Особенности ипотечной сделки

Ипотека становится все доступнее, и все большее число покупателей интересуются вопросом приобретения жилья с помощью заемных средств. В предыдущем номере нашей газеты мы уже рассказали об ипотечные программах, предлагаемых ведущими банками страны, а также подробно остановились на том, какую квартиру следует выбирать, чтобы ее одобрил банк. В продолжение этой темы поговорим сегодня об особенностях ипотечной сделки, а нашим консультантом выступит управляющая отделением «Хамовники» Корпорации недвижимости Рескор Юлия Викторовна РОМАНЕНКО.

Итак, вы выбрали кредитующий банк, заполнили все документы и получили положительное решение кредитного комитета. На этом этапе вы должны четко посчитать свои деньги, потому что квартира по ипотеке обойдется немного дороже, чем если бы вы покупали ее на собственные средства.

-У вас будут дополнительные расходы, связанные с оценкой квартиры, со страховкой, да и само оформление ипотечной квартиры обойдется несколько дороже, чем покупка с «прямыми» деньгами, - рассказывает Юлия Викторовна. - Поэтому вы должны мысленно прибавить к своим средствам сумму, которую банк принял решение выдать, и начинать подбор квартиры. Прежде всего, выбираемая квартира должна соответствовать форме "кредит-залог", то есть банк даст кредит на сумму не более 75%-85% от стоимости квартиры. При этом следует помнить, что выбранное вами жилье должно получить одобрение банка.

Например, обязательно необходимо учесть следующие требования банка к объекту залога: многие не кредитуют "пятиэтажки", "хрущевки", дома с деревянными перекрытиями и т.д. Для многих банков обязательными требованиями к  квартире являются наличие водопровода, канализации, электричества и, естественно, чтобы дом не находился в очереди на снос.

- Вам надо постараться «проскочить» через банковское сито. В целом, требования у всех банков достаточно похожи, но у каждого есть и свои. Одни придираются к документам или перепланировке, а кто-то пропускает перепланировку, одни требует только свободную квартиру, а некоторые банки лояльно смотрят и на продажу с альтернативой, - поясняет Ю. В. Романенко.

Наконец, после тщательного изучения требований кредитующего банка, вы нашли квартиру, подходящую заявленным параметрам. Теперь выбранный вами объект недвижимости необходимо согласовать в банке. Для этого нужны все документы на квартиру, а продавец, чаще всего, предоставляет их только после внесения аванса. И на данном этапе без риэлтора уже не обойтись.

- Дело в том, что при внесении аванса нужно учесть и прописать в договоре массу деталей, - объясняет Юлия Викторовна. - Во-первых, необходимо указать порядок возврата денег в случае отказа банка кредитовать данную квартиру. Также обязательно надо прописать все особенности сделки, которая, как правило, проходит в банке-кредиторе, то есть деньги из банка не выносятся, поэтому и диктует эти условия именно банк. Одно из таких условий – личное присутствие на сделке продавца квартиры. Здесь исключается продажа по доверенности, даже если собственник, например, проживает на ПМЖ за границей. Кроме того, оговаривается и прописывается процедура закладки денег в банковскую ячейку. Вынимать эти деньги после сделки продавец будет также согласно условиям банка. Помимо стандартных оснований для выемки, например, зарегистрированный договор купли-продажи, банк может потребовать предъявить документы из ЕГРП на нового собственника-ипотечного заемщика. Словом, деталей много, и во избежание любых неприятностей, все эти детали риэлтор учитывает и согласовывает с продавцом.

Далее, после того как аванс внесен, продавец жилья должен начать собирать необходимые для сделки справки в территориальном БТИ, Едином информационно-расчетном центре и пр.

-Важно отметить, что при ипотечной сделке пакет документов обычно более расширен, чем при покупке квартиры с «прямыми» деньгами, - добавляет Ю.В. Романенко. - Это могут быть, например, дополнительные справки из налоговой инспекции об отсутствии задолженности или какие-либо заверенные нотариально бумаги…

Кроме того, банк может запросить справки на продавца из психоневрологического и наркологического диспансеров, выписку из ЕГРП, архивную выписку из домовой книги и т. д. Но все это заботы собственника квартиры. И пока продавец занимается сборов документов, будущий заемщик должен заказать оценку рыночной стоимости квартиры.

- Как правило, банки требуют, чтобы оценкой квартиры занималась лицензированная, аккредитованная именно в этом банке, оценочная компания. Процедура оценки длится около 3-х дней, в итоге вы получаете отчет, в котором указана рыночная стоимость приобретаемой квартиры. На эту стоимость при выдаче кредита и ориентируется банк, - рассказывает Ю.В. Романенко. – Кстати, здесь уместно сказать, что банки не проверяют юридическую чистоту квартиры – они только смотрят на наличие и соответствие документов, причем в копиях, но зато «историю» квартиры тщательно изучают риэлторы.

Итак, когда необходимый комплект документов собран - он подается в банк на согласование (эта процедура занимает около 3-х дней). А тем временем в аттестованной банком страховой компании заемщику необходимо застраховать свою жизнь, здоровье и объект, а также "титул" (возможную потерю права собственности).

- В ряде банков это делается до сделки, а в некоторых и после, - уточняет Юлия Викторовна. – Также, в некоторых банках сегодня достаточно только титульного страхования, но процентные ставки в этом случае будут выше. Ну, а дальше по цепочке: сначала «дает добро» страховая, после чего банк выносит решение о том, что объект подходит для покупки с помощью кредита и назначается дата сделки.

В назначенный день сделки клиент со своим риэлтором приезжают в банк за час-полтора раньше продавца, чтобы заполнить заявления и договоры на открытие счетов в банке, выдачу денег, аренду депозитарной ячейки. Затем, вносит свою часть и полученные в банковской кассе кредитные деньги в ячейку под определенные условия (порядок изъятия денег и т.п.). После этого, покупатель и продавец квартиры подписывают "Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств" и подают его на государственную регистрацию, по благополучном завершении которой продавец забирает деньги из ячейки, а счастливый обладатель квартиры становится собственником выбранного объекта.

- Кстати, хочу подчеркнуть, что собственником квартиры, купленной по ипотеке, является не банк (жилье лишь находится у него в залоге), а именно заемщик. В квартире он может прописаться сам и прописать любого члена семьи, главное только вовремя  расплачиваться с кредитом.

В целом, процесс покупки жилья по ипотеке занимает не так уж и много времени. Все зависит от того, как быстро заемщик выберет квартиру и как быстро пройдет согласование документов в банке. Как правило, можно уложиться в месячный срок, особенно при условии успешного сотрудничества заемщика с риэлтором. Плюс еще время на регистрацию сделки.

Кстати, результативность сотрудничества с риэлторами отмечают и сами банки. Согласно их статистике, если заемщик, получивший одобрение на кредит, имеет своего риэлтора, то успешный исход покупки жилья увеличивается до 90 процентов. Именно поэтому ведущие кредитные учреждения очень охотно выступают со своими бесплатными презентациями в агентствах недвижимости и налаживают с ними партнерские отношения.

Наталья Чистякова