О комиссиях банка

Плата за проценты

В преды­дущем статье мы говорили об особенностях ипотечной сделки и о том, какую квартиру следует выбирать, чтобы ее одобрил кредитующий банк. Упомянули и тот факт, что оформление ипотечной квартиры обойдется несколько дороже, чем покупка с «прямыми» деньгами. Почему дороже, а главное - на сколько – вот вопросы, которые в продолжение «ипотечной» темы мы рассмотрим сегодня подробнее.

Принимая решение о покупке квартиры в кредит, потенциальный заемщик в первую очередь смотрит на процентные ставки и размер первоначального взноса. Но помимо этого ипотечная сделка влечет за собой и ряд дополнительных расходов, которые, к сожалению, неизбежны. Часть этих расходов является разовыми затратами, а часть выплачивается в течение всего срока кредитования. Сюда входят страховка, оценка приобретаемой недвижимости, оплата за использование банковской ячейки, нотариальное оформление документов и всевозможные комиссии банка. В итоге расходы по оформлению сделки могут составить 3-5% от суммы кредита.

Допрасходы в банке

О том, что заемщики в первую очередь обращают внимание на процентные ставки, в банках прекрасно знают, поэтому кредитные организации конкурируют друг с другом, объявляя более низкие проценты, но взимая при этом различные дополнительные комиссии.

1. За выдачу кредита

Основную часть дополнительных платежей банку занимает комиссия за выдачу или предоставление кредита, которую сейчас взимают практически все банки, выдающие ипотечные кредиты, за исключением Сбербанка. Последний совсем недавно отказался от комиссии при выдаче ипотеки (ранее она составляла 1,5% от ссуды). Здесь свою роль, очевидно, сыграла активность Роспотребнадзора, который довел «вопрос о комиссиях» до Высшего арбитражного суда. Суд вынес постановление в пользу заемщиков. Правда, остальные банки как будто этого и не заметили.

- В разных банках комиссия за выдачу кредита может составлять 1-2% от суммы выдаваемого банком займа, и доходить до 4-5%, - рассказывает управляющая отделением «Черемушки» Елена Станиславовна Овечкина (на снимке). - Например, Городской ипотечный банк за выдачу кредита берет комиссию в размере 1-4% в зависимости от условий, установленных территориальным подразделением. В ВТБ 24 комиссия составляет 1,5% от суммы кредита, но не менее 45,4 тыс. рублей и не более 125,4 тыс. рублей. Банк "Возрождение" возьмет за предоставление кредита 2-3% в зависимости от программы, в Юникредит банке комиссия составит 1,5% от суммы кредита, у Альфа-банка — 1%. Правда, эта комиссия разовая: берется банком один раз.

Кстати, в последнее время банки стали отказываться от взимания дополнительных комиссий – об этом (кто на время, кто навсегда) вслед за Сбербанком объявили и некоторые другие банки. Но в большинстве кредитных организаций эта статья расходов заемщика по-прежнему остается.

2. За ведение ссудного счета

По мнению специалистов, это самая "коварная" банковская комиссия. На первый взгляд, эта комиссия может быть совсем небольшой: 0,25 - 1% от суммы выданного кредита, но взимается банком постоянно, все время, пока заемщик пользуется кредитом.  К счастью, сегодня эту комиссию взимают единицы банков.

3. За рассмотрение кредитной заявки

Еще года три назад эту комиссию взимали многие банки. Составляла она не много: 1000-2000 рублей. Сейчас банки, которые берут комиссию за рассмотрение, скорее исключение: уж очень негативная реакция была у заемщиков на эту комиссию, особенно, если по результатам рассмотрения, банк принимал решение отказать в выдаче кредита.

Плата за риски

Впрочем, ипотека – это не только собственно кредит, и процесс его получения состоит не только из взаимодействия с банком. Как правило, заемщику приходится работать со страховщиками, оценщиками недвижимости, а после выбора банка и ипотечной программы – заниматься регистрацией прав собственности, самой ипотеки и так далее. За все это нужно платить.

- Здесь следует быть готовыми к тому, что банки, как правило, доверяют определенным оценщикам, определенным страховщикам, да и при регистрации договора купли-продажи предлагают воспользоваться услугами определенных регистраторов и настоятельно рекомендуют их потенциальным клиентам, - рассказывает Е. С. Овечкина. - То есть, выбирая банк, заемщик «выбирает» в придачу и те организации, которые ему этот банк предложит. Выбор у заемщика, конечно, есть, но в большинстве случаев лишь из тех кандидатур, которые предлагает банк.

1. Оценка квартиры

Оценка жилья, которое предполагается приобрести с помощью ипотечного кредитования, проводится в обязательном порядке. Это связано с тем, что размер кредита банк определяет исходя из оценочной стоимости жилья, подтвержденной сертификатом. Услуги разных оценочных компаний стоят примерно одинаково: 4-7 тысяч рублей за квартиру в зависимости от срочности, поэтому  специалисты компании «Рескор» рекомендуют выбирать не ту компанию, которая возьмет за  услуги на 100 рублей меньше, а ту, которая оперативнее произведет  оценку, и оценит максимально объективно, не занижая стоимость  оцениваемой квартиры.

2. Страховка

В случае со страховкой имеет смысл, в первую очередь, обратить внимание не на расценки, а на исполнение страховой компанией своих обязательств по выплатам. Ведь если при  наступлении страхового случая страховая компания не будет платить и  гасить долг заемщика банку, то гасить этот долг придется самому  заемщику.  А вот из надежных страховых компаний, которые, что называется,  "платят всегда", можно выбрать ту, где тарифы будут меньше. Как правило, стоимость комплексной страховки составляет 0,8-1,5% кредита в зависимости от возраста и состояния здоровья заемщика.

- Кстати, в соответствии с новыми требованиями законодательства обязательным является только страхование залога — полис личного страхования заемщик оформляет по желанию, - уточняет Е. С. Овечкина. - Правда, ставка по кредиту при страховании только залога будет, скорее всего, на 1-2 процентных пункта выше, чем по программам с комплексным страхованием. Страховая премия выплачивается заемщиком ежегодно.

3. Нотариат и аренда ячейки

Согласно законодательству по ипотеке, нотариальное оформление сделки не является обязательным, но банки, как правило, предпочитают использовать нотариат. Стоимость услуг нотариуса составит порядка 10-13 тыс. рублей.

Кроме того, при оплате квартиры с помощью кредита расчеты производятся через банковскую сейфовую ячейку — это позволяет защитить интересы и продавца, и покупателя. После подписания договора купли-продажи квартиры средства размещаются в индивидуальной сейфовой ячейке, ключ от нее передается покупателю, который после регистрации права собственности на квартиру передает его продавцу.

- Практически все банки требуют использования для сделок именно их сейфовых ячеек, - рассказывает наш консультант. - Стоимость аренды ячейки зависит от срока размещения средств: например, месяц аренды ячейки в Юникредит банке обойдется в 0,8-1,5 тыс. рублей (в зависимости от размера и отделения), а в Альфа-банке - 4 тыс. рублей за три недели.

4. Регистрация

Остальные расходы по сделке будут не столь значительны. Формально государственная регистрация ипотечной сделки ограничивается госпошлиной примерно в 2 тысячи рублей (1 тысячу рублей стоит регистрация сделки и 1 тысячу рублей - регистрация права собственности). Эта сумма может несколько увеличиться, если потребуется корректировка данных в документах, например, паспортных данных. Каждая корректировка стоит 200 рублей.

- Но зачастую для подготовки договора к регистрации банки рекомендуют обращаться в те организации, в которых банк уверен, - добавляет наш консультант Е.С. Овечкина. - Данное требование они объясняют тем, что в договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны пункты о приобретении объекта недвижимости с использованием кредитных средств банка. И дело "регистраторов" не только грамотно составить договор, но и отследить, чтобы все необходимые пункты в договоре присутствовали. "Регистраторы" разных банков берут разные деньги: от 8 тысяч рублей до 30 тысяч рублей (куда входит госпошлина), а где-то банк все сделает сам и бесплатно, и заемщику останется лишь оплатить госпошлину по официальным расценкам.

Итак, подведем итоги. Покупая в кредит сроком на десять лет квартиру в Москве, например, за 6 млн. рублей, нужно быть готовым оплатить первоначальный взнос в размере 20% от суммы кредита, то есть 1,2 млн рублей. При этом, чем больше первоначальный взнос, тем меньше будут остальные расходы, размер которых рассчитывается от суммы ссуды. В целом, по подсчетам специалистов «Рескора», расходы на оформление такой ипотечной сделки и страхование могут составить от 76 тыс. до 280 тыс. рублей.

И еще одни важный момент. Как не парадоксально, но информацию даже об очень выгодных кредитах не всегда легко найти в СМИ и интернет-изданиях. Каждый банк ведет свою рекламную политику, при этом одни банки, предлагая не самые лучшие условия кредитования, «дают» много рекламы, в то время как другие, вместо того чтобы тратиться на "раскрутку" своего продукта, предпочитают предлагать наилучшие условия заемщикам. Именно такие банки чаще всего привлекают клиентов исключительно через агентства недвижимости, с которыми их связывают партнерские отношения. Одним из таких агентств является и Корпорация «Рескор», которая по вопросам ипотечного кредитования давно и плодотворно сотрудничает с ведущими банками страны. Поэтому, если вам трудно самостоятельно подобрать для себя наиболее приемлемую ипотечную программу, обращайтесь к специалистам «Рескора» - они охотно помогут вам не только выбрать, но и получить ипотечный кредит на выгодных условиях.