Рынок жилья в свете законов

19.12.2014

Уходящий 2014 год оказался богат вниманием законодателей к сфере недвижимости. Ряд уже принятых законов, а также законопроекты, которые пока обсуждаются, так или иначе могут повлиять на рынок недвижимости. Каким окажется это влияние, рассказывают юристы компании «Рескор» Людмила Саушкина и Оксана Позднякова.

Один из последних документов принят 11 ноября на заседании президиума правительства Москвы под председательством мэра Москвы Сергея Собянина. Согласно постановлению № 660-ПП, апартаменты для постоянного проживания нельзя будет строить под видом гостиниц на земельных участках, предназначенных для возведения нежилых объектов.

По мнению специалистов компании «Рескор», это решение может отразиться на объемах предложения апартаментов гостиничного типа, которые сегодня являются наиболее ликвидным продуктом именно благодаря возможности получения временной регистрации по месту жительства. Соответственно, снижение предложения с возможностью регистрации может привести к удорожанию вторичных квартир, особенно в районах, где уже давно не хватает площадок под строительство жилья.

Напомним, сегодня на столичном рынке находится в продаже свыше восьми тысяч апартаментов в 72 комплексах. Основной объем предложений сосредоточен в ЦАО, САО и ЮАО.

Также в числе законов, которые в той или иной мере окажут влияние на рынок, и последний законопроект об увеличении с трех до пяти лет срока владения квартирой, после которого ее хозяин может не платить налог с дохода, полученного от ее продажи. По мнению экспертов «Рескора», это нововведение не поможет достичь основной цели – пресечь спекуляции на рынке новостроек, поскольку инвесторы обычно используют схемы, где не возникает права собственности, и продают квартиры по договорам переуступки еще до ввода домов в эксплуатацию.

Зато нововведение осложнит жизнь законопослушным владельцам вторичного жилья. К примеру, молодая семья через пару лет совместной жизни получила возможность переехать в квартиру большей площади – выросли совокупные доходы, родился ребенок и т.д. Но даже с учетом того, что им придется платить налог за вычетом понесенных расходов на прежнюю квартиру, сумма все равно будет немаленькой, учитывая динамику роста цен и уровень инфляции. Кроме того, закон может повлечь за собой увеличение цен, так как владельцы наверняка попытаются сумму налога добавить к стоимости квартиры.

Кстати, лет восемь назад Госдума наоборот снизила этот срок с пяти до трех лет, что привело к увеличению сделок по продаже недвижимости по полной стоимости до 70% (вместо 30%). Зачем нужен обратный ход? Говорить об этом уже не имеет смысла – 18 ноября Госдума уже одобрила данный законопроект во втором, ключевом, чтении.

Страхование ответственности застройщика

Поправки в ФЗ-214 в части обязательного страхования ответственности застройщиков перед покупателями. Изменения вступили в силу 1 января 2014 года

Внесенные поправки – это механизм разрешения конфликта между застройщиками и дольщиками. По мнению законодателей, новый порядок должен прекратить практику массового обмана дольщиков. Если застройщик не исполняет обязательства по строительству квартир и их передаче будущим собственникам, то дольщики могут рассчитывать на страховое возмещение, помимо залога и поручительства банка. В обязательном порядке все договора долевого участия (ДДУ) должны быть зарегистрированы в Росреестре, а гарантией платежеспособности застройщика станет его вступление в Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Предполагается создание страхового фонда, или «общего котла», из которого будут покрываться вклады дольщиков в случае форс-мажоров, банкротств застройщиков да и просто их неэффективной работы. Суммы страховых выплат будут рассчитываться исходя из цены ДДУ.

Согласно закону, начиная с 1 января 2014 году строительные компании вправе использовать для строительства средства дольщиков, только застраховав свою ответственность одним из трех способов: заключив договор с коммерческой страховой компанией, заручившись поручительством банка или став участником общества взаимного страхования (ОВС).

По нашим оценкам, поправка снижает риски дольщиков, но не может исключить их полностью. Дело в том, что закон предусматривает возврат денежных средств с возмещением убытков или выплатой неустойки только по решению суда. Судебный процесс может длиться достаточно долго, соответственно, потерь в сроках получения квартиры, не всегда удастся избежать.

Также стоит отметить, что для страховых компаний страхование застройщиков сопряжено со значительными рисками, прежде всего связанными с затягиванием сроков строительства. Поэтому, имея в виду высокий риск таких проектов, страховщики принимают повышающие коэффициенты.

Новый налог на недвижимость

Осенью 2014 г. приняты поправки в закон о налоге на имущество граждан. С 2015 года для физлиц налог на недвижимость будет рассчитываться исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости (которая в разы меньше), что приведет к увеличению налога.

По новому закону жилые объекты, в том числе недостроенные, будут облагаться по ставке 0,1% от их кадастровой стоимости. Но у муниципалитетов есть возможность увеличивать ее в три раза. Согласно принятому законопроекту, собственники любых гаражей и недвижимости в Москве стоимостью до 10 млн руб. будут платить налог по ставке 0,1%, от 10 до 20 млн — 0,15%, от 20 до 50 млн — 0,2%, до 300 млн — 0,3%. Для объектов дороже 300 млн руб. в Налоговом кодексе установлена ставка 2%.

Налоговая нагрузка будет расти постепенно в течение пяти лет. Для разных видов жилья предусмотрены вычеты: 20 кв. м на квартиру, 10 кв. м — на комнату, 50 кв. м — на дом.

Под налогообложение попадут не только завершенные и зарегистрированные объекты, но и незавершенное строительство, причем ставка будет такая же, как и у жилых помещений, введенных в эксплуатацию – 0,1%. Таким образом, людям, покупающим квартиры на ранних этапах строительства, придется платить налог с жилплощади, в которой они смогут жить только через несколько лет. Также придется платить налог и инвестиционным покупателям, что скажется на стоимости инвестиционных квартир при их перепродаже.

Увеличение налога, несомненно, отразится на зданиях старого фонда, а также на зданиях, расположенных в престижных районах. На сегодняшний день жилые дома дореволюционной постройки имеют низкую инвентаризационную стоимость, и собственники помещений платят довольно маленький налог. После введения нового механизма налогообложения будет учитываться не только стоимость самого здания, но и земли, на которой это здание стоит. В исторических районах города земля оценивается дорого, соответственно, и налог будет выше.

В целом, нововведение может оказать на рынок недвижимости двоякое влияние. С одной стороны, можно прогнозировать уменьшение спроса на квартиры, приобретаемые в инвестиционных целях, в частности, для последующей сдачи в аренду, так как увеличение затрат на обслуживание имущественных прав (налог на недвижимость) отразится на стоимости аренды для конечного потребителя и в целом может повлиять на общий уровень доходности.

С другой стороны, из-за увеличения издержек на содержание больших квартир, можно ожидать увеличения спроса на менее габаритные и, соответственно, более дешевые, квартиры.

Сколько будут платить москвичи

По решению городского Правительства в Москве вводится пять ставок расчёта налога в зависимости от кадастровой цены недвижимости:

0,1% – для объектов стоимостью до 10 млн рублей

0,15% – для объектов стоимостью 10–20 млн рублей

0,2% – для объектов стоимостью 20–50 млн рублей

0,3% – для объектов стоимостью 50–300 млн рублей

2% – для объектов дороже 300 млн рублей

Для некоторых категорий недвижимости установлены особые ставки:

0,3% - для строящегося жилья

2% - для коммерческой недвижимости

0,1% - гаражи

0,5% - парковочные места



По расчетам правительства Москвы, для большинства москвичей рост пошлины окажется вполне приемлемым. По оценкам департамента экономической политики и развития города, три четверти горожан будет платить по минимальной ставке – 0,1%, поскольку 77% квартир в городе имеют кадастровую стоимость до 10 млн рублей. Около 20% рынка – объекты стоимостью от 10 до 20 млн рублей, 3% – жильё дороже 20 млн рублей. Налог никак не коснется примерно трети москвичей — 1,7 млн жителей Москвы относятся к льготным категориям, и все 14 льготных категорий были сохранены. Закон также не коснется каждой седьмой квартиры в городе, которая сдается жильцам по договору социального найма.

Немного снизить налоговое бремя помогут вычеты – квадратные метры, которые не будут облагаться пошлиной. Для квартиры – это 20 кв. м, для комнаты – 10 кв. м, для дома – 50 кв. м. Однако использовать вычет можно будет лишь для одного объекта в каждой категории, то есть, если человек владеет несколькими квартирами, ему придется выбрать, на какую из них распространится «скидка». Льготы для пенсионеров, инвалидов и других социально незащищенных категорий граждан сохраняются, но будут действовать только если объект не используется для извлечения прибыли и его стоимость меньше 300 млн рублей.

Кадастровая и рыночная стоимость московского жилья в большой степени привязана не к классу объекта, а к местоположению. Средняя цена двухкомнатной квартиры в Бирюлево Восточное – 7,5 млн рублей, а в Хамовниках –14,5 млн рублей. Но завышенные расценки не делают такие объекты элитными, а их владельцев не превращают в олигархов.

Специалисты рынка недвижимости подчеркивают: в пределах Садового кольца есть две категории недвижимости – новые квартиры класса «бизнес» и «элит» и старый фонд советского и дореволюционного периода. И если качество современных новостроек предполагает высокий уровень дохода покупателей, то многие старые квартиры передаются по наследству коренными москвичами. В них часто живут пенсионеры или люди со средними заработками, единственное состояние которых – семейная квартира, которая стала «золотой» по прихоти рыночной экономики. Налог по повышенному коэффициенту покажется многим из них заоблачным.

Выход найдется

Разумеется, большинство небогатых владельцев квартир в центре Москвы не захотят покидать свой дом из-за неподъёмных пошлин. И, конечно, будут искать возможности уменьшить бремя. В этом им поможет утвержденная система вычетов и льгот.

К примеру, кадастровая стоимость трехкомнатной квартир на Чистопрудном бульваре общей площадью 70 кв. м составляет 22 млн рублей (314 286 рублей за кв. м). «Чистый» налог на неё можно примерно рассчитать исходя из рыночной стоимости: 314 286 рублей х70 кв. м х0,2%= 44 000 рублей. Именно такую сумму владелец (если он не пользуется вычетами и живет один) должен будет перечислять в налоговую, начиная с 2020 года. Но семейным людям нести финансовое бремя будет гораздо проще – чтобы сэкономить, достаточно оформить жильё в долевую собственность и сложить все квадратные метры, необлагаемые пошлиной. Для семьи, которая состоит из родителей и ребенка, налог уже не кажется таким устрашающим: 314 286 рублей х (70 кв. м – 20кв. м – 20кв. м – 20кв. м) х 0,2%=6 285 рублей.

Другой легальный способ на какое-то время избавиться от неподъемного налога – переоформить свою недвижимость на близкого родственника, которому государством положены льготы. Об отчислениях государству могут не беспокоиться пенсионеры, инвалиды I и II групп, ликвидаторы аварии на ЧАЭС, участники ВОВ и других боевых операций, семьи военных, погибших во время боевых действий. По закону, эти малообеспеченные категории граждан могут выбрать один объект в каждой категории (квартира, дача, гараж), который будет полностью освобожден от начисления пошлины.

Безусловно, переоформить хорошую квартиру в центре на пожилого родственника – это определённый риск, ведь с этого момента вас в любой момент могут лишить «наследства». Но при условии доверительных отношений в семье, для многих москвичей это может стать выходом из положения.

Как узнать кадастровую стоимость жилья

Базой для введения нового налога на недвижимость стала массовая кадастровая оценка жилья, проведенная в масштабах всей страны. Её результаты были утверждены региональными властями, опубликованы в местных СМИ и отныне доступны для граждан. Чтобы узнать кадастровую стоимость своих квартир, москвичи могут «по старинке» лично обратиться в любой филиал кадастровой палаты и заказать там соответствующую справку по конкретному объекту. Но проще уточнить необходимую информацию в интернете – на официальном портале Росреестра.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно:

Зайти на сайт rosreestr.ru. На главной странице слева найти раздел «Электронные услуги»

Выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»

Найти объект по кадастровому либо условному номеру (он есть в паспорте на квартиру) либо по адресу недвижимости. Открыть страницу с основными данными о квартире и найти пункты «Кадастровая стоимость» и «Дата внесения стоимости».

Все данные находятся в открытом доступе. При желании, можно посмотреть оценку любого объекта, если вам известен его точный адрес. Стоит отметить, что на данный момент все подсчеты являются ориентировочными – все-таки через 5 лет кадастровая оценка будет отличаться от сегодняшней рыночной стоимости жилья.



Все статьи



Бесплатная оценка квартиры онлайн

Горячие предложения

Проспект Вернадского, дом 94, кор. 5
3-комнатная квартира
Проспект Вернадского, дом 94, кор. 5
Юго-Западная
57,9 млн.руб.
Б.Грузинская ул., д. 37 стр.2
2-комнатная квартира
Б.Грузинская ул., д. 37 стр.2
Белорусская
62,0 млн.руб.
ул. Щербаковская, д. 44А
2-комнатная квартира
ул. Щербаковская, д. 44А
Семеновская
9,8 млн.руб.
Все предложения

Rambler's
Top100
Продажа квартир: ЦАО СВАО ВАО ЮАО ЮВАО ЮЗАО ЗАО СЗАО САО