Аналитика: ждать ли сюрпризов

17.10.2014

Традиционно новый деловой сезон на рынке недвижимости открыла Московская Ассоциация Риэлторов, собрав лучших экспертов рынка на ежегодную аналитическую конференцию. В ходе мероприятия, которое прошло в Торгово-промышленной палате РФ, эксперты поделились результатами своих исследований в различных сегментах рынка и высказали своё видение относительно его будущего.

Обмен мнениями открыл профессор Российской экономической академии им. Плеханова Геннадий Стерник. На этот раз аналитик представил весьма парадоксальный прогноз. Причем на 10 лет вперед. По его мнению, наивысшего подъема цены на жилье достигнут в 2015 г., а затем начнется обратный процесс. Нижняя точка будет достигнута в 2017–2018 гг., к этому времени жилье подешевеет почти на 50% в долларах, или на 20–30% в рублях.

Впрочем, коллеги-эксперты, ошеломленные долгосрочностью прогноза, глубиной падения цен, а также предположением, что ценовым пиком станет следующий год, с профессором не согласились. Так, вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев отметил, что любая модель в сфере недвижимости, претендующая на некий математический абсолют, бесполезна, поскольку опирается на неочевидные и непредсказуемые константы. Нельзя строить догадки, опираясь на факторы, которые еще в полной мере не воздействуют на рынок. Например, будущий эффект от санкций пока никто оценить не может. Также не согласился К. Апрелев и с тем, что сейчас цены находятся на подъеме, подчеркнув, что в рублях рост продолжается, а в долларах - нет.

Остальные аналитики хоть и не ждут от следующего года чего-то хорошего, но и не ожидают столь апокалиптического обвала в последующие несколько лет, который озвучил профессор Г. Стерник. Вместо гадания они для начала проанализировали текущую ситуацию, что позволило сделать несколько выводов.

По мнению большинства экспертов, из семи факторов, которые сейчас влияют на рынок, лишь два являются позитивными с точки зрения ценовой динамики. Причем главный положительный фактор носит, к сожалению, непреходящий характер: населению просто некуда вкладывать свободные средства, кроме депозитов. Однако финансовый рынок остается крайне неразвитым, соответственно, депозиты хороши лишь для маленьких сумм. А для более крупных и долгосрочных вложений более всего подходит недвижимость.

Исходя из этих факторов и сопоставив нынешнюю ситуацию с кризисами 1998 и 2008 гг., эксперты попытались предположить дальнейшее развитие нынешней ситуации. По мнению большинства, драматизировать текущее состояние рынка не стоит. В частности, по словам К. Апрелева, кризисные явления в банковской сфере не проявятся столь быстро. При этом экономика и бизнес сегодня подготовлены к новому испытанию лучше, чем раньше. А поскольку альтернативы вложению денег в недвижимость нет, то и цены вряд ли существенно изменятся.

Тем не менее, несколько тревожных сигналов, которые в перспективе могут отразиться на рынке недвижимости, аналитики отметили.

В частности, руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко обратил внимание коллег на серьезный рост ключевой ставки Центробанка: с начала года она поднялась на 2,5 %. А поскольку растет стоимость денег, то будет дорожать и ипотека. Кроме того, проблемы, начавшиеся в самых разных сферах бизнеса, также ведут к сокращению финансовых ресурсов в экономике.

Что из всего этого следует? По словам эксперта, он не исключает повторения ценовой динамики на рынке жилья, которую мы наблюдали во время последнего кризиса 2008–2009 гг., то есть можно ожидать снижения на 30–35% в валюте и на 7–10% в рублях. Впрочем, как тут же поправил себя О. Репченко, не стоит впадать в панику, говоря, что раз все плохо, значит, жилье будет дорожать. По его мнению, растущая инфляция необязательно означает рост цен на рынке недвижимости. Скорее всего, в ближайшее время инфляция будет раскручиваться за счет расходов на товары первой необходимости и продукты питания. Необходимость тратить больше денег на хлеб насущный снизит платежеспособный спрос на недвижимость, что не позволит ей дорожать.

На рынке новостроек

На первичный рынок жилья Москвы и Подмосковья политические и экономические события пока особого влияния не оказали, в том числе и на цены. По мнению экспертов, на рынке новостроек Московского региона наибольшее влияние на ценообразование оказывает выход на рынок новых проектов и вымывание с экспозиции значительных объемов. А с учетом того, что валюты ведут себя нестабильно и продолжается отзыв лицензий у банковских организаций, значительная доля покупателей предпочитает вкладывать сбережения в недвижимость. Поэтому оттока спроса ожидать также не приходится

Кроме того, первичный рынок пока неактивно реагирует и на увеличение ставок по кредитам, что также обусловлено падением спроса на национальную валюту и стремлением вложить свои средства в стабильные активы. Поэтому до конца года аналитики прогнозируют невысокую положительную динамику цен (в пределах 2-3%) в сегменте массового строительства. При этом возможна невысокая отрицательная коррекция ценообразования в декабре за счет традиционного сезона скидок и спецпредложений.

По итогам года аналитики прогнозируют увеличение доли ипотеки на первичном рынке. К примеру, в новостройках эконом-класса доля ипотеки составляет сегодня 60%. При этом уже проявилась четкая тенденция к увеличению интереса покупателей к объектам с более высокой стадией готовности (рост до 75%). Ожидается, что октябрь-ноябрь в этом году будут особенно «жаркими»: люди будут стараться сделать покупку до конца года на пока еще оптимальных условиях.

Также, согласно прогнозам, во второй половине 2014 года следует ожидать замедления темпов снижения объема предложения в "новой" Москве и Московской области. Рост средневзвешенной цены в "новой" Москве по итогам второго полугодия прогнозируется на уровне 3-4%, в "старой" - около 5-6%. Общий рост цен за 2014 год составит порядка 16%, преимущественно за счет высокой активности в первом полугодии. В целом, предполагают аналитики, по итогам 2014 года уровень спроса на жилую недвижимость сохранится на уровне 2013 года.

Коммерческий сегмент

Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости представил в своем докладе руководитель Департамента инвестиционного консалтинга и оценки компания «Рескор» Дмитрий Рощин. По его данным, средние арендные ставки и цены на офисную и торговую недвижимость пока сохраняют стабильность, хотя средний процент незанятых площадей в офисных и торговых центрах начал повышаться уже с конца 2013 года.

Кроме того, продолжается тенденция дифференциации объектов коммерческой недвижимости по степени привлекательности для арендаторов: повышения стоимости аренды в наиболее качественных объектах и снижения ставки предложения в ряде не совсем «удачных» проектов. Заявленные объемы ввода новых объектов как офисной, так и торговой недвижимости превышают докризисный уровень, однако, по факту ввод новых площадей не увеличивается.

Что же касается прогнозов, то уже к концу года доля вакантных площадей в среднем увеличится до уровня 5-8% для торговой недвижимости и 12-15% для офисной. Кроме того, по мнению эксперта, в 2015 году возможно снижение арендных ставок и стоимости недвижимости для торгового сегмента до 5-10%, а для офисного до 15%.



Все статьи



Бесплатная оценка квартиры онлайн

Горячие предложения

Б.Грузинская ул., д. 37 стр.2
2-комнатная квартира
Б.Грузинская ул., д. 37 стр.2
Белорусская
62,0 млн.руб.
Петровско-Разумовская аллея, д.10 к.3
3-комнатная квартира
Петровско-Разумовская аллея, д.10 к.3
Динамо
26,9 млн.руб.
ул. Щербаковская, д. 44А
2-комнатная квартира
ул. Щербаковская, д. 44А
Семеновская
9,8 млн.руб.
Все предложения

Rambler's
Top100
Продажа квартир: ЦАО СВАО ВАО ЮАО ЮВАО ЮЗАО ЗАО СЗАО САО