В ожидании затишья
20.12.2006
Рынку жилья предстоит работа над ошибками
Рынок недвижимости в этом году был богат на сюрпризы, большинство из которых приятными не назовешь: непрекращающиеся митинги обманутых дольщиков, возмущение застройщиков новым законом о долевом инвестировании строительства жилья. Но самым ярким событием года можно смело назвать галопирующий рост цен на жилье в столице, сделавший национальный проект по реализации доступного жилья фикцией. На следующий год большинство экспертов прочат стабилизацию цен, наиболее смелые, напоминая о приближающихся выборах, - их снижение и даже обвал рынка. Ждут эксперты и продолжения коррекции жилищного законодательства.
За год стоимость московских квартир выросла на 70-80%, что обмануло самые смелые прогнозы аналитиков. Сейчас цены на квартиры даже в демократичных «хрущевках», расположенных на окраинах столицы, колеблются в районе $4 тысяч долларов за квадратный метр.
Цены на столичные квартиры после длительного периода стагнации, начавшейся в 2004 году, стали расти осенью прошлого года. Первый шок покупатели и эксперты испытали в начале декабря 2005 года: за две недели средняя стоимость московского жилья выросла с $2135 (на 30 ноября) до $2248 (на 12 декабря). В то время все опрошенные «Газетой» эксперты уверяли, что удорожание жилья на 5% - это огромный скачок и начиная со следующего года рост цен стабилизируется. Но уже в первых числа января текущего года в офисах продаж крупных застройщиков собирались огромные очереди желающих приобрести квартиру на первичном рынке. Скупалось все и на самых ранних стадиях строительства. В результате - новый виток роста цен, что только подогрело спрос, который к весне вылился в ажиотажный. Квартиры в этот период дорожали на 10% в месяц, а традиционное летнее затишье лишь приостановило рост до 4-5% в месяц. Но тут риелторы всерьез заговорили о падении покупательского спроса на столичные квартиры: большая часть потенциальных покупателей не выдержала ценового галопа и сошла с дистанции, отложив улучшение жилищных условий до лучших времен, другая, более обеспеченная, - переориентировалась на загородную недвижимость. "Люди подверглись психологическому шоку за счет явного и существенного несоответствия качества жилья и цен на него и заняли выжидательную позицию", - говорит глава информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин.
Продавцы дрогнули в ноябре - с этого времени в еженедельных мониторингах аналитиков рост цен сменился их снижением. По словам Крапина, цены предложения на вторичном рынке московского жилья замерли на достигнутом еще в сентябре уровне. "При этом за последние два месяца в отдельных сегментах зафиксировано небольшое снижение, до 5%, - рассуждает он. - Можно предположить, что эта часть объектов была сильно переоценена собственниками".
На перепутье
Будет ли тенденция к снижению цен продолжена и какими темпами? Это зависит от того, какова "справедливая" цена квартир. Так, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп» Алексей Белоусов замечает, что цены на однокомнатные квартиры в «хрущевках», расположенных за пределами Садового кольца, сегодня колеблются в пределах $4-5 тысяч за кв. м. "Реальная стоимость квадратного метра в старом фонде не должна превышать $2 тысячи, - считает он. - Естественно, корректировка ценообразования неизбежна, и чем быстрее она произойдет, тем лучше для рынка".
При этом Белоусов считает, что ждать стагнации на рынке новостроек не стоит: по данным "Капитал Груп", цены на квартиры в новых домах растут на 3-3,5% в месяц. Но Александр Крапин замечает, что на практике застройщики активно предлагают жилье с различными видами скидок, информация о которых не попадает в базы данных. А по мнению президента группы компаний "Рескор" Сергея Лупашко, в будущем году рост цен составит 15-20% в год. Впрочем, это один из самых оптимистичных для застройщиков прогнозов.
Замгендиректора Delta Estate Павел Пряников уверен, что рынок жилья будет подвержен давлению при помощи «социальных рычагов». "Конец текущего года показал, как это может происходить, - делится Пряников. - Окрик из ФАС и обещание вице-премьера Медведева «разобраться» подвигли застройщиков приостановить гонку цен на новостройки". Председатель экспертного совета компании "Финам" Сергей Хестанов уверен, что рынок жилья ожидает стагнация или обвал цен. По его мнению, нынешний рост цен на недвижимость в России обусловлен прежде всего притоком в страну нефтедолларов. А большинство аналитиков прогнозируют плавное снижение цен на нефть. Кроме того, Хестанов напоминает о предстоящих весной 2008 года выборах президента. "Недвижимость - один из самых уязвимых видов активов: ее нельзя спрятать, вывезти за границу, защитить от действий государства, она на виду, - говорит он. - И многие финансовые структуры, скорее всего, предпочтут избавиться хотя бы от части подобных активов".
Интерес инвесторов, по мнению большинства экспертов, переместится в коммерческую недвижимость. "Прежде всего в торговые и офисные помещения, рост цен на которые составит около 20%", - уверен начальник отдела загородной недвижимости ГК «Вашъ финансовый попечитель» Роман Рыжков. "В первую очередь резкий рост цен ожидает «стрит-ритейл», расположенный в основных торговых коридорах столицы: цены на такую недвижимость вырастут минимум на 25%", - уточняет Павел Пряников.
Работа над ошибками
Немало изменений в уходящем году претерпели и законы, регулирующие правила игры на рынке недвижимости. В первую очередь исправлялись ошибки законотворцев, совершенные в 2005 году. "В текущем году внесен ряд поправок в печально известный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...", но я более чем уверена, что в ближайшем будущем процесс лоббирования дальнейших смягчений продолжится, - считает начальник аналитического отдела компании "Новый город" Наталья Ветлугина. - В будущем году следует ждать очередной порции законопроектов, связанных с нацпроектом "Доступное жилье".
По мнению директора по развитию компании "Бенефит инжиниринг" Ярослава Козлова, пока все инициативы чиновников, связанные со стройиндустрией, носят карательный характер. "Выбирая между реальной работой и пиаром, власть предпочла последнее, - уверен он. - Сначала демонизировали строителей в глазах населения, а потом начали принимать к бизнесу жесткие меры, которые всегда воспринимаются народом с восторгом, хотя последствия таких действий негативно отражаются на рынке".
Председатель правления корпорации Mirax Group Максим Темников отмечает еще одну важную законодательную инициативу - продление сроков выбора управляющих компаний для собственников многоквартирных домов до 1 января 2008 года. "Это не первая отсрочка, однако, скорее всего, в следующем году гражданам все-таки придется сделать выбор", - считает Наталья Ветлугина.
Рынку жилья предстоит работа над ошибками
Рынок недвижимости в этом году был богат на сюрпризы, большинство из которых приятными не назовешь: непрекращающиеся митинги обманутых дольщиков, возмущение застройщиков новым законом о долевом инвестировании строительства жилья. Но самым ярким событием года можно смело назвать галопирующий рост цен на жилье в столице, сделавший национальный проект по реализации доступного жилья фикцией. На следующий год большинство экспертов прочат стабилизацию цен, наиболее смелые, напоминая о приближающихся выборах, - их снижение и даже обвал рынка. Ждут эксперты и продолжения коррекции жилищного законодательства.
За год стоимость московских квартир выросла на 70-80%, что обмануло самые смелые прогнозы аналитиков. Сейчас цены на квартиры даже в демократичных «хрущевках», расположенных на окраинах столицы, колеблются в районе $4 тысяч долларов за квадратный метр.
Цены на столичные квартиры после длительного периода стагнации, начавшейся в 2004 году, стали расти осенью прошлого года. Первый шок покупатели и эксперты испытали в начале декабря 2005 года: за две недели средняя стоимость московского жилья выросла с $2135 (на 30 ноября) до $2248 (на 12 декабря). В то время все опрошенные «Газетой» эксперты уверяли, что удорожание жилья на 5% - это огромный скачок и начиная со следующего года рост цен стабилизируется. Но уже в первых числа января текущего года в офисах продаж крупных застройщиков собирались огромные очереди желающих приобрести квартиру на первичном рынке. Скупалось все и на самых ранних стадиях строительства. В результате - новый виток роста цен, что только подогрело спрос, который к весне вылился в ажиотажный. Квартиры в этот период дорожали на 10% в месяц, а традиционное летнее затишье лишь приостановило рост до 4-5% в месяц. Но тут риелторы всерьез заговорили о падении покупательского спроса на столичные квартиры: большая часть потенциальных покупателей не выдержала ценового галопа и сошла с дистанции, отложив улучшение жилищных условий до лучших времен, другая, более обеспеченная, - переориентировалась на загородную недвижимость. "Люди подверглись психологическому шоку за счет явного и существенного несоответствия качества жилья и цен на него и заняли выжидательную позицию", - говорит глава информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин.
Продавцы дрогнули в ноябре - с этого времени в еженедельных мониторингах аналитиков рост цен сменился их снижением. По словам Крапина, цены предложения на вторичном рынке московского жилья замерли на достигнутом еще в сентябре уровне. "При этом за последние два месяца в отдельных сегментах зафиксировано небольшое снижение, до 5%, - рассуждает он. - Можно предположить, что эта часть объектов была сильно переоценена собственниками".
На перепутье
Будет ли тенденция к снижению цен продолжена и какими темпами? Это зависит от того, какова "справедливая" цена квартир. Так, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп» Алексей Белоусов замечает, что цены на однокомнатные квартиры в «хрущевках», расположенных за пределами Садового кольца, сегодня колеблются в пределах $4-5 тысяч за кв. м. "Реальная стоимость квадратного метра в старом фонде не должна превышать $2 тысячи, - считает он. - Естественно, корректировка ценообразования неизбежна, и чем быстрее она произойдет, тем лучше для рынка".
При этом Белоусов считает, что ждать стагнации на рынке новостроек не стоит: по данным "Капитал Груп", цены на квартиры в новых домах растут на 3-3,5% в месяц. Но Александр Крапин замечает, что на практике застройщики активно предлагают жилье с различными видами скидок, информация о которых не попадает в базы данных. А по мнению президента группы компаний "Рескор" Сергея Лупашко, в будущем году рост цен составит 15-20% в год. Впрочем, это один из самых оптимистичных для застройщиков прогнозов.
Замгендиректора Delta Estate Павел Пряников уверен, что рынок жилья будет подвержен давлению при помощи «социальных рычагов». "Конец текущего года показал, как это может происходить, - делится Пряников. - Окрик из ФАС и обещание вице-премьера Медведева «разобраться» подвигли застройщиков приостановить гонку цен на новостройки". Председатель экспертного совета компании "Финам" Сергей Хестанов уверен, что рынок жилья ожидает стагнация или обвал цен. По его мнению, нынешний рост цен на недвижимость в России обусловлен прежде всего притоком в страну нефтедолларов. А большинство аналитиков прогнозируют плавное снижение цен на нефть. Кроме того, Хестанов напоминает о предстоящих весной 2008 года выборах президента. "Недвижимость - один из самых уязвимых видов активов: ее нельзя спрятать, вывезти за границу, защитить от действий государства, она на виду, - говорит он. - И многие финансовые структуры, скорее всего, предпочтут избавиться хотя бы от части подобных активов".
Интерес инвесторов, по мнению большинства экспертов, переместится в коммерческую недвижимость. "Прежде всего в торговые и офисные помещения, рост цен на которые составит около 20%", - уверен начальник отдела загородной недвижимости ГК «Вашъ финансовый попечитель» Роман Рыжков. "В первую очередь резкий рост цен ожидает «стрит-ритейл», расположенный в основных торговых коридорах столицы: цены на такую недвижимость вырастут минимум на 25%", - уточняет Павел Пряников.
Работа над ошибками
Немало изменений в уходящем году претерпели и законы, регулирующие правила игры на рынке недвижимости. В первую очередь исправлялись ошибки законотворцев, совершенные в 2005 году. "В текущем году внесен ряд поправок в печально известный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...", но я более чем уверена, что в ближайшем будущем процесс лоббирования дальнейших смягчений продолжится, - считает начальник аналитического отдела компании "Новый город" Наталья Ветлугина. - В будущем году следует ждать очередной порции законопроектов, связанных с нацпроектом "Доступное жилье".
По мнению директора по развитию компании "Бенефит инжиниринг" Ярослава Козлова, пока все инициативы чиновников, связанные со стройиндустрией, носят карательный характер. "Выбирая между реальной работой и пиаром, власть предпочла последнее, - уверен он. - Сначала демонизировали строителей в глазах населения, а потом начали принимать к бизнесу жесткие меры, которые всегда воспринимаются народом с восторгом, хотя последствия таких действий негативно отражаются на рынке".
Председатель правления корпорации Mirax Group Максим Темников отмечает еще одну важную законодательную инициативу - продление сроков выбора управляющих компаний для собственников многоквартирных домов до 1 января 2008 года. "Это не первая отсрочка, однако, скорее всего, в следующем году гражданам все-таки придется сделать выбор", - считает Наталья Ветлугина.
Источник: Газета
Все статьи
Таганская 
