать объявление, и знать, где разместить рекламу объекта, чтобы создать максимальный спрос.

И, наконец, одна из важных составляющих квалификации риэлтора – это базовые знания юридических аспектов сделки. Грамотные специалисты в сфере риэлторских услуг хорошо понимают, что пришло время «нового» клиента. Клиента, который требует от специалиста по работе с недвижимостью огромного багажа знаний и умений, и юридические знания в этом багаже занимают лидирующие позиции. Объясняется это, прежде всего тем, что нынешние клиенты предъявляют повышенные требования к риэлтору именно в области юридических аспектов заключения сделки. Больше доверия получает тот специалист, который может досконально описать всю процедуру заключения сделки и разъяснить каждый пункт договора. Иными словами, юридический минимум риэлтора заключается в понимании того, готова ли квартира к продаже и какие документы понадобятся, чтобы ее продать.

Итак, рассмотрим более предметно, какими базовыми юридическими знаниями должен обладать профессиональный риэлтор.

Начнем с того, что риэлтор должен знать виды правоустанавливающие документов.

- Без них невозможна ни одна сделка, - рассказывает юрист компании «Рескор» Оксана Позднякова. - Из этих документов можно установить, кому и на каких основаниях принадлежит недвижимость. Возможна ли её законная продажа или потребуются дополнительные справки и заверения. Правоустанавливающие документы так же являются основанием для оформления права собственности. Их перечень указан в 17- ой статье закона о государственной регистрации прав. Согласно этому перечню, к правоустанавливающим документам относятся: договор о безвозмездной передаче жилья в собственность граждан (приватизация), договор купли — продажи, договор дарения, договор мены, договор пожизненного содержания с иждивением, свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию), решение суда или мировое соглашение, акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК или ДСК.

Кстати, поясняет эксперт, в любом правоустанавливающем документе должны быть сведения об объекте (адрес, назначение, кадастровый № и др.), сведения о правообладателе (паспортные данные) и вид правоотношений между ними (собственность, наследование, дарение и др.).

Следующий блок – виды сделок. Заключение сделок - одна из важнейших функций риэлтора, поэтому даже начинающий специалист должен знать все виды сделок. Тем более, что их всего три: многосторонние сделки (мена, если несколько вариантов сразу), двусторонние (договоры купли-продажи, аренды, наем, дарение, мена и др.) и односторонние (завещание). При этом необходимо помнить, что сделка признаётся завершённой, только если она прошла государственную регистрацию.

- Кроме того, риэлтор должен иметь понятие об условиях, без которых сделка не имеет силы, - уточняет О. Позднякова. – Сюда входят следующие моменты. Во-первых, в договоре обязательно должны быть указаны цена объекта и чёткое описание передающейся недвижимости, его местоположение (адрес). Кроме того, должно быть заключено соглашение сторон о сроке передачи объекта недвижимости. И договор должен быть подписан лично участником сделки либо его представителем-доверенным лицом.

Наконец, третий блок базового набора - виды договоров. По словам О. Поздняковой, в риэлторской практике наиболее распространены договор об оказании риэлторских услуг, договор Поручения, предварительный договор, соглашение о задатке (залоге, авансе) и договор на оказание информационно-консультативных услуг.

На первый взгляд, набор юридических знаний, которыми в обязательном порядке должен обладать риэлтор, не так уж и велик – имеющий желание учиться наверняка сможет освоить их достаточно быстро. Другое дело уметь применять полученные знания на практике, чтобы обезопасить от ошибок и себя, и клиента.

- Возможности оформления сделки определяются уже при первой встрече риэлтора с клиентом. Здесь же риэлтор самостоятельно изучает документы на жилье, и должен быть готов ответить на вопросы. А ситуации бывают разные. Например, в разговоре на просмотре объекта выясняется, что квартира получена по наследству, а завещания не было, и члены семьи за полгода не удосужились подать заявление о принятии наследства. Естественно, люди могут спросить, что им делать. И что ответит риэлтор? Я проясню все детали и перезвоню вам (и бросится к юристу агентства за консультацией)? Или с ходу разложит по полочкам последовательность действий?

Кроме того, уровень готовности документов может быть самым различным: нередки случаи, когда правоустанавливающая документация пребывает в крайне плачевном состоянии. Соответственно, риэлтору тут же на месте надо суметь осмыслить ситуацию и понять, какими должны быть следующие шаги.

- И чтобы наши специалисты всегда были во всеоружии, в компании регулярно проводятся тренинги и семинары, на которых мы прорабатываем всевозможные сложные вопросы и ситуации, изучаем документы, тестируем агентов на знание тех или иных законов. И постоянно проверяем, усвоены ли полученные знания.

К примеру, юристы компании «Рескор» советуют при заключении сделки, в первую очередь, проверить саму недвижимость. Необходимо проверить совпадение адреса, указанного в документах с фактическим нахождением, а так же соответствие между реальной площадью объекта и характеристиками, указанными в техническом паспорте.

Затем следует тщательно проверить участников сделки.

- Здесь имеется множество тонкостей, о которых риэлтор должен обязательно помнить. Например, если участник сделки несовершеннолетний, то необходимо получить согласие от органов опеки, если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет, то на руках у него обязательно должен быть паспорт. Для людей пенсионного возраста при продаже квартиры необходима перерегистрация по новому месту жительства. Также следует быть особенно внимательным, если продавец квартиры состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Кроме того, нужно выяснить, нет ли других лиц кроме продавца, которые могли бы претендовать на продаваемую недвижимость (например, бывших супругов или родственников).

Наконец, юристы «Рескора» рекомендуют тщательно проверить подлинность и грамотность заполнения документов. Также важен их полный перечень для конкретной сделки.

И еще один момент требует особого внимания. Если квартира продаётся по доверенности, риэлтор должен помнить, что после смерти доверителя этот документ становится недействительным. К тому же доверенность можно отменить в любой момент у любого нотариуса. Поэтому чтобы обезопасить клиента от мошеннических действий, риэлтор обязательно потребует подтверждения доверенности на день сделки.

Словом, тонкостей много, и каждый юридический аспект требует детальной проработки. Но благодаря постоянному повышению уровня знаний, профессиональный риэлтор иногда может дать фору даже дипломированному юристу, не имеющему опыта работы в недвижимости. И никогда не станет заключать сделку, не будучи на 100% уверенным в ее юридической чистоте.

Получить консультацию по вопросам трудоустройства в компанию «Рескор» можно по телефону (495) 363-99-22