Предварительный договор: декларация намерений

Для чего заключается предварительный договор купли-продажи недвижимости и гарантирует ли он, что сделка не сорвется и квартира своевременно перейдет новому владельцу?

Уже само название документа говорит о том, что предварительный договор является своего рода декларацией о намерениях одного человека (или юридического лица) купить, а другого – продать конкретный объект недвижимости и, соответственно, перехода права собственности не влечет, - поясняет юрист компании «Рескор» Людмила Саушкина.

По ее словам, зачастую предварительный договор подписывают, если стороны (или одна из них) не могут выполнить свои обязательства сразу. Например, покупатель оформляет ипотеку, но не хочет упустить понравившуюся ему квартиру, или продавец не успевает собрать все необходимые бумаги (во многих случаях речь идет о разрешении органов опеки и попечительства).

Чтобы в дальнейшем документ имел юридическую силу, он должен содержать все основные условия купли-продажи.

- Во-первых, в нем необходимо прописать права и обязанности сторон (сведения о которых необходимы в полном объеме) и точный срок заключения полноценного договора купли-продажи. Последний, если конкретной даты все-таки нет, участники сделки обязаны заключить в течение года с момента подписания предварительного договора, - поясняет Л. Саушикна. - Во-вторых, в преддоговоре следует перечислить идентификационные характеристики объекта (адрес и информацию из правоустанавливающих документов: кадастровый номер, площадь, сведения о собственнике), а также регистрационный номер документа (договора купли-продажи, договора приватизации или свидетельства о праве на наследство), на основании которого продавец является собственником недвижимости.

Также, разумеется, в предварительном договоре нужно зафиксировать цену (в рублях), определенную по соглашению сторон. Кроме того, нужно вписать данные о лицах, сохраняющих право проживания в квартире даже в случае ее продажи. И, наконец, обязательно следует указать сроки, в которые продавец и его домочадцы снимутся с регистрационного учета - это позволит исключить затяжные «проводы» бывших собственников из квартиры.

- Частные случаи, например, если продавцу требуется время, чтобы приобрести другое жилье и переехать в него, также стоит прописать в предварительном договоре. И нелишне будет отметить, что квартира не находится под арестом, не заложена и свободна от иных обременений, - уточняет юрист.

Следует также отметить, что предварительный договор купли-продажи не подлежит регистрации в госорганах, а у нотариуса этот документ заверяют исключительно по желанию сторон. Соответственно, может создаться впечатление, что если «официальной» печати на бумаге нет, то и принимать в расчет ее не стоит. Однако, подчеркивает Е. Терещенко, это не так, поскольку именно на условиях, которые содержит предварительный договор, стороны обязаны в будущем заключить договор о передаче имущества.

Что делать продавцу, потратившему время на сбор документов, если покупатель отказывается от приобретения квартиры?

- Путь один – обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи. Более того, пострадавшая сторона вправе потребовать возмещения убытков, доказав, что возникли они по причине несоблюдения договоренностей, - поясняет Л. Саушкина. – А если в срок, отведенный для заключения основного договора, он так и не был оформлен, и ни одна из сторон не направила другой соответствующее предложение-напоминание, обязательства прекращаются.

И еще: если после подписания предварительного договора покупатель передал деньги за квартиру, а сделка не состоялась, возвращать их придется через суд.