Прогноз вновь на повышение
Август 2006 года выдался чрезвычайно богатым на всевозможные новости, касающиеся роста цен на недвижимость. События следовали одно за другим. В начале месяца ситуацией на рынке жилья заинтересовалась генеральная прокуратура. Она поручила Федеральной антимонопольной службе проверить соблюдение строительными организациями антимонопольного законодательства при определении ими цен на возводимое жилье на предмет возможного ценового сговора. ФАС отреагировала практически незамедлительно и пообещала провести такую проверку в течение 2-3 месяцев. Немного подумав, представители ведомства заявили, что справедливая стоимость московского метра должна быть 1300 долларов. Комментарии не заставили себя долго ждать. Цифру назвали абсурдной.
Уже в конце августа свое слово сказали риэлторы. На конференции, проведенной Московской Ассоциацией Риэлторов и посвященной росту цен на столичную недвижимость, специалисты призвали коллег быть осторожными со всевозможными прогнозами, «так как ситуация достаточно нестабильна, и любое резкое движение со стороны государства, застройщиков и риэлторов может привести к неконтролируемым последствиям на рынке недвижимости».
При этом, как признались сами организаторы конференции, «аналитики не сошлись во мнении, характеризуя ситуацию, складывающуюся на рынке недвижимости, и разошлись в своих прогнозах по изменению цен в будущем».
В такой, можно сказать нервозной обстановке, портал «Квадрум. Недвижимость России» провел свой очередной, ежемесячный опрос среди участников московского рынка недвижимости:
Рост цен замедлился во всех сегментах. Сейчас на вторичном рынке он составляет порядка 1% в неделю. Увеличилось предложение квартир - почти в два раза. За август на вторичном рынке было выставлено около 25 тысяч новых квартир, тогда как за июль - всего около 15 тысяч. В общем, рынок начинает стабилизироваться.
С первичным рынком трудно говорить о росте в неделю - там квартиры выставляются централизованно, и цены застройщики пытаются держать. Есть ощущение, что многие компании пытаются придерживать квартиры в расчете на то, что рост продолжится. Но так же есть ощущение, что некоторые не выдерживают и уже начали продавать.
Прогнозируем стабилизацию. Цены будут продолжать повышаться, но этот рост будет все медленнее и медленнее, и в конечном итоге он станет примерно 1% в месяц.
Дмитрий Рощин?
Руководитель департамента инвестиций и оценки
Корпорации «Рескор»
За август рост стоимости квадратного метра жилья в Москве составил 4,5%, таким образом, средняя цена за квадратный метр поднялась до $3900. Август характеризуется некоторым снижением темпов роста цен и повышением объема предложения как на вторичном, так и на первичном рынках.
В ближайшем будущем темпы роста цен будут на уровне 5% в месяц. Причина этого относительного снижения в том, что финансовые возможности массового покупателя все-таки исчерпываются.
Продавцы вторичного жилья, ожидавшие пика рынка, чтобы наиболее удачно продать свою недвижимость, поняли, что момент настал, и начали постепенно выходить на рынок. Но жилья эконом-класса по-прежнему не хватает. И хотя наблюдается некоторое торможение в активности покупателей, массовый рынок все еще продолжает оставаться рынком продавца.
В связи с этим продолжается и отток покупателей в Подмосковье. Нужно отметить, что выбор не всегда однозначно падает на квартиры в ближайших городах области. Все чаще покупатели обращают внимание на таунхаусы и дома в коттеджных поселках.
В элитном же сегменте все указывает на то, что цены уже достигли верхнего предела.
Ольга Побединская
Директор по маркетингу
Бюро Недвижимости «Агент 002»
В августе общий объем предложений квартир на рынке вторичного жилья Москвы увеличился до 21 819 квартир и ежемесячный прирост составил 4,8%, для сравнения - в августе 2005 года общий объем был на уровне 23 044 предложений.
В августе средняя цена предложения кв.м. по Москве составила $4 163 против $4 031 в июле. Таким образом, месячный прирост цен составил 3,3%. По округам столицы лидерами месячного прироста средней цены предложения были ЮЗАО - 5,1% ($4 702 против $4 475 в июле) и СЗАО - 4,7% ($4 314 против $4 120 в июле). В аутсайдерах августа ЗАО с месячным приростом средней цены предложения в 2,0% ($4 638 против $4 548 в июле).
Для сравнения, в августе 2005 года месячный прирост средней цены предложения по Москве также составлял 3,3%, но тогда динамика ежемесячного прироста была положительной, а в августе этого года совсем наоборот.
| АО | Июль | % | Август | % |
|---|---|---|---|---|
| ЦАО | 5779 | 9,4% | 6016 | 4,1% |
| САО | 3916 | 5,2% | 4094 | 4,5% |
| СВАО | 3947 | 8,2% | 4056 | 2,8% |
| ВАО | 3739 | 6,4% | 3883 | 3,8% |
| ЮВАО | 3628 | 6,8% | 3730 | 2,8% |
| ЮАО | 3769 | 5,7% | 3885 | 3,1% |
| ЮЗАО | 4475 | 7,1% | 4702 | 5,1% |
| ЗАО | 4548 | 6,0% | 4638 | 2,0% |
| СЗАО | 4120 | 6,6% | 4314 | 4,7% |
| по Москве | 4031 | 6,6% | 4163 | 3,3% |
Принимая во внимание постепенное увеличение общего объема предложений квартир на рынке вторичного жилья Москвы в августе, а также относительную стабилизацию показателей индексов спроса, можно с большой долей вероятности предполагать, что рост цен на рынке вторичного жилья в ближайшее время продолжится на уровне 3 - 4% в месяц.
Аналитический отдел ДМР
Корпорации «ИНКОМ - Недвижимость»
Август, по предварительным данным, подтверждает дальнейший рост цен. Так, на 28 августа средняя цена московского жилья составила 3 843 $/кв.м. На 28-е июля, месяцем ранее, жилье стоило в среднем 3 560 $/кв.м. Таким образом, за август цены на жилье выросли почти на 8%. Мы ожидаем, что уже в сентябре цены могут преодолеть 4-тысячную отметку.
Что касается Подмосковья, то в августе прирост средней удельной цены предложения квартир составил +8,3% (с 1966 $/кв. м до 2129 $/кв. м). Всего же с начала года (относительно декабря 2005 года) средняя удельная цена предложения выросла на целых 89,9%. Так что подмосковные квартиры растут в цене почти так же, как и столичные.
Александр Скобкин
Ведущий аналитик департамента маркетинга
Агентства недвижимости DOKI
Самый главный фактор, определяющий рекордно высокий прирост цен за 2006 год - ярко выраженный дисбаланс спроса и предложения. Рыночный механизм диктует зависимость: высокий спрос - высокая цена. На фоне дефицита предложения цены будут расти до тех пор, пока покупатели согласны платить.
Помимо неудовлетворенного спроса есть и другие факторы, «подогревающие» рынок недвижимости. К ним можно отнести высокие мировые цены на энергоносители, стабильную экономическую и политическую обстановку в стране, стремительный рост цен на строительные материалы (особенно на цемент и арматуру).
Нельзя забывать об увеличении численности населения Москвы и Подмосковья в результате увеличения рождаемости и миграционных потоков.
Развитие ипотечного кредитования (быстрое рассмотрение заявки, снижение процентных ставок, предоставление бесплатных услуг по сопровождению сделки и т.п.) также увеличивает спрос на недвижимость. А при отсутствии роста предложения это опять же провоцирует рост цен.
Учитывая вышесказанное, можно утверждать, что спад цен в ближайшие полгода маловероятен, так как за такой сравнительно короткий период невозможно устранить дефицит предложения, возникший на рынке после вступления в силу ФЗ-№ 214 о долевом строительстве 1 апреля 2005 г. За этот период, по нашим оценкам, объем предложения снизился более чем на 40%.
Средняя цена квадратного метра в Москве однозначно перешагнет отметку в $4 000, и это уже произойдет осенью. К концу года средняя цена столичной недвижимости составит 4 400 - 4 600 $/м2.
Москва
На вторичном рынке недвижимости летом 2006 года было зафиксировано незначительное повышение количества предложений на 4%, и, как следствие, увеличение средней продолжительности времени экспозиции квартир на 7-14 дней.
В июле на вторичном рынке жилья зафиксировано замедление темпов роста цен, средняя цена квартиры за август выросла примерно на 5%, за летний период - примерно на 12%.
Первичный и вторичный рынки жилой недвижимости тесно взаимосвязаны, поэтому подорожание жилья в новостройках увеличивает спрос и «подогревает» цены на вторичном рынке.
Выросло количество предлагаемых однокомнатных и трехкомнатных квартир, незначительно снизилось количество реализуемых «двушек». К сентябрю 2006 г. цены на «вторичке» выросли более, чем на 60%.
Самые дорогие квартиры (по показателям средних цен) по-прежнему относятся к престижным Центральному, Западному и Юго-Западному административным округам.
По результатам за первое полугодие 2006 г. быстрее всего дорожали квартиры в Западном, Центральном и Юго-Западном административных округах - в среднем на 6% в месяц, - чуть медленнее идет рост цен в Южном административном округе - в среднем на 3,5%.
Так, квартиры в типовых панельных домах за летний период выросли в цене на 12%. В кирпичных домах этот показатель чуть меньше - около 11%. Большинство населения не может себе позволить покупку двухкомнатной (не говоря уже о многокомнатной) квартиры. В результате наиболее востребованными становятся малогабаритные «однушки», что и приводит к их быстрому подорожанию. В условиях продолжающегося роста цен эта тенденция сохранится.
Прогнозируемая цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы в сентябре - $4 200.
А цены на элитные новостройки в Москве уже преодолели рубеж в $20 000 за м2.
Подмосковье
В августе темпы роста цен на новостройки в Подмосковье несколько замедлились и составили 5%. Быстрее всего дорожают наиболее доступные квартиры - где квадратный метр стоит менее $2 000.
Сейчас самые дорогие новостройки расположены в городах-спутниках Москвы в пределах 5 км от МКАД. И уровень цен в этих городах приблизительно одинаковый. Так, в г. Люберцы минимальная стоимость квадратного метра составляет 1450 $, максимальная - 2250 $, в Красногорске от 1700 $/м2 до 2800 $/м2, в Мытищах - от 1900$/м2 до 2500 $/м2, в Одинцово - от 1650 $/м2 до 2850 $/м2, в Мосрентгене - от 2 400 $/м2 до 2 500 $/м2, в Видном - от 2 180 $/м2 до 2 400 $/м2, в Реутове - от 2 200 $/м2 до 2 650 $/м2.
Учитывая тренд приближения средних рыночных цен в городах ближайшего Подмосковья к уровню цен жилья эконом-класса в московских районах, расположенных рядом со МКАД, а также тенденцию увеличения строительства жилья бизнес-класса в ближайшем Подмосковье, в ближайшие годы объекты эконом-класса будут уходить в города второго и третьего поясов Подмосковья. А в пределах 5 км от МКАД будут возводится в основном жилые комплексы бизнес-класса. И в данной географической зоне к началу 2007 г. стоимость квадратного метра будет мало отличаться от стоимости жилья спальных районов Москвы, расположенных недалеко от МКАД. Темпы роста цен в Подмосковье не будут сильно отличаться от Москвы. По нашим прогнозам, среднемесячный рыночный рост осенью будет в пределах 5-8 %.
Аналитический центр
Агентства Недвижимости «Домострой»
Все статьи
Таганская 
