Комната в коммуналке: нюансы сделки

Эх, страна моя родная - край загадок и чудес,
Где еще такое счастье, где еще такой прогресс?
Под одной огромной крышей и просторней и светлей,
Ни к чему нам дом отдельный, вместе жить нам веселей!

Это коммунальная, коммунальная квартира…

Это коммунальная, коммунальная страна…

( «Коммунальная квартира», песня группы «Дюна»)

Коммунальные квартиры - не только неотъемлемая часть истории и даже культуры нашей страны. Это еще не очень большая, но заметная доля отечественного рынка недвижимости. Главная отличительная черта комнаты - относительная дешевизна: если квартиру, даже гостиничного типа, сегодня невозможно купить меньше чем за $120 тысяч, то цена комнат начинается от $70 тысяч. Именно поэтому для многих людей комната - единственно возможный вариант приобретения жилья в Москве.

По официальным данным столичного правительства, сейчас в Москве насчитывается 71,4 тыс. коммунальных квартир, в которых проживает 141 тыс. семей или 295 тыс. человек. В действительности же, считают аналитики Корпорации «Рескор», коммунальных квартир в Москве намного больше. При этом число коммуналок, само наличие которых является уникальным случаем для мировой практики, не только не сокращается, но и растет за счет раздела отдельного полноценного жилья по решению судов. В результате рынок столичной недвижимости постепенно заполняется предложениями о продаже комнат или долей в квартирах, не относящихся к категории коммунального жилья.

Основная масса комнат, которые продают собственники отдельных квартир, расположена в новых районах столицы, например, около станций метро «Улица Подбельского», «Сходненская», «Коньково», «Южная», «Выхино», «Бульвар Дмитрия Донского», «Марьино», «Бибирево» «Братиславская».

По некоторым данным, на сегодняшний день в Москве выставлено на продажу порядка 2500-3000 комнат. Однако на самом деле эта цифра, по мнению экспертов, несколько завышена - в реальности комнат продается гораздо меньше.

Дело в том, что под объявлением о продаже комнаты зачастую скрывается объявление о продаже доли, поскольку собственник, владеющий долей в квартире и желающий ее продать, использует в качестве рекламной площадки именно раздел о продаже комнат. В связи с этим возникает резонный вопрос: а чем доли отличаются от собственно комнат?

- Тем, что комнаты выделены "в натуре" (это, между прочим, юридический термин). Иными словами, когда документально закреплено, что такая-то комната принадлежит такому-то гражданину, - поясняет директор Департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. - Что же касается долей, то они могут быть, во-первых, в однокомнатных квартирах (типичная ситуация: умер отец и оставил двум своим детям такую квартиру). А разделить однокомнатную квартиру в натуре невозможно в принципе. Второй вариант - квартиру разделить вроде бы и можно, но сособственники никак не могут договориться. Например, надо ровно пополам, а площадь одной комнаты 18, а другой - 14 кв. м.

Комната и доля - с точки зрения покупателя очень разные вещи. Первая - полноценная недвижимость, где можно проживать самому, регистрировать по месту жительства себя самого и членов своей семьи. А в случае с покупкой доли все это возможно только с согласия владельцев других долей либо через суд, что создает массу дополнительных проблем. Так что цена доли в квартире всегда значительно меньше, чем цена равной по площади комнаты.

Сначала предложи соседу

Купля-продажа комнат имеет несколько юридически важных аспектов, главным из которых является преимущественное право покупки.

Начнем с того, что общая собственность (когда недвижимостью владеют несколько человек) может быть долевой и совместной. И если речь идет о долевой собственности, все собственники долей (сособственники) должны помнить о такой важной детали, как право преимущественной покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Причем, для продавца соблюдение этого правила является обязанностью.

- Суть правила заключается в следующем. Если участник долевой собственности намеревается продать свою долю, то, прежде всего он должен предложить купить ее другим сособственникам, поскольку именно они имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли, - поясняет юрист компании «Рескор» Оксана Позднякова.

Согласно закону, извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и если в течение этого периода другие участники не приобретут долю либо откажутся от покупки, продавец вправе продать ее любому лицу.

Оповестить соседей можно различными способами - все зависит от удаленности других собственников и сложившихся между ними отношений.

Самый простой и доступный способ – сообщить им об этом устно или по телефону, и если они оказываются от покупки, то попросить их заверить свой отказ у ближайшего нотариуса.

- В этом случае продавец будет считаться выполнившим свои обязательства, ведь у него на руках будет доказательство того, что другие собственники знают о предстоящей продаже доли и более того, что они дали свой отказ от покупки, - поясняет О. Позднякова. – И, кстати, если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может не дожидаться окончания 30-дневного срока предупреждения и продавать долю сразу.

Но вышеназванный вариант, скорее, идеальный сценарий, поскольку на практике продавцам далеко не всегда удается получить от соседей подобные документы, тем более нотариально заверенные. Поэтому чаще всего именно с оповещения сособственников продавец сталкивается с первыми проблемами. Например, когда отношения с соседями испорчены всерьез и надолго, и для них в удовольствие попытаться помешать вам осуществить задуманное. Или в тех случаях, когда возникают трудности с поиском сособственника, неизвестно где проживающего

- В первом случае продавцу доли необходимо составить письмо-извещение о предстоящей продаже доли, в нем указать все условия, на которых будет происходить продажа, и разослать это письмо другим владельцам долей, причем отправить это надо заказным письмом с уведомлением о вручении, - поясняет О. Позднякова.

Важный нюанс – продавать свою комнату или долю вы должны именно по той цене, которая фигурировала в уведомлении. Варианты с ценой "по БТИ" или "до миллиона рублей" (чтобы собственнику, владевшему объектом менее трех лет, не платить подоходный налог) невозможны. Поскольку если вскроется, что в договоре купли-продажи стоит сумма меньшая, чем в уведомлении, любой из тех, кто обладает первоочередным правом покупки, может через суд оспорить сделку, вернуть покупателю заплаченные за комнату деньги (именно ту сумму, что в документах!) и стать собственником недвижимости.

Но бывает, что ваши соседи сознательно избегают получения уведомления. К сожалению, какого-либо законного способа заставить их против воли получить этот документ не существует, потому риэлторам приходится применять обходные маневры.

Например, продажу комнаты или доли оформляют как дарение, поскольку для оформления договора дарения недвижимости, в отличие от продажи, согласие дольщиков не требуется. А деньги передаются через банковскую ячейку. Правда, в этом случае есть опасность, что сособственники могут попытаться опротестовать данную сделку в суде, но для этого им нужно юридически доказать, что продажа на самом деле имела место.

Цену не сложишь

Комнаты подчиняются тем же законам ценообразования, что и отдельные квартиры: чем больше площадь, лучше категория дома, ближе к центру, престижнее район - тем выше цена. Однако здесь есть и свои, специфические нюансы. Прежде всего, цена комнаты зависит от такого неведомого для отдельных квартир параметра, как "количество еще комнат" и "число еще проживающих". То есть, если в квартире еще одна комната и живет в ней один человек - это совсем не то же самое, что густонаселенная многокомнатная коммуналка. Поэтому риэлторы и говорят, что покупая комнату, вы в первую очередь приобретаете… соседей.

- При покупке комнаты это, пожалуй, самое важное. А вовсе не технологические проблемы, с которыми опытному риэлтору справиться не составит труда, - считает Александр Леонов, исполняющий обязанности управляющего отделением «Хамовники» Корпорации «Рескор». – Поэтому подбирая приемлемый вариант для своего клиента, мы особенно обращаем внимание на то, какие люди окажутся у него в соседях.

В целом комнаты стоят дешево - в спальных районах от $65 до 100 тысяч, в престижных - подороже. Но если пересчитать на метры, то цена оказывается очень высокой - по $7-10 тысяч за кв. м, что соответствует реалиям если не элитного, то уж точно добротного бизнес-класса.

- Потому что цену на самые дешевые объекты «увеличивает» высокий спрос, - поясняет Александр Леонов. – Но есть и еще одно объяснение. В документах на квартиры указывается общая площадь, а на комнаты - только жилая. Получается, что приобретая по бумагам всего лишь жилые метры, вы одновременно получаете и долю нежилых площадей - ванной, коридора, кухни. Это создает своеобразный "повышающий коэффициент" для цены метров в комнате.

И все же, несмотря на все "повышающие коэффициенты", комнаты в квартире в сумме стоят меньше, чем вся квартира целиком.

- То есть, три комнаты - если принять их среднюю стоимость за $70-80 тысяч - вместе "потянут" на $220-230 тысяч, - уточняет А. Леонов. - В то время как трехкомнатная квартира, состоящая из таких же комнат, будет стоить на $40-50 тысяч дороже. Поэтому продавать комнаты по отдельности абсолютно невыгодно, лучше всю квартиру целиком, и для риэлторов это аксиома.

Есть и другая причина, почему намного предпочтительнее договориться с остальными дольщиками и продавать квартиру целиком, а не частями. Дело в том, что в последние годы на московском рынке недвижимости участились случаи квартирного рейдерства. И пользуются рейдеры именно конфликтом между собственниками квартиры. Сначала они покупают долю у одного из участников долевой собственности, при этом не обязательно за бесценок: цена может стремиться от минимальной к вполне рыночной. Продавец получает деньги и избавляется от необходимости лицезреть надоевшего родственника. Но рейдер рассчитывает в перспективе получить всю квартиру по цене в несколько раз ниже рыночной. И с этой целью оставшемуся собственнику создаются невыносимые условия для проживания. А поскольку рейдерство разворачивается в «родном доме», выдержать подобное практически невозможно. Да и при выборе жертвы рейдеры проводят работу по сбору информации о ней и о доступных ей ресурсах. Доведенный до отчаяния совладелец принимает единственное, на его взгляд, верное решение - продать свою долю. Только как найти добросовестного покупателя на квартиру с таким соседством? Через какое-то время приходит понимание, что выкупить жилплощадь готов только новый сосед, естественно - за бесценок. Вырученных средств, в лучшем случае, хватает на комнату в неликвидном районе города. В качестве альтернативы рейдер может предложить выкупить долю у него, но по цене, сильно превышающей рыночную. Таковы типичные сценарии, и вывод отсюда только один – старайтесь договариваться друг с другом, ибо ваши конфликты бьют не только по вашим нервам, но и по карману.

Почему же все-таки продают? Ответ прост, Комнаты выставляются по отдельности в тех случаях, когда собственники не могут договориться друг с другом о совместных действиях. Например, в квартире живут несколько стариков, и одного из них дети забирают жить к себе. Комнату этого человека, скорее всего, выставят на продажу, а остальным продавать незачем. Бывает и так, что кто-то из соседей сумел накопить денег на доплату для покупки отдельного жилья, другим же это не под силу. Ясно, что в такой квартире продаваться будет только одна комната. Зачем покупают? В большинстве случаев ответ очевиден: потому, что ничего другого позволить себе нельзя. Вечно копить, ютиться по съемным углам - участь незавидная, и многие из тех, кто накопили на жилье $70-80 тысяч, предпочтут купить хоть что-то - лишь бы свое. Кстати, с комнат начинают "покорение Москвы" многие приезжие. Естественно, с целью со временем собрать деньги на отдельное жилье.

Наталья Чистякова