Рента: спасение или риск

Для пожилых людей договор ренты – один из достаточно распространенных способов обеспечить себе старость, а для тех, кто соглашается выплачивать ренту, – возможность приобрести жилье. Однако многие считают ренту рискованным шагом. Так ли это на самом деле, рассказывает юрист компании «Рескор» Людмила Саушкина.

- Подписывая договор ренты, стороны далеко не всегда имеют четкое представление о своих правах и обязанностях. В чем основная суть договора ренты? Что нужно знать, прежде чем решиться на этот шаг?

- Суть данного договора состоит в том, что владелец квартиры (рентополучатель) передает в собственность другому человеку (плательщику ренты) свою квартиру. В обмен на это плательщик ренты обязуется ежемесячно выплачивать получателю определенную денежную сумму, которая для многих стариков зачастую является существенным подспорьем к небольшой пенсии. Средства на содержание могут предоставляться и в иной форме: лекарствами, продуктами, вещами – по договоренности сторон. При этом имущество, передаваемое под выплату ренты, может быть передано как за плату, так и бесплатно. Кстати, сделки под выплату ренты подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

- Существует ведь два вида ренты? Чем они различаются?

- Вообще, существует не две, а три разновидности договора ренты, которые имеют общую юридическую конструкцию: постоянная рента, пожизненная рента, договор пожизненного содержания с иждивением. Различаются они сроком действия соглашения, а также видом имущества (предметом договора), условиями расторжения, правилами выкупа ренты и т.д. Впрочем, на практике большинство удостоверяемых нотариусом сделок – это пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

- Все же расскажите подробнее, в чем отличие договора пожизненной ренты от договора пожизненного содержания с иждивением?

-  Основное отличие состоит в характере сделки – договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более доверительный характер отношений между сторонами. В статье 602 ГК РФ говорится, что плательщик ренты должен покупать иждивенцу продукты и одежду, осуществлять систематический уход за ним. Иными словами, иждивение требует постоянного участия в жизни человека. В то время как пожизненная рента предполагает лишь систематическую оплату установленного в договоре денежного содержания. При этом если под выплату пожизненной ренты может быть передано любое имущество, то иждивение предполагает передачу только недвижимого (статья 601 ГК РФ).

- Доводилось слышать, что договор с иждивением – дело более рискованное и лучше с ним не связываться? Этому есть какие-то основания?

- В принципе, да. Согласно статье 605 ГК РФ, при серьезном нарушении плательщиком ренты условий договора иждивенец вправе требовать возврата имущества независимо от того, передавалось ли оно с оплатой или без, есть ли наличие вины плательщика или нет. Получатель же пожизненной ренты в аналогичной ситуации должен учитывать наличие вины плательщика и безвозмездный или возмездный характер передачи вещи. Если имущество было плательщиком ренты оплачено, то у получателя ренты возникает лишь право требовать оплаты установленного договором рентного платежа в соответствии со статьей 486 ГК РФ.

- Из-за чего возникают основные конфликты между плательщиком и получателем ренты?

– Наиболее частый сценарий, когда после подписания договора проходит год, два или пять, меняются условия жизни и получателю ренты становится недостаточно тех средств, которые он имеет. Старики обращаются к рентодателям с просьбой увеличить выплаты, а те могут и не согласиться. Ведь при подписании договора они уже заплатили определенную сумму, как правило, около 1 млн. рублей, да еще исправно несут ежемесячные расходы. И тогда старики идут к адвокатам с вопросом о том, что можно сделать, чтобы расторгнуть договор. Однако если условия договора полностью соблюдаются, то помочь им трудно. В то же время малейшие нарушения условий договора позволят рентополучателю по суду его расторгнуть, хотя нарушения надо доказать.

– Судя по всему, заключая рентный договор, рискуют обе стороны. И все-таки они на это идут. Зачем? Почему вместо ренты не заключить договор дарения или оформить завещание?

– Не будем забывать, что довольно часто договор ренты заключается между чужими людьми, которые ничем друг другу не обязаны, соответственно, дарить/завещать квартиру постороннему человеку никто не будет. И договор ренты в этом случае – взаимовыгодное соглашение. Плательщику этот договор интересен тем, что он сразу получает в собственность квартиру, хотя и с обременением в виде ренты. То есть до того момента, пока не выполнены все обязательства, распоряжаться квартирой новый собственник может только с согласия пенсионера. А для рентополучателя плюс заключается в том, что он остается проживать в своей квартире пожизненно и при этом ежемесячно имеет дополнительные средства. И, в общем-то, неплохие средства: как правило, плательщик ренты выплачивает пенсионеру ежемесячное содержание, которое по закону не должно быть меньше прожиточного минимума. Но обычно нотариусы советуют фиксировать в договоре ежемесячный платеж больше установленного минимума, поскольку он регулярно меняется. Да, и еще плательщик ренты оплачивает коммунальные услуги.

- Несмотря на очевидные плюсы для обеих сторон, многие порой боятся быть обманутыми, причем, и те, кто потенциально готов платить ренту, и пенсионеры. Можно ли как-то подстраховаться?

– На мой взгляд, рента не обманный, а честный способ приобретения жилья, когда обе стороны фиксируют в договоре взаимные обязательства. Просто необходимо прописывать в документе все до мельчайших подробностей. Не должно быть, например, так, что в договоре указана только оплата коммунальных услуг и 12 тыс. рублей ежемесячно, а на словах договорились, что и сиделку плательщик ренты будет оплачивать, и лекарства покупать. Из-за таких «договоренностей» потом начинаются споры, судебные тяжбы. То есть, чтобы оградить себя от дальнейших проблем, всего-то и нужен грамотно составленный договор.