Ипотека: работа над ошибками

Итак, для приобретения жилья вы решили взять ипотечный кредит. Однако прежде чем заняться этим вопросом вплотную, необходимо тщательно проанализировать и продумать все возможные преграды и неблагоприятные обстоятельства, с которыми вы можете столкнуться. Ведь из-за простой невнимательности возникают ошибки, которые потом оказываются очень даже весомыми для заёмщика. Рассмотрим наиболее распространённые из них.

Одна из самых частых ошибок заемщика - уверенность, что он может купить в рассрочку абсолютно любую квартиру. Это совсем не так: у ипотечного кредитования всегда ограниченные условия, и подобрать в данных рамках подходящую квартиру – дело довольно хлопотное.

Выбранные вами объекты могут не понравиться банку или страховой компании. Первые неохотно дают кредиты на жилье, которое считают непригодным для залога ( например, квартиры в домах старше 70-го года постройки), а у вторых могут появиться юридические претензии. И если в страховании было отказано, то заёмщик теряет деньги, которые были потрачены на подготовку сделки (оценка, задаток и пр.). Поэтому с самых первых дней поиска нужно уточнить основные требования, которые могут быть предъявлены к квартире.

Следующая ошибка - поиск квартиры без предварительного одобрения (подтверждения) Вашей кандидатуры в качестве Заемщика ипотечного кредита.

- Не следует путать подтверждение с согласием банка рассмотреть вашу заявку на ипотечный кредит. В процессе предварительной консультации инспектор задаст вам несколько вопросов и заполнит с вами анкету заемщика. Затем вас попросят предоставить пакет документов, подтверждающих ваши доходы, и после этого ваше заявление в течение одной-двух недель будет рассмотрено кредитным комитетом, который вынесет положительное или отрицательное решение, - рассказывает управляющая отделением «Жулебино» Валентина Ивановна Мартыненко. - И только потом (в случае положительного решения) вы можете считать себя платежеспособным покупателем и начинать поиск квартиры.

Несоблюдение этой последовательности может привести к другой распространенной ошибке - принятию на себя финансовых обязательств перед продавцом жилья без предварительного одобрения (подтверждения) Вашей кандидатуры в качестве Заемщика ипотечного кредита.

- В процессе подбора жилья заемщик (он же покупатель) должен подтвердить задатком свои намерения по приобретению конкретной квартиры за определенную цену. При условии, что оплачивать квартиру Вы собираетесь заемными средствами, возникает риск потери денег, переданных продавцу, если Банка-кредитор откажет в выдаче кредита, - разъясняет управляющая отделением «Черемушки» Елена Станиславовна Овечкина.

Еще одной ошибкой риэлторы считают убежденность заемщика в том, что кроме процентов по кредиту, ему больше не надо будет нести никаких расходов. И эта ошибка, пожалуй, одна из самых распространенных. А между тем, кроме процентов, существуют еще различные выплаты, которые заёмщик осуществляет при получении кредита. К примеру, некоторые банки взимают сбор за рассмотрение заявки, за открытие счета в банке и его обслуживание. Следует также учесть расходы, связанные с оплатой различных страховок. Словом, можно потратить гораздо большую сумму денег, чем та, на которую вы рассчитывали изначально.

К разряду серьезных ошибок следует отнести отказ заемщика от услуг риэлторских компаний. Некоторые клиенты считают, что покупка квартиры совместно с банком и при наличии страховки дает стопроцентную гарантию юридической защиты. Между тем, важно понимать, что в случае, если в будущем сделка купли-продажи будет расторгнута по каким-либо юридическим основаниям, то страховая компания возмещает не всю стоимость квартиры, а только ту часть кредита, которую недополучил банк к моменту расторжения. Кроме этого, компания-риэлтор способна предложить более широкий выбор квартир и организовать сделку с учетом требований банка и страховой компании, а также проверить юридическую чистоту выбранного вами объекта.

- На профессиональном языке такая проверка называется «проверка чистоты титула» или «правовая экспертиза», - уточняет юрист Корпорации «Рескор» Оксана Александровна Позднякова. - Данный термин подразумевает выявление всех лиц, которые имеют или потенциально могут иметь какие-либо права на данную квартиру, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению. К тому же, как показывает практика, вероятность успеха ипотечной сделки увеличивается примерно на 90 процентов, если с вами будет работать профессионал из риэлторской компании, у которой с банком-кредитором налажены партнерские отношения.

Кстати, ставка исключительно на низкий процент ипотечного кредита – это тоже одна из ошибок. Привлекательные на первый взгляд условия ипотечной программы могут оказаться отнюдь не такими выгодными для заемщика.

- Низкая процентная ставка может компенсироваться за счет разнообразных дополнительных сборов (например, комиссии за ведение счета), - отмечает В.И. Мартыненко. - Кроме того, следует иметь в виду, что минимальный процент по ипотечному кредиту всегда указывается для «идеального» заемщика. Но чем больше ваша ситуация отличается от идеальной, тем выше стоимость кредита.

Ошибкой также является и отсутствие письменного подтверждения банка об условиях (тарифах) предстоящей кредитной сделки.

- Чтобы избежать неприятных сюрпризов, после прохождения процедуры собеседования и получения сообщения о том, что Вы устраиваете Банк как Заемщик, надо запросить от банка подтверждения в письменной форме с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки, - советует Е.С. Овечкина. - В данном документе должны быть зафиксированы процентные ставки, дополнительные сборы, скидки и обязательно срок действия данного официального подтверждения. 

И в завершение еще несколько уже достаточно известных истин. Во-первых, не стоит лукавить на собеседовании: ваши попытки обмануть кредитора с целью получить более крупную сумму займа могут впоследствии обернуться для вас же непосильными выплатами, которые больно ударят по семейному бюджету. Во-вторых, не надо думать, что раз кредитный договор составили грамотные специалисты, значит, его можно подписывать, не читая. Договор нужно читать обязательно! А лучше – дополнительно расспросить о своих правах, обязанностях, о системе штрафов, условиях досрочного погашения кредита, а также ещё о множестве других мелочей, которые впоследствии могут сыграть довольно значительную роль. И наконец, старайтесь вовремя погашать платежи - при регулярных задержках официальные представители банка могут провести с вами профилактическую беседу и потребовать досрочного погашения кредита. К тому же, недобросовестность в выплатах может отрицательно сказаться на вашей кредитной истории.

Наталья Чистякова