Ипотека как драйвер развития рынка

По оценкам компании «Рескор», почти для 40% покупателей на вторичном рынке жилья ипотека по-прежнему остается единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. При этом наиболее востребованы займы со сроком погашения от 15 лет, хотя в действительности заемщики «закрывают» кредит за 7-9 лет.

Как отмечают в компании, сегодня ипотечных сделок по сравнению с летом стало больше.

- Сейчас активно прогнозируют повышение ставок по ипотеке, а также дальнейший рост инфляции, и это служит стимулом к приобретению недвижимости, пока ситуация более-менее стабильна. Люди понимают, что размер процентной ставки больше уменьшаться не будет, а, наоборот, произойдет корректировка в сторону увеличения, поэтому многие уже сейчас пытаются быстрее решить квартирный вопрос, осознавая, что в будущем ипотека будет стоить дороже.

Сегодня львиная доля ипотечных сделок приходится на Сбербанк и ВТБ24. При этом минимальные процентные ставки с учетом специальных условий и акций начинаются от 12% годовых. В некоторых банках ставки с I квартала не изменились, а, например, Газпромбанк понизил ставку на 0,5%. Наиболее привлекательные условия кредитования помимо Сбербанка и ВТБ 24, предлагают также DeltaCredit, Промсвязьбанк и др. При этом самые выгодные условия кредитования банки предлагают в рамках специальных акций, рассчитанных на целевые группы клиентов.

По-прежнему самой многочисленной категорией ипотечных клиентов остаются участники альтернативных сделок, которые используют ипотечный кредит для улучшения жилищных условий.

По оценкам компании «Рескор», почти 80% операций с привлечением ипотечных средств на вторичном рынке жилья связаны с одновременной продажей и покупкой недвижимости в рамках изменения жилищных условий, а кредит является доплатой, составляющей в среднем около трети от стоимости приобретаемой жилплощади. Средняя сумма кредита составляет 3-5 млн руб.

Характерная черта современного ипотечного рынка - банки все больше ориентируются на заемщиков, которые готовы заплатить сравнительно высокий первоначальный взнос.

- Для кредитных учреждений это служит определенной гарантией платежеспособности клиента, поэтому программ без первоначального взноса сегодня на рынке фактически нет, а взнос в размере 10% готовы рассматривать лишь единицы. На данный момент по стандартным условиям большинства ипотечных программ размер первоначального взноса при покупке жилья на вторичном рынке составляет 15-20%. Вместе с тем, наиболее привлекательные условия кредитования банки готовы предоставлять заемщикам, которые вносят более крупный первоначальный взнос, - поясняет управляющая отделением «Китай-город» Юлия Романенко.

Еще одна тенденция - общее ужесточение банками условий ипотечного кредитования. Примерно с середины второго квартала начали повышаться проценты по кредитам, требования к заемщикам стали строже, изменились условия акций, рассчитанных на массовое привлечение клиентов.

По мнению специалистов «Рескора», рынок ипотечного кредитования будет развиваться и дальше, если ставки останутся на прежнем уровне либо подрастут совсем немного.

- Если же размер ставки увеличится на 2-3%, то количество желающих воспользоваться ипотекой может снизиться. При этом рост ставок затронет, в первую очередь, тех, кто приобретает жилье впервые. Те же, кто с помощью ипотеки осуществляет обмен, вполне вероятно, будут соглашаться на ипотеку и по более высоким ставкам, поскольку сумма кредита в их случае меньше, соответственно и долговая нагрузка не будет очень тяжелой, - считает управляющая отделением «Черемушки» Елена Овечкина.

В то же время, подчеркивают в компании, ситуация на рынке ипотеки будет сильно зависеть от общей ситуации в экономики и внешней политики. Если негативные тенденции будут усугубляться, то, скорее всего, нас ждет еще большее ужесточение условий кредитования и некоторое повышение процентных ставок по кредитам. Тем не менее, до конца нынешнего года специалисты компании ожидают еще более стремительного увеличения числа ипотечных сделок. Учитывая экономическую нестабильность, люди постараются вложить сбережения до конца года в недвижимость.

КСТАТИ

Минувшим летом государство внесло изменения в правила ипотечного кредитования. 25 июля вступил в действие закон №169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Закон касается довольно узкой темы – даже не ипотечного страхования целиком, а исключительно вопросов страхования заложенного имущества (т.е. чаще всего - квартиры). Он нацелен на то, чтобы избежать весьма неприятных ситуаций, когда стоимость находящейся в залоге недвижимости оказывается меньше непогашенной части кредита. То есть, когда у заемщика случается дефолт, а он, даже продав свою квартиру, остается должен банку и вынужден продолжать выплачивать кредит…

По мнению экспертов компании «Рескор», новый вид страхования минимизирует риски банков, гарантируя защиту от недополучения денег, что, в свою очередь способствует созданию благоприятной почвы для снижения процентной ставки по ипотечным кредитам.

В целом новая редакция закона об ипотеке обеспечивает баланс интересов кредиторов и заемщиков: создает полноценную защиту кредитора по кредитным рискам и повышает социальную защищенность заемщиков». В результате, можно ожидать некоторого снижения ставок для кредитов с небольшим первоначальным взносом. А, кроме того, некоторые банки, которые сейчас предоставляют ипотеку с первоначальным взносом от 20-30%, смогут себе позволить снизить этот показатель до 10% - при условии заключения договора страхования ответственности, поясняют в «Рескоре».