Квартира с «приданым»

08.04.2015

Специалисты знают: покупка квартиры с обременением в дальнейшем чревата признанием сделки недействительной, а значит, и потерей средств, выплаченных покупателем по договору купли-продажи. О том, как правильно приобрести жилье с обременением, в том числе в виде ипотечного кредита, рассказывают лучшие риэлторы января и февраля Зинаида ГУМИЛЕВСКАЯ и Дмитрий КАРПОВ.

Термин «обременение» означает наличие ограничений на некоторые операции с недвижимостью, которые связаны, главным образом, с правами третьих лиц. То есть, квартира может быть продана владельцем только в том случае, если частное лицо или организация, которой принадлежит часть прав на недвижимость, изъявят свое согласие на отчуждение.

В некоторой степени защищенными сделками с недвижимостью можно считать приобретение квартир на первичном рынке. Владелец новой квартиры в доме от застройщика имеет минимальные шансы столкнуться с сюрпризами в виде обременения, наложенного на квартиру и ограничивающего возможности владельца в полной мере распоряжаться его собственностью.

Ситуация на вторичном рынке жилья - прямо противоположная, потенциальный покупатель вынужден быть максимально внимательным и тщательно проверять, нет ли у предложенной квартиры «приданого», которое может принести немало хлопот. Однако сразу отказываться от рассмотрения варианта приобретения «проблемной» квартиры не стоит, поскольку именно наличие проблем может сделать цену весьма привлекательной, а привлечение хорошего риэлтора поможет покупателю защитить себя от рисков.

По статистике, наиболее распространенным ограничением является залоговое обременение, когда квартира является предметом залога под ипотечный кредит либо под иные обязательства должника перед банком.

- Для продажи ипотечной квартиры причины могут быть самыми разными, причем, необязательно связанные с кризисом или потерей платежеспособности, например, развод супругов или покупка другой квартиры. Но не менее часто люди вынуждены продавать залоговую квартиру, когда оказывается, что нечем рассчитываться по кредиту, - говорит Зинаида Гумилевская.

По мнению экспертов, на фоне кризисных явлений в ближайшее время можно ожидать если не вала, то, во всяком случае, значительного роста случаев продажи заложенных квартир

- Декабрьское «бегство от рубля» вызвало бум покупательского спроса, когда люди стремились срочно вложить деньги в недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения. При этом многие покупатели, совершая экстренные «антикризисные» приобретения, делали это, в том числе, и с помощью ипотеки, стремясь получить одобрение по кредиту до резкого роста ставок. Однако нестабильность экономической ситуации уже начинает сказываться, в том числе и на рынке труда, соответственно, в результате сокращений многие, в том числе и новоиспеченные ипотечные заемщики, могут остаться без работы. Таким образом, в недалекой перспективе можно ожидать появления на рынке немалого объема ипотечных квартир, выставленных на продажу, - объясняет Дмитрий Карпов.

Процедуру продажи квартиры, купленной ранее с помощью заемных средств, называют «продажей из-под залога», сегодня такие сделки становятся все популярней, однако схема покупки по-прежнему остается довольно сложной и трудоемкой.

- Предпринимать попытки самостоятельно провести сделку с проблемной недвижимостью рекомендуется лишь в том случае, если покупатель по роду занятий связан с такими операциями, в остальных случаях разумнее довериться специалистам надежной риэлторской компании. Тем более что, несмотря на сложность сделки и необходимость потратиться на привлечение риэлтора, покупка квартиры с обременением может оказаться весьма выгодной. Сам факт наличия проблем вынуждает владельца снижать цену, а наличие проблем, помноженное на необходимость быстро продать квартиру, может, в зависимости от вида обременения, снижать цену на 30%-35% относительно рыночной стоимости, - говорит Д. Карпов.

Исключением в этом плане являются именно ипотечные квартиры. Поскольку банки, как правило, для продажи «ипотечных» квартир задолжников обращаются к риэлторским агентствам-партнерам и выставляют квартиру в своих базах. По факту такие квартиры не дешевле рынка, хотя торг по ним обычно более уместен.

Итак, в чем состоят особенности таких сделок?

Начнем с того, что когда найден покупатель, его необходимо предупредить, что квартира продается через банк и сначала потребуется досрочно погасить ипотечный кредит, после чего банк выдаст соответствующую справку. А затем документы на квартиру вместе со справкой банка о погашении кредита подаются в регистрационную палату.

В принципе, существует две схемы, как действовать в данной ситуации.

- Первый путь, когда покупатель дает деньги продавцу, а тот в свою очередь гасит полностью кредит перед банком. То есть на практике для этого требуется найти покупателя со свободными деньгами, готового передать аванс для погашения кредита банку. Тогда банк может выдать документ для регистрационных органов о том, что долг погашен, залог будет снят, квартира может быть продана. Однако покупатель при этом сталкивается с серьезным риском: внеся задаток в виде той суммы, которая требовалась банку для погашения кредита, он не имеет никаких гарантий того, что продавец от сделки не откажется. Соответственно, для проведения такой схемы покупатель должен полностью доверять продавцу, - поясняет З. Гумилевская.

Однако в реальности, привлечь деньги покупателя на погашение кредита почти невозможно, поскольку рисковать, особенно в ситуации, когда предложение на рынке превышает спрос, никто не хочет.

А между тем, ряд банков, причем, крупных, рассматривают только такой вариант погашения кредита при одновременной продаже, соответственно, клиентам таких банков продать ипотечную квартиру будет намного сложнее.

В этом случае профессиональный риэлтор поведет вас по другому пути, когда процедура покупки осуществляется с использованием закладки денег в ячейку.

- Покупатель вносит деньги на две банковские ячейки. В одной - сумма погашения кредита, в другой переплата за разницу в цене за квартиру. После этого банк дает продавцу разрешение на продажу квартиры. Далее запускается обычный алгоритм сделки купли-продажи и регистрации собственности в регистрационной палате, после чего покупатель становится полноправным владельцем недвижимости. Такая схема гарантирует покупателю, что квартиру он получает сразу и без проблем, - добавляет Д. Карпов.

Кстати, известны случаи, когда в некоторых банках соглашались выдать письмо о снятии залога, когда деньги уже лежали в ячейке. Такая процедура менее болезненна для покупателя и безопасна для продавца, поскольку полностью контролируется банком. Однако банков, в которых предоставляют возможность положить деньги в ячейку и сразу получить документы о снятии залога, буквально единицы.

Еще более сложно все «увязать», когда покупатель залоговой квартиры собирается приобрести ее также с помощью ипотеки. Рассчитывать в этом случае на автоматическое переоформление кредита не стоит – покупателю-заемщику придется заново пройти процедуру одобрения и получения кредита, это будет отдельная ипотечная сделка, никак не связанная с первым кредитом.

- Казалось бы, для банка формальное переоформление ипотеки с одного заемщика на другого должно быть отчасти выгодно: обязательство как было, так и остается, залогодатель есть, закладная тоже, меняется только лицо. Однако далеко не факт, что новый заемщик пройдет андеррайтинг и полностью устроит банкиров. Особенно если учесть нынешние условия на ипотечном рынке и новые довольно жесткие требования банков. Поэтому нового заемщика будут тщательно проверять, и кредит ему дадут только на текущих условиях, в том числе и в отношении процентов, - поясняет З. Гумилевская.

Как видим, если купить квартиру в ипотеку сегодня не так уж и просто, то продать еще сложнее. Тем более что квартиры с обременением покупателей не привлекают, если они не обладают какой-то уникальностью или потенциальный покупатель не заинтересован именно в этой квартире.

- Такие сложности могут отсечь от продаваемой квартиры довольно серьезный пласт потенциальных покупателей. В первую очередь, заложенная квартира не интересна так называемым альтернативщикам, им не нужны «проволочки» с трудоемким переоформлением. А если учесть, что в сложные времена число альтернативных сделок достигает 80%, то шансы продавца быстро реализовать ипотечную квартиру, минимальны. Поэтому желательно постараться сначала «закрыть» кредит и только после этого продавать. Если же такой возможности нет, то лучше обратиться в агентство недвижимости, где вам помогут осуществить все необходимые действия по досрочному возврату кредита и снятию залога, - советует Д. Карпов.

Итак, мы рассмотрели всего лишь один вид обременения, когда квартира является предметом залога по ипотечному кредиту. Между тем, вариантов «жилья с приданым» немало. В частности, обременением может служить арест имущества, обременение накладывается при оформлении договора ренты с пожизненным содержанием, прав опеки, передачи жилья в доверительное управление. В некоторых случаях даже договор аренды может накладывать на собственника определенные ограничения.

Сделки с подобной проблемной недвижимостью, относятся к разряду самых сложных, и потенциальный покупатель, не обладая достаточными знаниями юридических тонкостей, при попытке самостоятельно провести такую операцию, подвергается существенному риску.

Например, весьма рискованной операцией является передача прав по договору ренты и пожизненного содержания, когда на нового владельца недвижимости переходят обязательства перед залогодержателем, который имеет право в любой момент отменить сделку (при соблюдении определенных условий).

Также чревата осложнениями (которые даже через суд преодолеть бывает крайне проблематично) и покупка квартиры, в которой прописаны граждане, имеющие право на проживание (еще один вид обременения). Потому что выселить недееспособных или несовершеннолетних граждан без согласия органов опеки нельзя, а получить такое согласие непросто, особенно если иное жилье отсутствует.

Поэтому перед тем, как подписывать договор купли-продажи, следует убедиться в том, что отсутствуют любые препятствия проведению сделки, сняты все обременения и выписаны все жильцы, которые впоследствии могли бы претендовать на проживание, а то и на долю в квартире. Но целесообразнее все-таки в подобных непростых случаях обратиться за помощью к профессионалам.



Все статьи



Бесплатная оценка квартиры онлайн

Горячие предложения

Проспект Вернадского, дом 94, кор. 5
3-комнатная квартира
Проспект Вернадского, дом 94, кор. 5
Юго-Западная
57,9 млн.руб.
Петровско-Разумовская аллея, д.10 к.3
3-комнатная квартира
Петровско-Разумовская аллея, д.10 к.3
Динамо
26,9 млн.руб.
ул. Щербаковская, д. 44А
2-комнатная квартира
ул. Щербаковская, д. 44А
Семеновская
9,8 млн.руб.
Все предложения

Rambler's
Top100
Продажа квартир: ЦАО СВАО ВАО ЮАО ЮВАО ЮЗАО ЗАО СЗАО САО