Время выжидания закончилось

26 августа 2010 года в Торгово-Промышленной Палате РФ прошла Конференция по аналитике «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», организованная Московской Ассоциацией Риэлторов. Ведущие эксперты почти пять часов обсуждали судьбу рынка недвижимости, однако конкретного ответа на главный вопрос «Когда цены вернутся к докризисному уровню» дано так и не было.

В мероприятии приняли участие представители девелоперских, инвестиционных, риэлторских и страховых компаний, банков и ведущих СМИ. Открыла и вела конференцию Вице-президент Московской Ассоциации Риэлторов Анна Ивановна Лупашко, член Правления компании недвижимости Рескор.

По словам Анны Ивановны, «после продолжительной кризисной стабилизации, спрос на жилье стал опережать предложение, и застройщики почти отказались от дисконтных акций. Прошел ряд публикаций о том, что ситуация на рынке жилья в Московском регионе осенью вернется на круги своя, и Москва и Московская область вновь столкнутся с четким трендом на повышение цен. Этому есть вполне логичное объяснение – неправильное информирование населения о состоянии рынка недвижимости создает огромный отложенный спрос. В результате естественное годовое повышение цен на рынке недвижимости приходится на 2-3 месяца в году. Подобная скачкообразная динамика не дает планомерно развиваться рынку недвижимости московского региона», - заявила А. Лупашко. Усиливают опасения и макроэкономические данные о США, которые оказались намного хуже ожиданий. Пессимизм инвесторов в отношении США растет, поэтому Россия имеет все шансы привлечь к себе дополнительные инвестиционные потоки, которые будут способствовать оживлению российской экономики. А это значит, что время выжидания для покупателей подошло к концу.

Как верно заметил один из участников мероприятия, в докризисный период конференции по аналитике рынка недвижимости были больше похожи на пресс-конференции, с которых журналисты уходили с устойчивым мнением о бесконечном росте цен на недвижимость. Но времена изменились, стали другими и подобные мероприятия: теперь это была профессиональная дискуссия в режиме круглого стола, а большинство экспертов отказались от роли предсказателей и сосредоточились на анализе причин кризиса и его последствий для рынка недвижимости, причем не только на рынке жилья, но также в сегментах загородной и коммерческой недвижимости.

Квартирный рынок

В частности, профессор Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник считает, что на первичном рынке кризис продолжается, а вот вторичный рынок жилья уже дышит оптимизмом. Опираясь на сопоставление январского прогноза на 2010 год с фактическими данными, эксперт заявил, что «Ключевые макроэкономические и макрофинансовые показатели, определяющие динамику экономики РФ, с одной стороны, с весны-лета 2009 года изменили свои тренды в положительную сторону и превзошли все прогнозируемые макроэкономистами значения, с другой – в 2010 году сохраняют свой уровень при повышенной волатильности».

Что же касается прогноза на будущее, то, по словам Г. Стерника, пытаясь предсказать дальнейший ход событий, надо учитывать не только ценовую динамику, но и количество сделок. «Кризис не в снижении цен, а в падении оборота рынка», — считает аналитик. Текущий тренд Г. Стерник назвал колебательной стабилизацией, отметив, что в ближайшем будущем рынок недвижимости ждут нехарактерные для него кратковременные всплески и падения, но в целом прогноз может характеризоваться как «стабильный».

Профессор сослался на недавнее заявление премьера В. Путина о том, что власти больше не допустят опережающего роста спроса, который в условиях дефицита предложения привел до кризиса к неконтролируемому скачку цен на жилье. Правительство стремится увеличить долю населения страны, способного воспользоваться ипотекой, но теперь будет внимательно следить, чтобы этот дополнительный спрос был обеспечен соответствующими объемами вводимого в строй жилья. Впрочем, эксперт призывает прекратить агитировать россиян брать кредиты. «Я бы сдерживал рост ипотеки. Она в России пока малодоступна гражданам со средними и низкими доходами, долговые обязательства — слишком тяжелая ноша для них», — поясняет свою позицию Г. Стерник.

На рынке новостроек Московского региона спрос уже довольно активный, хотя покупают только самое дешевое жилье (квартиры до 50 кв. м). Независимый аналитик Юрий Кочетков считает, что, рассуждая о кризисе, профессионалы рискуют не заметить волну роста. Причем многие застройщики, вероятно, уже упустили самый благоприятный момент для начала новых проектов. Если раньше главным принципом было строить мало и продавать дорого, то сейчас настало время строить много и продавать дешево. Эксперт убежден, что рынок теперь не просто восстанавливается, а вступает в период высокой активности. Дно было достигнуто в декабре 2009 г., и в текущем году ситуация с продажами улучшилась: в городе покупают 100–150 тыс. кв. м в месяц, а для отдельно взятого жилого комплекса средний темп реализации составляет 10% квартир в месяц. Говорить о дефиците жилья сегодня не приходится, уверен Ю. Кочетков. Во-первых, из вводимых в эксплуатацию квадратов на рынок попадает 2–2,5 млн (остальное — городской заказ), а реализуют 1,3–1,4 млн. Во-вторых, у застройщиков с прежних лет накопилось непроданных 3–3,5 млн кв. м, которые они постепенно выпускают на рынок.

В разных сегментах ситуация разная

Об основных тенденциях на рынке коммерческой недвижимости Московского региона, а также о прогнозах развития данного сегмента рассказал руководитель Департамента инвестиционного консалтинга и оценки Корпорации недвижимости «Рескор» Дмитрий Алексеевич Рощин. По словам докладчика, в Москве цены на коммерческую недвижимость упали на 30–35% от пиковых показателей, сроки экспозиции выросли, а доля вакантных площадей достигла 22% в офисных зданиях и 16% в торговле. Первым из кризиса начал выбираться сегмент стрит-ритейла. В структуре арендного спроса лидирует общепит (40% сделок). Ставки капитализации при инвестициях в коммерческую недвижимость постепенно сближаются с доходностью банковских депозитов, что должно вскоре привести к росту инвестиций. Таким образом, считает Д. Рощин, посткризисные явления в коммерческой недвижимости близки к завершению, рынок торговой недвижимости стабилизировался как по стоимости помещений, так и по арендным ставкам. На пороге стабилизации находится и рынок офисной недвижимости, однако наличие большого количества вакантных площадей не позволяет пока сделать вывод об окончании этого процесса. В целом, по мнению эксперта, рынок коммерческой недвижимости будет следовать за общими тенденциями рынка недвижимости. В связи с этим бурных перемен в ближайшее время ожидать не следует – это будет постепенный, плавный процесс оживления рынка и выхода из экономического кризиса.
Не завершился пока кризис и на рынке подмосковных коттеджных поселков. Доклад руководителя Аналитического Центра Корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, посвященный текущему состоянию и перспективам развития данного сегмента вызвал у участников конференции оживленную дискуссию. Особенно в части прогнозов, поскольку проекты на загородном рынке сегодня четко разделились на два лагеря: полузаброшенных «поселков-призраков» и поселков, где идут стабильные продажи. Аналитика и данные, использованные докладчиком, основывались на исследовании около 400 поселков и более 40 тысяч объектов, находящихся на данный момент в активной продаже в Подмосковье. В результате анализа удалось выяснить, что интерес подмосковных покупателей по-прежнему прикован к недорогим поселкам с концепцией «без подряда» или элитным объектам. Однако все большую важность для клиента играет фактор готовности проекта. Именно общая готовность поселка, темпы его строительства или прокладки коммуникаций в случае поселков без подряда и будут в дальнейшем определять как спрос в принципе, так и возможный рост цен, считает эксперт. По его прогнозам, в ближайшей перспективе доля дорогих сегментов в общей массе проектов будет постепенно уменьшаться, и на этом фоне в отдельных ликвидных проектах может отмечаться повышение цен.

Общий прогноз: цены на месте не замрут

И все же вопрос «Куда пойдут цены – вверх или вниз?» волнует всех. По мнению руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, при желании можно найти веские аргументы в пользу любого из этих сценариев, но истина где-то посередине. Эксперт не уверен, что рынок неизбежно повторит маневр, который он сделал после дефолта в 1998 г., когда цены сначала снизились на 30%, а затем стремительно восстановились и вскоре начался длительный этап их быстрого роста, в результате чего жилье подорожало в шесть-семь раз. Проблема в том, считает О. Репченко, что дефолт 1998 года был локальным российским мини-кризисом, а сейчас лихорадит США и страны ЕС — основных мировых финансовых доноров: «Проблемы в США и тревожные сигналы от ряда членов Евросоюза – Греции, Испании и других стран показывают, что наполнения российского рынка быстрыми финансовыми вливаниями из-за рубежа, как тогда, ждать не приходится. Кончились дешевые западные кредиты, не стоит надеяться и на запредельные цены на нефть» - заявил О. Репченко. Но главное, отметил эксперт, десять лет назад была абсолютно иная ценовая планка: жилье в Москве стоило в пять раз дешевле, чем за границей (400–700 долл./кв. м). А сейчас, несмотря на кризис, цены все равно неадекватно завышены. Это подтверждают и продажи: хоть в среднем квадратный метр в столице обходится в 140 тыс. руб., большинство сделок совершаются с квартирами стоимостью 70–100 тыс. руб./кв. м. А цены на жилплощадь в новостройках несколько выше, чем на вторичном рынке, что тоже ненормально.

 

Исходя из всего этого, эксперт считает, что серьезного потенциала для роста цен сегодня нет, и не разделяет оптимизма по поводу того, что они неизбежно должны вернуться на докризисный уровень. В то же время О. Репченко убежден, что цены не замрут на месте. По его словам, рынок вошел в фазу длительной микроволатильности, когда в течение нескольких месяцев средняя цена может незначительно колебаться вверх или вниз относительно достигнутого уровня равновесия. Поэтому, считает эксперт, для профессионалов рынка наступил сейчас очень благоприятный период. Стабильность цен значительно упрощает проведение альтернативных сделок (а именно этот сегмент рынка является основным источником спроса, поскольку мало кто покупает квартиры за живые деньги). В то же время государство предпринимает серьезные шаги для дальнейшего развития ипотеки и упрощения строительных согласований и оборота земли. Все это означает, что нас ждет нормально развивающийся рынок без реактивного взлета цен, и участники рынка уже ориентированы на работу в этих условиях.

Наталья Чистякова

.