Аналитика рынка: ключевые тенденции сохраняются

В апреле 2014г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало рекордное количество сделок купли-продажи жилья - 20,027 тыс. переходов прав, что на 24% выше показателей марта текущего года и на 31,3% - апреля 2013г.

Кроме того, ведомством зарегистрировано 4,481тыс. ипотечных сделок, что на 23,8% больше показателя за март текущего года, и 1,819 тыс. договоров участия в долевом строительстве в жилом фонде. К тому же, среди городов России Москва по-прежнему остается безоговорочным лидером и весенней ценовой гонки - цена квадратного метра в столице по итогам первого квартала выросла на 6,6% и составила 205736 рублей. При этом наибольший рост приходится на дешевое жилье, тогда как в дорогих сегментах цены практически стоят на месте.

Львиная доля сделок в пределах старой Москвы приходится на вторичный рынок, тогда как в Новой Москве большая часть сделок относится к первичному рынку.

Как отмечает директор департамента вторичного рынка жилья компании "Рескор" Вадим Мартыненко, рост покупательской активности, начавшийся еще в конце прошлого года, продолжается до сих пор.

- К тому же не стоит забывать и про фактор сезонности на рынке недвижимости: весной количество сделок традиционно больше, чем летом в период отпусков. А в этом году сошлось вместе сразу несколько факторов — колебания на валютном рынке, санация банков плюс ситуация на Украине… В результате граждане стали изымать деньги из банков и вкладывать их в недвижимость, - поясняет В. Мартыненко.

Несколько месяцев подряд в связи с падением курса рубля и еще по причине ряда объективных факторов цены на жилье в столице растут вместе со спросом. Так, только за первый квартал текущего года московское жилье прибавило в цене столько же, сколько за весь предыдущий год.

К маю 2014 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы выросла почти на 4%, тогда как за весь прошлый год рост составил около 3%. Дорожают в основном наиболее ликвидные объекты — одно- и двухкомнатные квартиры: только в апреле цены на них выросли почти на 2%. Кстати, и продаются сейчас такие квартиры максимум за два месяца, тогда как в 2013 году срок экспозиции даже наиболее ликвидных объектов доходил иногда до полугода.

В числе ключевых тенденций последних месяцев специалисты компании «Рескор» называют рост спроса и рублевых цен, снижение срока экспозиции квартир, увеличение количества сделок. Столь высокую активность рынка эксперты объясняют скачками валютного курса, санкциями в отношении банков, общей внешнеполитической и экономической нестабильностью.

- По нашим оценкам, показатели апреля вполне сравнимы с результатами работы компании в жаркие для рынка недвижимости докризисные годы. Так, например, за последние четыре месяца число сделок на вторичном рынке возросло на 30% и примерно на 50%, если сравнивать с показателями аналогичного периода прошлого года, - поясняет директор департамента вторичного рынка жилья компании «Рескор» Вадим Мартыненко.

Кстати, на рынке новостроек зафиксирован еще больший рост - в два раза за первый квартал, по сравнению с 2013 годом. При этом первичный рынок сейчас активно прирастает и за счет инвесторов – их доля в общем объеме сделок составляет порядка 15−20%.

- Что, в общем-то, вполне объяснимо, ведь безусловный плюс недвижимости в том, что она хоть и может показывать в краткосрочном периоде падение, но в долгосрочном периоде ее стоимость растет, - комментирует В. Мартыненко.

Эксперт также отмечает, что самыми популярными в столице были и остаются однокомнатные квартиры - на них приходится свыше 55 процентов обращений. На долю двухкомнатных и трехкомнатных приходится 32 и 11 процентов соответственно, а вот многокомнатные квартиры интересуют не больше одного процента москвичей.

По оценкам компании «Рескор», на данный момент после скачков первых месяцев 2014 года цены на недвижимость в Москве и Подмосковье практически стабилизировались на новых уровнях, предложение по-прежнему ограниченно, а спрос высокий. Однако, уточняет В. Мартыненко, дать точный прогноз, как поведет себя рынок в дальнейшем, пока сложно, поскольку весь нынешний год – абсолютно не типичный.

- Все началось с санации банков, затем на настроения покупателей влияла Олимпиада в Сочи и валютные колебания, к которым добавились события на Украине. То есть, активизация рынка недвижимости в январе-апреле 2014 года носила в большей степени форс-мажорный характер, связанный с целой группой факторов нестабильности. Пока нет никаких оснований предполагать, что в ближайшее время все вышеперечисленные факторы вдруг одномоментно исчезнут, поэтому мы не исключаем продолжения покупательской активности даже в летний период, - комментирует В. Мартыненко. - Впрочем, если ситуация во всех сферах наконец-то стабилизируется, то можно ожидать, что вслед за этим стабильность придет и на рынок недвижимости.

Ипотека: план перевыполнен

Предварительный благоприятный прогноз банковских структур, сделанный финансистами на 2014-й год, полностью оправдался: ажиотажный спрос наблюдался в первом квартале и в ипотечном сегменте рынка недвижимости.  В условиях политической и экономической нестабильности вопрос сохранения сбережений с помощью покупки недвижимости требовал максимально быстрого решения. И те, у кого не хватало средств для покупки, потянулись в банки.

- Более того, в первом квартале недвижимость покупали даже те, кто делать этого не планировал, не копил годами на собственное жилье, а принял это решение в срочном порядке, судя по всему, рассчитывая подзаработать на росте цен. И это несмотря на то, что в марте-апреле ЦБ РФ поднял ставку рефинансирования с 5,5% до 7,5% годовых, что автоматически привело к росту ипотечных ставок. Таким образом, в первом квартале 2014 года мы наблюдали весьма интересную ситуацию под условным названием «уверенный рост в условиях нестабильности», - комментирует В. Мартыненко.

Эксперт также отмечает, что доля ипотеки на рынке в последние годы менялась несильно и в среднем составляла 35% от общего числа сделок, однако в результате возросшего спроса в течение первых месяцев года доля ипотечных сделок увеличилась почти до 50%. При этом выросла и средняя сумма самого ипотечного кредита – до 3,5-5 млн. рублей.

Сейчас минимальная ставка составляет, в среднем, 13−13,5%, однако высокая активность покупателей-ипотечников не снижается - даже в рабочие дни между майскими праздниками в банках наблюдался наплыв потенциальных заемщиков.

Впрочем, выполнив (и даже перевыполнив) свои планы, к концу квартала некоторые банки стали ужесточать требования к заемщикам. В частности, увеличилось время рассмотрения заявок (раньше срок, в основном, не превышал 5 рабочих дней; сейчас – от 5 дней до нескольких недель). Выросло и число отказов – выполнив план, банки стали выбирать наиболее благонадежных клиентов со средними суммами кредитов.

- Судя по всему то, что мы наблюдаем на данный момент, может стать лишь началом грядущих изменений. Скорее всего, возросший спрос на ипотечные кредиты в первые месяцы года может «аукнуться» во втором квартале замедлением роста из-за увеличения цен и ставок по ипотеке. Исходя из этих прогнозов, эксперты советуют потенциальным покупателям не затягивать с покупкой.

Покупать или подождать?

А между тем, некоторые покупатели, наметившие приобретение жилья для собственного пользования, начали сомневаться в целесообразности заключения сделки в период неопределенности. задают вполне правомерный вопрос: «А стоит ли покупать квартиру в период экономической нестабильности? Может, лучше подождать более спокойных времен?

Специалисты компании «Рескор» единодушны: покупка жилья - хороший способ сохранения денег от обесценивания, поэтому корректировать "квартирные" планы не стоит. Причем это касается и тех, кто запланировал покупку на собственные средства, и ипотечных заемщиков. Более того, покупать квартиру сейчас не только можно, но даже нужно, особенно в сегменте дешевого массового жилья.

- Сейчас происходит интенсивное "вымывание" квартир небольших площадей с небольшим бюджетом, то есть наиболее доступного для граждан предложения. Поэтому медлить с покупкой квартиры не надо - в среднесрочной перспективе текущий высокий спрос провоцирует рост цен, но даже при отсутствии значительного роста выбор бюджетных вариантов решения "квартирного вопроса" может значительно сократиться, - считает В. Мартыненко. - К тому же, если потенциальный покупатель недвижимости не является профессиональным инвестором-спекулянтом, готовым отслеживать малейшие колебания показателей рынка, то откладывать сделку до лучших времен я не рекомендую. В данном случае, лучше решиться на покупку , чтобы, например, иметь в долгосрочной перспективе стабильный доход от аренды, который мало зависит от внешних факторов,.

И, наконец, самым весомым аргументом для принятия решения о покупке квартиры именно в нынешней ситуации является необходимость, то есть руководствоваться нужно в первую очередь личными потребностями. Если квартира нужна вам сейчас, а не завтра или через пару лет, и при этом у вас есть возможность ее приобрести (пусть даже с помощью ипотечного кредита), значит, и откладывать эту потребность в долгий ящик не стоит.