Столичная недвижимость итоги года

Делая прогнозы на 2010 год, специалисты активно говорили об урегулировании рынка после кризиса, но о предполагаемом росте цен высказывались осторожно. Всем было ясно, что после кризиса рынок какое-то время будет плавно искать равновесие между спросом и предложением, и резких скачков стоимости квадратных метров ожидать не стоит.

Зато оживление спроса аналитики прогнозировали весьма уверенно, и здесь их прогнозы полностью подтвердились. Спрос появился - причем весьма активный. В отдельные весенние месяцы статистика Росреестра по Москве показывала, что сделок купли-продажи жилья в столице заключается даже больше, чем до кризиса.

И действительно, в то, что «дно» пройдено, и квартиры в Москве дешеветь уже не будут, потенциальные покупатели окончательно поверили уже в начале года. Пора массовых увольнений закончилась, москвичи почувствовали уверенность в завтрашнем дне, и вновь вернулись к решению квартирного вопроса. В итоге на рынок вернулся спрос. Способствовала этому процессу и активизация банков, предоставляющих ипотечные кредиты: они более охотно стали кредитовать покупателей жилья, а многие банки убрали комиссии и снизили ставки по ипотечным кредитам. Как следствие - в предложении существенно выросла доля квартир, владельцы которых рассматривали возможность продажи «ипотечным» покупателям.

- В 2010 году, несмотря на общее подорожание столичной недвижимости «в пределах инфляции», рост стоимости квадратного метра жилья происходил во все без исключения месяцы, - отмечает директор департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. - Более активно жилье в столице дорожало весной и осенью, когда продавцы повышали цены в расчете на сезонный «ажиотаж». А относительная стабилизация традиционно наблюдалась летом, тем более в этом году летнее затишье усугубилось аномальной жарой и смогом. При этом осенний резкий скачок цен, который прогнозировали большинство аналитиков, так и не состоялся».

Кстати, в прошедшем году с ценами на квартиры в Москве произошла интересная и совсем не характерная для столицы докризисных лет история. Несколько раз в течение года повторялось одно и то же: покупатели оживляются, продавцы радостно начинают поднимать цены, и... покупатели «притормаживают». Цены опять замирают. Именно осенью 2010 года это проявилось особенно ярко.

Данную тенденцию В. Мартыненко объясняет тем, что под влиянием кризиса способность покупателей не поддаваться провокациям типа «хватай мешки - вокзал отходит», ощутимо повысилась, и они заняли четкую позицию приобретать квартиры лишь по адекватным ценам, учитывающим текущие макроэкономические реалии. А продавцы были вынуждены идти на компромисс, и проявляли нетипичную для себя гибкость.

В итоге при уровне спроса, который в отдельные месяцы 2010 года превышал докризисный, цены на столичное жилье по сравнению с декабрем 2009-го выросли в среднем примерно на 15 % - по сравнению с докризисными 30 - 40, а то и всеми 100% показатель довольно тусклый, немногим выше годовой инфляции. Чтобы было понятнее: если до кризиса жилье в Москве росло в цене в разы быстрее, чем, скажем, самые быстро дорожающие продукты, то за 2010 год довольно многие продукты (масло, молоко, сахар и т. п. - не говоря уже о гречке) подорожали серьезнее, чем средняя московская квартира. Ну, и главное: к уровню цен 2008 года (начало кризиса) столичное жилье в 2010 году так и не вернулось.

По данным Корпорации «Рескор», квадратный метр подорожал с января на 15, 7 тыс. руб., и к новому году его цена составила 170 тыс. руб. При этом разрыв между стоимостью жилья в столице и регионах за прошедший год увеличился еще больше.

- Так что покупатели, которые решили дальше не ждать и купили столичное жилье в начале 2010 года, серьезно выиграли, - замечает В. Мартыненко. - Скажем, если двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м. в январе стоила порядка 7, 7 млн. рублей, то в конце года за нее надо было заплатить почти на 800 тыс. рублей больше. На эту сэкономленную разницу можно было приобрести однокомнатную квартиру в российских регионах, например, в Саратове или Курске.

Самые ликвидные

Тем не менее, в различных сегментах вторичного рынка жилья можно было наблюдать разнонаправленные ценовые тенденции. Время экспозиции многокомнатных квартир экономкласса увеличилось: общая стоимость такой квартиры довольно высока, и позволить себе покупку может гораздо меньшее количество людей. Соответственно, и цены на них немного снизились.

А вот почти единодушный прогноз экспертов о том, что в 2010 году спросом будут пользоваться преимущественно квартиры экономкласса, полностью оправдался. Хотя ошибиться тут было сложно: недорогие малогабаритные квартиры в панельных домах в Москве всегда в дефиците и раскупались даже в кризис. В результате этого процесса на московском рынке жилья дешевых квартир стало меньше, а цены на них повысились.

- Самые ликвидные квартиры распродавались в течение года, и к зиме процесс «вымывания» более дешевых и качественных объектов закончился, - поясняет Вадим Мартыненко. – Сейчас в продаже остались менее интересные варианты с точки зрения соотношения цена-качество. То есть тот покупатель, который решил свой квартирный вопрос раньше, получил недвижимость не только по более низкой цене, но и лучшего качества.

Кстати, в ушедшем году слабо отмечены и «инвестиционные» сделки с недвижимостью, за счет которых до кризиса в основном и создавался ажиотаж на столичном рынке жилья. Эксперты объясняют это макроэкономической ситуацией: того объема свободных денег, который была до кризиса, сейчас не наблюдается. Соответственно главными покупателями столичной недвижимости в 2010 году оказались люди, которые в ней реально собираются жить. А у таких обычных покупателей бюджет, как правило, весьма ограниченный.

Это подтверждают и специалисты Корпорации «Рескор»: даже с учетом снижения ставок по ипотеке представители московского среднего класса в состоянии приобрести в лучшем случае только одно-двухкомнатную квартиру в спальном районе. При доходе семьи в 100 - 150 тысяч рублей (немаленькая на первый взгляд сумма) и с учетом ипотеки более просторную квартиру можно приобрести только где-нибудь в Подмосковье.

По этой причине самым востребованным жильем этого года, согласно риэлторской статистике, стали одно-двухкомнатные квартиры небольшого метража в панельных домах более-менее современных серий.

Новостройки: дефицита нет

Одним из главных аргументов специалистов, которые прогнозировали на 2010 год возвращение цен к докризисному уровню, был грядущий (по прогнозам) дефицит нового жилья. И эта опасность казалась вполне реальной: часть строек в кризис оказалась заморожена, а некоторые застройщики столкнулись с финансовыми проблемами. Однако дефицита не случилось.

- Это объясняется тем, что у застройщиков за время кризиса собрался «запас» нераспроданного жилья, и этого запаса оказалось достаточно, чтобы удовлетворить примерно полуторагодовой спрос, - поясняет В. Мартыненко. - При этом пока одни застройщики рассуждали о тяготах кризисной жизни, другие сумели подстроиться под новую ситуацию. Они снизили цены, уменьшили площадь квартир до ходовых сейчас малогабаритных размеров - и начали пытаться заработать «с оборота», то есть зарабатывать не столько на запредельной цене, сколько на количестве проданных квартир.

Разумеется, для покупателя это плюс. Поскольку в результате кризиса в Москве хоть в небольшом количестве, но все-таки появились новостройки экономкласса, которые возводятся не по социальным программам. В последние докризисные годы подобное жилье в новых домах можно было найти только за МКАД, а в черте города появлялись жилые комплексы по цене не ниже бизнес-класса.

Что дальше?

По мнению специалистов компании «Рескор», сложившаяся на сегодняшний день ситуация на столичном рынке жилья (а именно, рост числа сделок купли-продажи недвижимости при стабильных ценах), может сохраниться в течение еще одного-двух кварталов. Во всяком случае, нового витка роста цен раньше нынешней весны риэлторы не ждут.

По их оценкам, базовый сценарий предполагает, что динамика стоимости жилья будет соответствовать темпам роста показателя инфляции или немного его превышать. В результате, в 2011 году номинальный рост цен на жилье может составить около 10-12% до отметки в 4500 тыс. долл. за кв. м.

- Так или иначе, - резюмирует В. Мартыненко, - но столичный рынок жилья уже около года достаточно стабилен – а такое в Москве случается крайне редко. Конечно, в плане инвестиций эта ситуация не очень выгодна, зато она наиболее благоприятна для решения квартирных вопросов теми людьми, у кого на это есть деньги или возможность взять ипотечный кредит.

За городом – свои тенденции

Для рынка загородной недвижимости 2010 год (особенно вторая его половина) стал переломным: после длительного застоя цены пошли вверх, хотя и небольшими темпами. При этом если на протяжении 2009-го и начала 2010-го дорожали только качественные объекты, то к концу года стало расти в цене все имеющееся предложение.

Самым востребованным товаром у покупателя было современное качественное загородное жилье на вторичном рынке. В то время как на первичном рынке было реализовано почти в два раза меньше объектов, чем продавалось два года назад. Стагнацию первичного рынка специалисты объясняют тем, что девелоперы перестали строить новые качественные проекты, и большинство имеющегося предложения - это просто участки или участки с подрядом.

Кстати, участки без подряда установили в 2010 году абсолютный рекорд по объему продаж за все время существования рынка: в течение года было реализовано порядка 14 тысяч участков (в 2009 году их было продано чуть больше 4 тысяч, а в 2008 всего 714).

На протяжении всего 2010 года наибольшую динамику на первичном рынке показала недвижимость экономкласса. Количество операций в этом сегменте составило более 80% от всех заключенных сделок.

В ушедшем году существенно сократился объем динамично строящихся объектов бизнес-класса, новых проектов этого сегмента появлялось крайне мало. Практически полное отсутствие конкурентов привело к тому, что в тех редких качественных поселках, которые продолжали строиться, продажи по итогам года оказались впечатляющими. Наиболее стабильно в течение 2010 года проявила себя недвижимость премиум-класса. Здесь не наблюдалось значительного увеличения или падения спроса. Одной из ярких тенденций второй половины года стала активизация внимания к домовладениям стоимостью свыше $5-7 млн. Количество клиентов, желающих приобрести такую недвижимость, с каждым месяцем увеличивалось: если к началу года это было 2-3 заявки, то к концу года число таких покупателей на рынке достигло 15-20 человек в месяц.

Что касается цен, то по итогам 2010 года стоимость 1 кв. м качественной загородной недвижимости увеличилась на 15-20%. По мнению специалистов Корпорации «Рескор», такие стабильные темпы роста цен свидетельствуют об оздоровлении рынка и восстановлении его после кризиса.