Покупаем квартиру в ипотеку

Покупка собственной квартиры – шаг непростой и ответственный. А если потребности в жилье растут быстрее, чем возможности, то проблему недостающих средств приходится решать с помощью ипотечного кредита. И это существенно прибавляет хлопот. Особенно если покупатель пытается решить все вопросы самостоятельно. Об аспектах покупки жилья с помощью ипотеки сегодня расскажут наши эксперты – лучшие риэлторы первых месяцев текущего года Наталья Кравченко, Зоя Лукманова, Татьяна Емельянова и Инесса Коновалова.

В целом, получение ипотеки, как и любого кредита в частности, — сложный, многоэтапный процесс с множеством условий и нюансов. Но начинать его надо, прежде всего, с реальной оценки своей состоятельности.

Оценка платежеспособности

Предположим, вы решились воспользоваться ипотекой. Взвесили все «за» и «против», подсчитали, какую примерно сумму способны выплачивать ежемесячно в погашение кредита и процентов. И здесь необходимо помнить, что при расчете суммы кредита и ежемесячного платежа банки учитывают не только доходы, но и расходы заемщика и его семьи.

- Расходы рассчитываются, в том числе, с учетом величины прожиточного минимума для каждого региона России, учитывается и количество детей в семье. При этом разные банки к определению уровня расходов подходят по-разному и могут разрешить взять кредит с размером ежемесячного платежа от 50 до 85% от ежемесячного дохода заемщика. И вот здесь заемщику нужно быть особенно внимательным, самому трезво и непредвзято оценить возможность своей семьи прожить на оставшиеся после платежа по кредиту деньги, - советует ведущий эксперт отделения «Жулебино» Наталья Кравченко.

При этом, подчеркивает эксперт, следует задуматься не только о хлебе насущном, но и об обязательных для каждого платежах – налогах, тарифах ЖКХ и других расходах семьи, скажем, затратах на образование детей, оплате спортивных секций и так далее.

- Все же в течение всего периода выплаты ипотеки человек должен не выживать, а жить, поэтому желательно, чтобы платеж по кредиту отнимал не более 50% дохода семьи, а в идеале еще меньше, - уточняет Н. Кравченко.

По мнению эксперта, такой размер платежа не скажется существенным образом на уровне жизни заемщика и даже позволит откладывать сбережения. А для того чтобы понять, насколько платеж по кредиту отразится на уровне жизни, специалисты советуют потенциальному заемщику в течение нескольких месяцев до получения кредита попробовать откладывать примерно половину зарплаты и жить на остаток. Этот нехитрый прием позволит оценить уровень жизни с ипотечным кредитом.

Алгоритм: шаг первый

Итак, оценив свою платежеспособность, вы пришли к выводу, что ипотека вам по плечу, и решили кредитом воспользоваться. В принципе, покупать жилье в ипотеку все же лучше с риэлтором – тем самым можно существенно облегчить себе жизнь, да еще и выиграть на процентной ставке (об этом скажем чуть позже). Но если у вас много свободного времени и терпения, можно попробовать и самому. Именно таким решительным эксперты компании «Рескор» предлагают, во избежание трудностей, достаточно стандартный алгоритм действий.

В целом процедура покупки квартиры в ипотеку включает три основных этапа: подача документов в банк и одобрение заемщика;  одобрение квартиры для принятия ее в залог; сделка купли-продажи квартиры с последующей регистрацией в ГУ ФРС. 
Однако уже первый этап нередко вызывает массу вопросов. Один из них - что делать в первую очередь: искать банк или квартиру?

- Порядок действий при покупке недвижимости  в ипотеку во многом зависит от того, какую квартиру вы планируете покупать: новостройку или вторичное жилье, - поясняет эксперт отделения «Китай-город» Зоя Лукманова. - Если приобретается жилье на вторичном рынке,  необходимо сначала выбрать банк и ипотечную программу. То есть, подбирая квартиру, вы должны понимать, на какую сумму кредита сможете рассчитывать.  В противном случае велик риск, что вы найдете подходящий вариант, а банк не одобрит ту сумму, на которую вы рассчитываете. И процесс поиска придется начать сначала. Если же планируется покупка новостройки, то сначала лучше выбрать конкретный дом или жилой комплекс и уточнить у застройщика, с какими банками он работает, поскольку банки обычно работают только с аккредитованными объектами.

Выбор банка

Выбор банка, пожалуй, один из самых сложных этапов для покупателя, пустившегося в «ипотечное плавание» самостоятельно.  

- Обычному человеку очень непросто разобраться, чем одна программа кредитования отличается от другой, и какая подойдет именно ему. К тому же, необходимо выяснить массу нюансов. Скажем, на каких условиях тот или иной банк выдает ипотечные займы, каковы его требования к самому заемщику и к предмету залога, то есть к квартире, с какими страховщиками и оценщиками он работает, как относится к своим клиентам. Причем всю эту информацию желательно иметь не по одному кредитному учреждению, а хотя бы по нескольким, чтобы иметь возможность сравнить. Тем более что разница в процентных ставках банков может составлять от трех до пяти процентов годовых, что весьма значительно, учитывая длительность ипотеки, - поясняет эксперт отделения «Жулебино» Татьяна Емельянова и советует рассмотреть как можно больше разных программ кредитования.

Для их сравнения необходимо определиться с предварительной суммой кредита (окончательную стоимость недвижимости вам назовет оценщик после проведения экспертизы), а также сроком, видом платежей (равными частями – аннуитет или на уменьшение) и величиной первоначального взноса. Затем нужно в каждом банке взять информацию о кредите, согласно вашим данным – для этого можно воспользоваться кредитным калькулятором в онлайн режиме на официальных сайтах, которые сегодня есть у каждого российского банка.

- Если эффективная процентная ставка, то есть общая сумма переплаты будет приблизительно одинаковой, следует обратить внимание на не менее важные показатели. К ним, в первую очередь, относятся требования к заемщику, учет официального и неподтвержденного дохода, условия досрочного погашения и валюта кредита, механизм взаимодействия банка с пенсионным фондом на предмет использования материнского капитала. Кроме того, следует изучить необходимые страховки - как правило, объект кредитования страхуется обязательно, некоторые банки могут потребовать застраховать жизнь заемщика, - добавляет Т. Емельянова. - Также к важным показателям относятся возможные пени и штрафы на случай просрочки, программы рефинансирования, место выдачи кредита (по регистрации заемщика, по месту нахождения недвижимости и т.д.), срок рассмотрения заявки, возможности льготных/отсроченных платежей (например, на время ремонта) и другие выгодные рекламные предложения. Так путем естественного отбора у вас останется список из 2-4 банков, куда следует подать заявку.

Определившись с банком, заемщику предстоит собрать все документы, заполнить заявления, анкеты, передать их в банк и ждать решения. А если вам отказали, следует не отчаиваться, а продолжать поиск. Получить ипотеку сегодня можно и с неофициальной зарплатой, и при наличии других кредитов, если, конечно, ваша кредитная история чиста.

Выбор квартиры

Впрочем, даже если одобрение получено, это еще не означает, что квартира в кредит будет куплена – нередко сделка срывается из-за того, что банк не одобряет выбранный вами объект.

- Подобрать квартиру, подходящую для покупки на кредитные средства, непросто, так как помимо собственных пожеланий заемщику приходится учитывать еще и те требования, которые выдвигают к объекту недвижимости банк и страховая компания, - комментирует ведущий эксперт отделения «Жулебино» Инесса Коновалова. - В целом, эти требования можно разделить на две категории: технические и юридические. Причем технические требования у кредитных учреждений обычно различаются в большей степени, чем юридические. Словом, прежде чем приступить к поиску квартиры, обязательно попросите у банка, одобрившего вас в качестве заемщика, перечень требований к квартире, которая будет приобретаться в ипотеку.

А когда квартира (с учетом всех требований банка и ваших собственных предпочтений в отношении будущего жилья) найдена, вам будет необходимо предоставить в банк документы по выбранному объекту. Как правило, это документы-основания права собственности, отчет об оценке квартиры, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, документы БТИ и прочие.  Совместно с продавцом квартиры необходимо их собрать, передать в банк и снова ждать решения.  Обычно банк принимает его в течение недели, после чего назначается дата сделки.

Сделка и расчет

К этому времени вами уже может быть оплачена часть суммы в виде задатка (2-7% полной стоимости).

- Основную сумму продавец получит после подписания кредитного договора, договора купли-продажи и государственной регистрации, - уточняет И. Коновалова. - Некоторые банки предоставляют услугу выплаты денег до оформления, но это платная процедура, которая значительно повысит стоимость кредита. После подписания акта приема-передачи объекта недвижимости осуществляется полный взаиморасчет между покупателем и продавцом: по наличному или безналичному расчету, с использованием банковской карты или депозитарной ячейки.

И уже с месяца, следующего за месяцем сделки, начинаются расчетные даты погашения кредита.

- Советую внимательно прочитать кредитный договор и проконсультироваться с менеджером банка, чтобы выяснить, в каких числах вы обязаны вносить деньги и какими способами (только наличными в кассу или безналичным переводом на транзитные банковские счета, в онлайн режиме через интернет или с помощью платежных карт и т.д.), - рекомендует З. Лукманова. - И старайтесь не нарушать указанные сроки и правила, потому что кроме возможных пени и штрафов это скажется на кредитной истории и может стать причиной отказа в рефинансировании долга.

Вместо резюме

При кажущейся простоте механизма, самостоятельное приобретение квартиры с помощью ипотеки сопряжено с серьезными временными и эмоциональными затратами, поэтому гораздо правильнее обратиться к специалистам. Тем более что риэлтор вполне может окупить свои услуги. Он просто приведет вас в банк, у которого с риэлторской компанией заключено партнерское соглашение. Благодаря чему и условия выдачи кредита будут лучше, и проценты меньше, чем в других банках. А сэкономленный хотя бы один процент в течение всех лет кредита выливается в очень серьезную сумму. К тому же профессионал может значительно сократить время поиска именно той квартиры, которая устроит и банк, и заемщика.