Итоги полугодия: реалии превзошли ожидания

Не очень уверенные прогнозы аналитиков о том, что летом 2010-го наступит стабилизация, не оправдались - уже весной этого года ценовой тренд на рынке недвижимости пошел вверх. И если в марте-апреле еще были опасения, что явление это временное, то в мае-июне сомнений не осталось – по итогам первого полугодия на рынке жилья наблюдается уверенный рост.

Не стал исключением и июнь. В первый летний месяц рублевые цены на рынке вторичного жилья в Москве также показали положительную динамику. По данным Департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор», за июнь цены на вторичном рынке недвижимости Москвы увеличились в среднем на 1% - до 162 тысяч рублей за квадратный метр.
При этом, указывают эксперты «Рескора», самая дешевая недвижимость экономкласса по итогам первого летнего месяца стоила в столице 133 тысячи рублей за квадратный метр, то есть прибавила по сравнению с маем 2%.
Покупка квадратного метра типового жилья в городе обошлась бы в 135 тысяч рублей (плюс 1,7%), квартир бизнес-класса - в 206 тысяч рублей (плюс 1,6%), а элитной недвижимости - в 237 тысяч рублей (плюс 3,9%), подсчитали эксперты корпорации «Рескор».
- Если взглянуть на динамику показателей рынка недвижимости с начала 2010 года, то можно отметить, что по итогам полугодия московское жилье уверенно показывает положительную динамику. И хотя тенденция прироста цен более спокойная, чем в 2008 году, но уже очевидно, что это абсолютно не случайные колебания, а вполне уверенный рост, - поясняет Директор Департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. – При этом увеличивается не только стоимость квадратного метра, но и количество сделок.

В то же время, отмечают риэлторы, объем предложения на вторичном рынке недвижимости Москвы второй месяц подряд продолжает снижаться, что объясняется традиционным "летним настроением" продавцов, которые, не успев реализовать свои объекты весной, откладывают продажу на осень.

Жаркое лето на вторичном рынке

По словам директора Департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор» Вадима Мартыненко, первое полугодие 2010 года на рынке недвижимости оказалось логически завершенным. Постепенная нормализация экономической ситуации после кризиса вылилась к концу 2009 года в некоторое повышение деловой и покупательской активности. Соответственно, отрицательный ценовой тренд на недвижимость в России к концу 2009 года сменился на положительный, который перешел и на 2010 год.

– По нашим данным, недвижимость в Москве прибавила за 1 полугодие 2010 года около 10% , тем самым отыграв часть прежнего падения, - отмечает В. Мартыненко. - Однако большого потенциала для интенсивного или скачкообразного докризисного подорожания и скорого возврата к докризисным максимумам недвижимость пока не имеет. Поэтому вполне естественно, что в течение полугода мы наблюдаем умеренный, но все-таки прирост стоимости квадратного метра.

Согласно данным департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор», сегодня в экономклассе цена предложения однокомнатных квартир колеблется в районе 3 500 000 – 5 500 000 рублей, двухкомнатные выставляются за 7 900 000- 12 000 000 рублей, трехкомнатные можно приобрести за 11 500 000 — 13 000 000 рублей.

При этом, уточняет Вадим Мартыненко, значительная часть сделок в настоящий момент приходится на альтернативные и с использованием ипотеки. Однако предложений, находящихся в собственности более 3-х лет, на рынке крайне мало. А именно такие объекты подходят для покупки по ипотеке и по жилищным сертификатам.

Наиболее сейчас популярными для приобретения вариантами специалисты «Рескора» называют однокомнатные квартиры в домах до 10 лет, с качественным ремонтом. Как правило, такие объекты покупаются с целью вложения денег. А на квартиры в относительно старых домах спрос в основном формируется за счет альтернативных сделок и выгодного территориального расположения дома.

Что же касается торга, то в эконом и бизнес классе продавцы пока еще могут уступить порядка 100-200 тысяч рублей, в сегменте элитного жилья торг значительно больше из-за завышенных цен и присутствует практически в каждом предложении, говорят специалисты «Рескора».

- Довольно много сегодня предложений в ценовом диапазоне от 15 млн. рублей, - рассказывает Вадим Мартыненко. – Так же много и просмотров такого класса квартир потенциальными покупателями, которые не спешат приобретать жилье сразу, а тщательно смотрят «все варианты», благо, стабильность рынка пока позволяет это делать.

В целом, по данным Корпорации «Рескор», спрос на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы вырос в июне на 8%. И, несмотря на период отпусков, практически не снижается. Такой всплеск покупательской активности специалисты объясняют отложенным спросом, накопившимся в течение кризисного периода 2009 года, когда покупатели надеялись на снижение цен и выжидали момента достижения ценового дна.

- Теперь, когда стало очевидным, что ценовая ситуация стабилизировалась, люди поняли, что дальнейшего снижения цен на жилье ожидать уже не стоит. Поэтому многие стараются совершить покупки именно сейчас, не дожидаясь начала нового подъема цен, - поясняет В. Мартыненко.

Возросшую покупательскую активность на рынке жилья специалисты «Рескора» связывают и с оживлением рынка ипотеки.

- Во время кризиса ипотечное кредитование в России вернулось на уровень 2002–2004 годов, - рассказывает В. Мартыненко. – Те игроки, которые остались на этом рынке, а это, бесспорно, сильнейшие игроки, планомерно улучшали условия кредитования, и на данный момент практически вернули их на докризисный уровень. Сейчас уже есть выбор ипотечных программ, многие банки предлагают весьма интересные условия для заемщиков. И наша компания ведет активную деятельность в этом направлении. В частности, сегодня «Рескор» сотрудничает с ведущими банками, поэтому у нас есть возможность не только подобрать клиенту лучший вариант жилья, но и помочь ему получить кредит на оптимальных условиях.

Статистика сделок

Радуют и новости от Росреестра по Москве: в первом полугодии 2010 года заключено больше сделок, чем даже во вполне благополучном 2007-м. В частности, в июне, Росреестром зарегистрировано 8,959 тыс. сделок купли-продажи жилья в Москве - это на 7,5 % больше майских показателей, сообщило Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в столице на своем официальном сайте.

При этом, уточняет ведомство, увеличилось и число ипотечных сделок. В июне 2010 года их число составило 1,98 тыс., что на 3 % больше по сравнению с маем, в 3,3 раза выше уровня июня 2009 года и на 12,3% выше уровня июня 2008 года. Подобный рост числа сделок традиционно сопровождается и ростом цен, и ипотечные квартиры тут лидируют.

- Статистика ипотечных сделок на рынке купли-продажи квартир свидетельствует, что от момента пика падения цен летом 2009 года до настоящего времени стоимость квадратного метра выросла на 20% с $3900 до $4880. Наиболее заметное удорожание произошло в апреле-мае, когда стоимость отдельных, высоколиквидных квартир почти на 90% вернулась к рекордному максимальному уровню лета 2008 года, - отмечает руководитель Департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор».

Первичный рынок демонстрирует стабильность

На первичном рынке московского жилья цены выросли в среднем на 0,5% и составляют примерно 158,7 тыс. за 1 кв. м.

Самый значительный рост наблюдается в сегменте экономкласса: здесь новостройки подорожали на 0,6%, а средняя цена достигла 116 тыс. за 1 кв. м. Квартиры бизнес-класса прибавили в цене 0,4% и обойдутся теперь в 165 тыс. руб. за 1 кв. м. Цены на элитное жилье остались на том же уровне.

В среднем на 0,7 % подорожали и новостройки Подмосковья, теперь цена за 1 кв. м. жилья в области составляет 76,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

Количество предложений на первичном рынке увеличилось на 1% в Москве и на 2% в Подмосковье, спрос же вырос на 5-8%. Причины покупательского интереса в этом сегменте те же, что и на вторичном рынке: во-первых, оживление рынка ипотеки, во-вторых, осознание покупателями, что дальнейшего снижения цен больше не будет.

Количество сделок купли-продажи на первичном рынке Москвы осталось на том же уровне, в Подмосковье этот показатель упал на 35-40%.

Элита вырвалась вперед

По оценкам специалистов «Рескора», московский рынок элитного жилья к концу первого полугодия стабилизировался. Число сделок в июне не превысило показатели мая (около 45-50 сделок), что почти вдвое меньше, чем в марте и апреле этого года. Средние цены во всех сегментах изменились незначительно.

Как отмечают в компании, наибольший рост наблюдался в сегменте новостроек, в основном за счет вымывания более дешевых квартир, - +2,4% к предыдущему месяцу и около +16% с начала года. Вторичное жилье класса «элит» подорожало всего на 1% по отношению к предыдущему месяцу и на 8% за полугодие.

По рынку в целом средняя стоимость элитного жилья Москвы составила $17,9 тыс. за кв. м, средний бюджет – более $3 млн, а средний рост долларовых цен за первое полугодие – более 12%, подсчитали в компании.

По оценкам специалистов компании «Рескор», до конца года рыночное предложение может увеличиться на 100 тыс. кв. м, в том числе в сегменте жилья высокой степени готовности, а также суперпремиальных квартир и апартаментов (бюджетом более $10 млн.).

Прогноз положительный

Итак, во всех сегментах столичной недвижимости наблюдаются положительные тенденции, но сохранится ли этот тренд до осени? Или есть предпосылки того, что произошедшее на рынке недвижимости осенью 2008 года может повториться?

- В настоящее время рынок практически нащупал равновесие спроса и предложения в изменившихся ("посткризисных") рыночных реалиях, - считает директор Департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. – И, на мой взгляд, после выхода на рынок накопленного за период кризиса спроса, отправными точками для дальнейшего развития рынка в ближайшей перспективе станут именно те значения, которые будут достигнуты к этому времени (то есть примерно то, что мы видим сейчас). По нашим оценкам, до конца 2010 года ситуация останется стабильной - резких колебаний основных показателей рынка недвижимости не предвидится. В последующие месяцы рост цен в рублях останется в пределах 2%, то есть порядка 10-12 процентов на конец года.

Наталья Чистякова

Кстати,

Москвичи готовы инвестировать в жилье

Некоторые аналитики, оценивая положение рынка жилой недвижимости в послекризисный период, уверяли, что инвестировать в жилье теперь невыгодно. Однако рядовые москвичи считают иначе. В ходе проведенного недавно опроса выяснилось, что 56% жителей столицы готовы были бы купить квартиру в Москве не с целью улучшения жилищных условий, а с целью инвестирования свободных денежных средств, если бы таковые у них имелись.

Большинство москвичей уверены, что столичная недвижимость будет востребована всегда, а поэтому в случае необходимости продать или сдать в аренду квартиру в Москве не составит особого труда. Число тех, кто предпочитает хранить свободные деньги на банковском счете, и тех, кто готов инвестировать в недвижимость, почти совпадает: 27,1% от общего числа опрошенных и 25,7% соответственно. И только 14% опрошенных считают этот шаг пока неразумным.