Вторичный рынок жилья: тенденции уходящего и будущего года

Уходящий 2010-й год можно с уверенностью назвать годом стабилизации на рынке вторичного жилья. Средние цены в этом сегменте выросли примерно на 10%, и это, по мнению специалистов Корпорации «Рескор», можно считать хорошей тенденцией к восстановлению после кризиса.

"Оживление", "стабилизация", "сезон активных продаж", "стагнация" – столько противоречивых терминов, и все они о рынке недвижимости уходящего в историю посткризисного 2010-го года.

По мнению директора Департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор» Вадима Мартыненко, "оживление" – определение наиболее подходящее для периода конца 2009 - начала 2010 года, хотя покупательская активность была довольно устойчивой в течение года в целом.

- Весной 2010 года государство через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) активно стимулировало ипотечное кредитование. Рублевые ставки по наиболее интересным кредитным программам были ниже докризисных, что привлекло большое количество заемщиков. В итоге, возросшая весной активность на рынке ипотеки повлекла за собой и увеличение покупательской активности, и рост спроса на ипотечные кредиты. В свою очередь, это привело к повышению спроса на сравнительно недорогое жилье. В итоге, квартиры, особенно недорогие однокомнатные и двухкомнатные, стали расти в цене.

Правда, в мае АИЖК повысило ставку по кредитам при приобретении квартир на вторичном рынке примерно на 2 процентных пункта, на что рынок отреагировал некоторым снижением спроса. К тому же, дело усугубилось небывалой жарой и смогом, из-за которых многие покупатели и продавцы предпочли уехать подальше от Москвы, отложив решение жилищного вопроса до менее жаркого времени. В итоге, на июль-август и начало сентября пришелся спад - как спроса, так и предложения.

В сентябре-октябре 2010 года произошел всплеск покупательской активности, связанный с реализацией отложенного спроса, образовавшегося за летние месяцы. Активность покупателей в этот период несколько превышала активность продавцов, что привело к небольшому росту цен (около 1% за месяц).

- Следуя привычному сценарию прошлых лет, когда осенью цены начинали резко расти, продавцы рассчитывали и в этом году «нагнать страху» на покупателей: приняв реализацию отложенного спроса в сентябре-октябре за начало осеннего роста цен, они поспешили повысить цены на свое жилье. Однако покупатели в свою очередь заняли четкую позицию, которая заключалась в том, что «приобретать мы готовы, но - по текущим ценам». Такая позиция стала для продавцов неприятной неожиданностью. В итоге, в конце октября, после реализации отложенного летом спроса покупательская активность вновь немного пошла на убыль и стабилизировалась, - комментирует В. Мартыненко..

Вообще, конец октября является показательным для понимания дальнейшего поведения рынка. По наблюдениям экспертов, именно в это время определяются основные тенденции на ближайшие полгода - примерно до марта месяца. И, как считает В. Мартыненко, стабилизация спроса в конце октября показывает, что вплоть до Нового года ждать сколь-нибудь существенного роста цен не следует.

- Впрочем, в целом по рынку я не ожидаю каких-либо существенных перекосов соотношения спроса и предложения и в будущем году. Однако в отдельных сегментах они вполне возможны. В частности, в первой половине следующего года весьма вероятно сохранение разнонаправленных ценовых трендов: сохранится превышение спроса над предложением в сегменте дешевого массового жилья, тогда как в рамках сегмента, представленного более крупными и дорогими объектами, покупатель по-прежнему останется основной фигурой, вокруг которой «вертится мир».

Исходя из вышесказанного, аналитики Корпорации «Рескор» считают, что существенного изменения текущей ситуации первый квартал 2011 года не принесет. Сегодняшний уровень цен обеспечивает баланс интересов как покупателей, так и продавцов. Соответственно, в обозримом будущем перспектива как ощутимого снижения, так и существенного роста цен представляется маловероятной. Скорее всего, в целом по рынку уровень прироста цен будет примерно соответствовать ставке инфляции.

- Между тем, текущий объем операций на вторичном рынке жилья вполне достаточен для нормального функционирования рынка, - считает В. Мартыненко. - Кроме того, активность как продавцов, так и покупателей, на мой взгляд, можно оценить как достаточно высокую, хотя она и не дотягивает до прогнозируемого ранее уровня. Вероятно, более высокой активности в нынешних условиях и быть не может, поскольку для ее возникновения необходимо начало роста цен. В условиях же ценовой стабильности многие покупатели будут сохранять выжидательную позицию в надежде на снижение цен или, на худой конец, на продолжение улучшения условий ипотечного кредитования. Продавцы же в этой ситуации также не будут спешить выходить на рынок, стремясь все же дождаться повышения цен.

И такая ситуация, по мнению директора Департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор», сохранится примерно до марта 2011 года. А вот с марта спрос на рынке вторичного жилья, скорее всего, повысится.

Коммерческая недвижимость: итоги октября

Во второй половине года октябрь – наиболее активный месяц: между летним затишьем и новогодними хлопотами. В этом месяце продавцы традиционно пытаются выгадать скорее время, нежели деньги.

- В итоге, желание продавцов успеть найти покупателя до начала новогоднего «мертвого сезона» привело в октябре к некоторому снижению цены на объекты коммерческой недвижимости. Правда, всего на 3%. В результате квадратный метр в данном сегменте столичной недвижимости предлагался в октябре по цене чуть выше 4 тысяч долларов, - рассказывает руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки Дмитрий Алексеевич Рощин.

Офисы: «тишь да гладь».

По данным Корпорации «Рескор», объем предложений офисов в октябре вырос всего на 1% по общей площади и на 4% по количеству. Всего в октябре объем предложения составил 608 объектов общей площадью 1481 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,80 млрд.$, из них 190 объекта – внутри Садового Кольца и 418 объекта – за его пределами.

- В октябре – одном из самых активных для рынка месяцев, офисный сегмент отличался стабильностью: продавцы, осознавая, что влияние кризиса по-прежнему остается определяющим, старались не делать «резких движений», - утверждает руководитель департамента консалтинга и инвестиционной оценки Корпорации «Рескор» Дмитрий Рощин.

Объем предложения офисов в центре вырос в октябре на 2% по количеству и на 3% - по общей площади. Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в октябре по всем группам объектов снизилась на 1% до 8241 $/кв.м.

Объем предложения офисов за пределами центра в октябре вырос на 5% по количеству , в то время, как по общей площади – не изменился. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в октябре уменьшилась на 2% до 3722 $/кв.м.. Данное снижение произошло за счет появления в октябре ряда дешевых объектов, в частности, на ул.Верейской и на 4-й Магистральной.

- Впрочем, в ноябре новый мэр столицы заявил о необходимости запретить строительство новых офисов в пределах ТТК. Так что в ближайшие месяцы мы увидим, окажет ли данный запрет какое-либо влияние на рост цен на офисы в центре или нет, - резюмирует Д. Рощин.

«Вымывание» торговых помещений в центре

И в центральной части, и за пределами Садового Кольца стоимость объектов, продолживших экспонирование с предыдущих месяцев, осталась неизменной. В результате все ценовые изменения происходили за счет новых предложений.

- Правда, если рассматривать годовой период, то все остается достаточно стабильным: внутри Садового Кольца, где уже давно торговая недвижимость перешла в разряд дефицитных, цена предложения за год выросла лишь на 3%, а в периферийной части осталась на уровне октября 2009 года, - комментирует Д. Рощин.

Тем не менее, в центральной части города серьезно уменьшился объем предложения. Учитывая, что и до этого момента количество продаваемых помещений здесь было не более 100, то уход с рынка нескольких относительно крупных объектов привел к тому, что суммарная площадь предлагаемых к продаже торговых площадей снизилась более, чем на четверть, а точнее, на 26%.

При этом появившиеся в рекламе помещения предлагаются по более высокой, нежели в сентябре, стоимости. В результате, цена предложения в «центровом» торговом сегменте выросла на 5%, до 14478 $/кв.м.

А вот за пределами Садового Кольца новые объекты предлагаются дешевле: средневзвешенная цена квадратного метра торговой площади здесь снизилась на 3%, составив 4586 $/кв.м. Это снижение можно объяснить тем, что в октябре на рынок вышли относительно крупные и недорогие помещения на Пятницком шоссе и Ленинском проспекте.