Аналитика рынка: спрос вырос, цены - нет

09.12.2014

Несмотря на резкий рост спроса на квартиры в октябре-ноябре, цена московского квадратного метра вырасти не успела. Столичный рынок недвижимости сохраняет некую инерционность, хотя и в декабре роста цен ожидать не стоит, прогнозируют в компании «Рескор».

В октябре стало окончательно понятно, что рост курса валют – это настолько всерьез, что на рынке опять начался покупательский ажиотаж – не меньше, чем в начале года.

Более заметно спрос активизировался на первичном рынке. При этом наплыв покупателей на рынке новостроек отчасти уравновесился увеличением предложения: по оценкам экспертов, число выставленных квартир выросло в разных сегментах от 0,3% до 6,5%. На вторичном рынке предложение немного выросло в доступных сегментах (на 1-2,5%), а в дорогих немного сократилось (на 2,5-3,8%).

По оценкам компании «Рескор», сегодня на вторичном рынке многие собственники квартир эконом- и комфорт-классов стараются побыстрее продать квартиры опасаясь кризиса, который может повлечь снижение спроса на жилье. При этом владельцы более дорогой недвижимости бизнес- и особенно элит-класса в связи с ростом доллара все больше склоняются к тому, чтобы «придержать» свои квартиры, стоимость которых традиционно оценивается в иностранной валюте и, соответственно, растет.

По типологии квартир наиболее значительно увеличилось предложение однокомнатных квартир (+2,5% к сентябрю). Количество двухкомнатных квартир увеличилось на 0,7%. Число трехкомнатных и многокомнатных квартир увеличилось на 0,2%.

Однако благодаря высокой инерционности рынка недвижимости цены подрасти вслед за спросом не успели: средняя удельная цена предложения на вторичном рынке сохранилась в октябре на уровне предыдущего месяца.

Динамика цен по типам жилья и географии оказалась вполне предсказуемой и полностью соответствующей периодам существенного роста курса доллара к рублю. Все демократические типы квартир ушли в небольший минус, а дорогой сегмент, продавцы которого традиционно пытаются привязаться к доллару, в большей степени пытается демонстрировать устойчивость. Меньше среднего по рынку потеряли в цене многокомнатные квартиры, как и современные монолитно-кирпичные дома, среди которых немало жилья бизнес-класса, тем более что многие из таких домов являются недавними новостройками.

По округам наибольшую устойчивость продемонстрировали наиболее дорогие и престижные Центральный округ и Юго-Западный округ. Некоторое отклонение от системы зафиксировано только в Западном округе, который оказался в середине рейтинга.

Скачки как стимул спроса

Экономику лихорадит, и это понятно каждому независимо от образования, статуса владения недвижимостью и личных пристрастий. Попробуем разобраться, как скажутся приключения рубля на рынке недвижимости и что, собственно, делать?

Итак, 10 ноября 2014 года Центробанк РФ упразднил плавающий коридор стоимости бивалютной корзины, отпустив тем самым рубль в свободное плавание.



Скорее всего, этот шаг регулятора резко на ситуацию на рынке недвижимости не повлияет.

- Сам по себе валютный коридор влияния на рынок не оказывает, влияние оказывает курс доллара, который благодаря валютному коридору будет чаще меняться, - считает Вадим Мартыненко, директор Департамента продаж Корпорации «Рескор».

Между тем, к середине ноября курс российского рубля упал на 38 процентов по сравнению с июлем 2014 года. Некоторые эксперты рынка проводят параллели с кризисом 2008 года, когда рубль снизился на 42 процента. Однако сейчас ситуация иная — кризис носит локальный характер, хотя повторения проседания рынка исключать тоже нельзя.

- Последствия столь резких валютных колебаний, если исходить из опыта прошлых лет, имеют несколько стадий влияния на рынок. В сфере жилья в самой краткосрочной перспективе резко возрастает спрос, поскольку население начинает инвестировать и авансом реализовывать спрос на реальный актив, в котором можно было бы зафиксироваться от потерь, - считает В. Мартыненко.

Действительно, сегодня многие покупатели предпочли рынок недвижимости альтернативным инвестициям, например, покупке растущих евро и доллара: ведь перевод рублей в валюту в нынешней ситуации - очень рискованная игра с непредсказуемым результатом, а московская недвижимость уже не раз доказала свой статус самого надежного инструмента сохранения средств в среднесрочной перспективе.

По мнению эксперта, вторым фактором усиления спроса сейчас выступает ипотека, поскольку рынок ожидает существенного увеличения ставок по ней (и оно уже происходит в связи с закрытием западных рынков капитала), и те, кто мог и хотел воспользоваться ипотекой, спешат сделать это именно сейчас, до зимы. Однако, предполагает В. Мартыненко, данный период аномального всплеска спроса не будет продолжительным и продлится не более чем полтора-два месяца. Далее, в результате «перевыполнения плана» по продаже-покупке жилья граждане примерно в течение трех-четырех месяцев будут значительно менее активны.

По оценкам игроков рынка, особенно аномально высокий уровень продаж зафиксирован в октябре-ноябре на первичном рынке. По итогам октября на рынке новостроек был зафиксирован рост сделок на 30-35% процентов по сравнению с сентябрем и спрос пока не ослабевает. Небывалая активность со стороны покупателей продиктована их желанием вложить свободные средства в строящееся жилье, чтобы предотвратить обесценивание денежных средств и дополнительно заработать на росте цен (который неизбежен в связи с изменением стадии строительства).

При этом на вторичном рынке влияние валютных скачков было выражено в меньшей степени. Конечно, кто-то откладывает продажу своего жилья до лучших, более стабильных времен, чтобы не оказаться с рублями на руках. Но все-таки подавляющее большинство сделок на вторичном рынке - альтернативные, так что в краткосрочной перспективе скачки курса здесь почти не сказываются. Соответственно, отмечается всплеск активности, хотя и существенно ниже, чем на первичном рынке.

- Причина вполне объяснима – цены на вторичное жилье гораздо выше, чем на первичное, поэтому при ограниченном бюджете люди выбирают новостройки. А, между тем, в нынешней ситуации вложения в этом сегменте намного рискованнее: если застройщики зависят от кредитных средств, то риск недостроя или заморозки проектов увеличивается в разы. Входной же билет на вторичном рынке хоть и более дорогой, но и более надежный.

Ипотечное ралли

Эксперты компании «Рескор» отмечают еще одну тенденцию нынешнего рынка, а именно, увеличение доли ипотечных сделок в последние месяцы.

- На мой взгляд, это можно объяснить следующим образом: все кто собирался приобрести жилье, и у кого были сбережения в размере 20-40 процентов от стоимости квартиры, продолжали копить деньги для того, чтобы внести больший первоначальный взнос по ипотеке и получить ее на более выгодных условиях. Но в связи с колебаниями курса и, что важно, - с повышением ключевой ставки ЦБ - недолго думая, решили взять ипотеку (опасаясь дальнейшего ослабления рубля и повышения ставок, которое, скорее всего, произойдет в ближайшие месяцы), - поясняет В. Мартыненко.

По его словам, платежеспособность клиентов снижается из-за нестабильности ситуации в экономике, поэтому даже те, кто мог позволить себе приобретение квартиры за наличные средства, уже обращаются за помощью в получении ипотеки. Это могут быть и небольшие по сумме ипотечные кредиты, которые погашаются досрочно, но тем не менее. Хотя такой ажиотаж может в ближайшие годы привести к росту просрочки по ипотеке, пик которого, скорее всего, придется на 2016 год, отмечает В. Мартыненко.

По данным ЦБ, за девять месяцев текущего года банки выдали ипотечных кредитов на сумму 1,251 трлн руб., за аналогичный период прошлого года — 925 млрд руб., то есть объем выданных кредитов за три квартала текущего года вырос на 25% по сравнению с тремя кварталами прошлого года. Сейчас совокупный портфель ипотечных кредитов банков превышает 3,2 трлн руб., и эксперты не прогнозируют снижения темпов выдачи кредитов как минимум до конца года. Соответственно, не исключено, что рост объема ипотечных кредитов по итогам года превысит 25%. А по итогам года совокупный объем портфеля составит, предположительно, около 3,6 трлн руб.

Впрочем, растут и ставки по ипотечным кредитам. По оценкам экспертов «Рескора», к концу года они могут приблизиться к 14%. Однако психологически важной границей, после которой возможно сокращение спроса на ипотеку, является уровень в 15%.

Также в последнее время эксперты отмечают резкое увеличение спроса на рефинансирование кредитов. С одной стороны, доля валютной ипотеки мала: ипотечные кредиты в валюте составляют менее одного процента от всех выдаваемых кредитов, и эта доля продолжает уменьшаться. Но в масштабах страны даже один процент — это очень много. Рост курса привел к тому, что у многих остаток долга (в пересчете на рубли) превысил стоимость предмета залога. И очень существенно вырос размер ежемесячного платежа (опять же в пересчете на рубли).

По мнению В. Мартыненко, парадокс ситуации заключается в том, что рефинансирование кредитов возможно, только если размер долга не превышает 80% от предмета залога, и нет просрочек по кредиту. А большинство заемщиков задумывается о рефинансировании лишь тогда, когда начались просрочки, или когда размер долга (за счет роста курса) приблизился к стоимости заложенного имущества.

Чего ждать?

Что еще может произойти на рынке недвижимости в обозримой перспективе? Как поясняют в компании «Рескор», заглядывать далеко в будущее в нынешней ситуации можно только с учетом всей степени условности такого прогноза.

По словам В. Мартыненко, одним из важнейших факторов рынка является покупательная способность, которую сегодня снижают ускоряющаяся инфляция и ослабление рубля. Если эти тенденции не изменятся, уже в первом квартале 2015 года спрос на недвижимость может немного просесть, считает эксперт.

- Но пока население все же предпочитает инвестировать в недвижимость, а не размещать средства на депозитах, поэтому даже при снижении покупательной способности обвала цен на рынке недвижимости не предвидится. Платежеспособный спрос сейчас находится практически на пределе и частично он уже был исчерпан во время ажиотажа в начале года, Данный факт подтверждает и то, что особенно стабильный рост демонстрируют покупки с использованием ипотеки.


Продавать или подождать

С покупкой жилья с целью сохранить средства все, в общем-то, понятно. А как быть продавцам? Эксперты компании «Рескор» советуют тем, кто владеет недвижимостью и раздумывает о ее продаже, исходить из сегмента и конечных целей. И не поддаваться панике. По словам В. Мартыненко, предпринимать какие-либо действия только в качестве реагирования на нестабильную ситуацию не имеет смысла: сейчас самое оптимальное - делать то, что планировалось изначально.

- Принимать решение о продаже недвижимости стоит исходя не столько из динамики курса валют, сколько из целесообразности и жизненной необходимости. На данный момент целесообразно продавать недвижимость, если это делается с целью дальнейшего вложения средств снова в недвижимость или с целью улучшения собственных жилищных условий. Если собственник планирует хранить вырученные от продажи средства, например, в виде банковских депозитов, то, учитывая валютные колебания, его деньги могут обесцениться, и в дальнейшем на них уже трудно будет купить подобный объект недвижимости, поскольку реальная цена его накоплений сократится, а цены на недвижимость могут вырасти, - предупреждает В. Мартыненко.

Что касается цен на недвижимость, которые сейчас стоит устанавливать при продаже, все снова зависит от вида объекта. Если объект ликвидный, для привлечения клиента достаточно установить адекватную рыночную цену, но быть готовым сделать скидку в 5–10%. Во-первых, это обычная практика для таких операций, во-вторых, это нормальная для рынка разница между ожиданиями продавца и желанием покупателя, которая позволит сторонам находить компромисс и совершать сделки, резюмирует эксперт.




Все статьи



Бесплатная оценка квартиры онлайн

Горячие предложения

ул. Щербаковская, д. 44А
2-комнатная квартира
ул. Щербаковская, д. 44А
Семеновская
9,8 млн.руб.
Петровско-Разумовская аллея, д.10 к.3
3-комнатная квартира
Петровско-Разумовская аллея, д.10 к.3
Динамо
26,9 млн.руб.
Б.Грузинская ул., д. 37 стр.2
2-комнатная квартира
Б.Грузинская ул., д. 37 стр.2
Белорусская
62,0 млн.руб.
Все предложения

Rambler's
Top100
Продажа квартир: ЦАО СВАО ВАО ЮАО ЮВАО ЮЗАО ЗАО СЗАО САО