Покупка комнаты: хуже квартиры, но лучше доли

При нынешних ценах на столичное жилье покупка комнаты все еще остается одним из способов решить жилищный вопрос. Однако специалисты предупреждают – подобные сделки требуют времени и сбора приличного пакета документов (часто, даже большего, чем при покупке квартиры), и имеют ряд «подводных камней».

Чаще всего комнаты в Москве покупают приезжие, стремясь обосноваться в столице, а также супруги после развода или повзрослевшие дети, желающие разъехаться с родителями. Нередко основной причиной покупки является нехватка средств на отдельное жилье, и тогда комнату можно рассматривать как некий старт перед дальнейшей покупкой квартиры. Кроме того, комнаты нередко покупают с целью вложения средств и для сдачи в аренду, а также в надежде выкупить в дальнейшем всю квартиру целиком.

Сегодня на вторичном рынке Москвы предлагается на продажу порядка 6 тыс. комнат, при этом примерно 850 расположены в пределах кольцевой линии метро. Часть предложений по-прежнему представляет собой бывшие коммуналки, часть – продаются как доли или отдельные комнаты в типовых квартирах.

Сделки с коммунальными квартирами осложняет несколько моментов, связанных с общей собственностью. Главный из них — первоочередное право покупки соседей.

- По закону продавец должен в первую очередь предложить свою комнату соседям. Процедура включает в себя получение согласия или отказа от приобретения за цену и на условиях продавца. По срокам это приблизительно занимает месяц, иногда больше, иногда меньше – все зависит от числа сособственников. И только получив официальный отказ, владелец комнаты вправе выставить ее в свободную продажу - в противном случае, сделка может быть впоследствии признана недействительной. Если же комната находится в муниципальной собственности, то отказ надо брать у города, - поясняет Елена Овечкина, управляющая отделением «Черемушки».

Правда, соседи далеко не всегда заинтересованы в продаже, так как неизвестно, кто будет новым собственником, и саботируют процесс отказа от преимущественного права покупки. В этом случае стороны иногда договариваются провести сделку через договор дарения, тогда отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты не потребуется.

- Но этот вариант таит и «подводные камни», поскольку договор дарения предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а покупателю необходимо зафиксировать факт передачи денег. И если в дальнейшем этот факт «выплывет» наружу, то договор будет считаться ничтожным (недействительным). Получается палка о двух концах. Так что все-таки лучше проводить сделку только через договор купли-продажи, где будет указана реальная стоимость недвижимости (ни в коем случае не заниженная!), - добавляет Валентина Мартыненко, управляющая отделением «Жулебино».

Впрочем, есть еще один вариант. Если собрать отказы соседей не представляется возможным, можно заключить с продавцом договор просроченного займа: сначала составляется договор займа на нужную сумму, а в дальнейшем — соглашение о том, что вместо денег в собственность передается комната. Но эту схему обязательно нужно обговорить с опытным юристом, который специализируется именно на недвижимости.

Также, покупая комнату, надо очень внимательно отнестись к вопросу знакомства с соседями - хочется вам того или нет, но эти люди станут частью вашей жизни. Одно дело, когда вам придется притираться характерами с жильцами и отстаивать свое право поставить стол на кухне, и совсем другое, когда вашему ребенку будут мешать ночные песнопения пьяного соседа.

- Лучше заранее убедиться в адекватности будущих соседей, ведь вам придётся договариваться о ремонте, уборке мест общего пользования, делить кухню, ванну и туалет. Также не лишним будет обсудить с будущими соседями вопросы курения в квартире и содержания домашних животных, - рекомендует Е. Овечкина.

- Составить представление о будущих соседях помогут некоторые частности. К примеру, посмотрите, где стоят холодильники - если на кухне, значит, жильцы доверяют друг другу, и атмосфера в коммунальной квартире нормальная. Если жильцы разнесли телефонную точку по своим комнатам, это тоже верный признак здоровых отношений. Кстати, если более подробную информацию о соседях предоставляют неохотно, это уже негативный сигнал. А если вас даже не хотят познакомить, то лучше уйти из этой квартиры и отказаться от покупки, - добавляет В. Мартыненко.

Следует учесть еще один важный момент. Если собственник одной из комнат в квартире — ребёнок, продавец должен предъявить вам согласие органов опеки на сделку: письменного отказа родителей от покупки комнаты недостаточно, и сделка с участием такого документа не будет иметь юридической силы.

Кроме того, нужно очень внимательно ознакомиться с документами и планом БТИ, обязательно сверить метраж в документах и по факту - вы должны быть уверены, что покупаете именно комнату, а не долю, и именно ту комнату, о которой идет речь на переговорах.

Существенный момент – сколько времени комната находится в собственности у продавца? От этого зависит, обязан ли он заплатить 13% налог на прибыль, а соответственно будет ли он указывать полную стоимость в договоре купли-продажи.

Специалисты также предупреждают, что зачастую на рынке под продажей комнаты бывает замаскирована продажа доли в квартире, а это уже гораздо сложнее.

- Доля в общей долевой собственности - достаточно абстрактный объект, поскольку доля не может быть выделена в виде отдельной комнаты, даже если их площадь совпадает. В результате возможны серьезные неудобства в пользовании приобретенной жилплощадью, не говоря уж о ее продаже, - поясняет Е. Овечкина.

По словам экспертов, понять, что вместо отдельной комнаты предлагается доля, можно уже по значительно заниженной стоимости: зачастую самые дешевые варианты - это не продажа собственно комнаты, а продажа доли в квартире, которая «приравнена» к той или иной комнате.

- Не стоит тратить время на подозрительно дешевые варианты, даже если все основные параметры вас полностью устраивают. Сегодня купить в Москве комнату дешевле 2 миллионов трудно, а если объект существенно дешевле, значит там либо какие-то сложности с соседями, либо с документами, либо вам предложат оформить сделку по договору дарения. Соответственно, в случае расторжения сделки вы не сможете отстаивать свои права и потраченные деньги, - добавляет В. Мартыненко.

Кстати, первое, что приходит на ум при продаже доли – собственники не договорились между собой, хотя продажа квартиры целиком для всех намного выгоднее, нежели частями. Так что и покупателю эксперты советуют задуматься – сможет ли он решить эту проблему? Поэтому доли обычно покупают те, кто чувствуют в себе силы бороться за территорию, или с целью получения регистрации.

И напоследок еще один совет. Если у вас на руках есть только минимальная сумма, а жить негде, можно попробовать оформить ипотеку. Для многих людей этот вариант оказывается наиболее приемлемым — по цене хорошая комната сравнима с квартирой в строящемся доме, зато въехать в неё можно сразу. Правда, банки кредитуют комнаты в коммуналке менее охотно, чем квартиры. Но такие программы есть, и получить ипотеку реально, особенно если покупать комнату через агентство, у которого есть партнёрские программы с банками. Это не только увеличит шансы на одобрение кредита, но и поможет снизить процентную ставку.