Итоги полугодия: эксперты констатируют стабильность

По данным Департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор», сегодняшняя ситуация на вторичном рынке Московского региона оценивается как стабильная. К тому же, убежден директор Департамента Вадим МАРТЫНЕНКО, и у продавцов, и у покупателей появился шанс использовать «летние» козыри. Какие именно, скажем чуть ниже.

Итак, согласно оценкам аналитиков, в первом полугодии 2011 года столичный рынок недвижимости продолжил уверенное восстановление после кризиса, и это, казалось бы, окончательно убедило всех, что кризис закончился. Свидетельствуют об этом и другие факторы, такие как почти двукратный (по сравнению с прошлым летом) рост цен на нефть, устойчивое укрепление рубля, повышение покупательной активности населения и улучшение общего настроя в деловых кругах. Однако, несмотря на достаточно высокий спрос, цены на недвижимость, как выразился один из экспертов, топчутся на месте и временами не очень уверенно карабкаются вверх: в целом, рост цен по Москве по итогам первого полугодия составил немногим больше одного процента, что существенно ниже официального уровня инфляции.

Между тем, несмотря даже на летнюю жару и сезон отпусков, рынок недвижимости находится в рабочем тонусе. Число сделок понемногу даже растет, хотя обычно уже в июне на рынок недвижимости приходит традиционное сезонное затишье. Чем же объясняется такая «сезонная аномалия»? И почему с ростом спроса не растут цены?

Директор Департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко непривычное несоответствие объясняет просто: спрос в настоящий момент компенсируется предложением, поэтому и цены не растут.

- Однако уже осенью, где-то со второй половины сентября темпы роста цен восстановятся, как это было и в 2010 году,- уверен В. Мартыненко. - Правда, существенных макроэкономических предпосылок для того, чтобы рост цен начал опережать уровень инфляции, я пока не вижу.

Если рассматривать ценовой рост на недвижимость в долларах, то за первое полугодие 2011 года столичный квадратный метр прибавил около 10% и все же преодолел отметку в 5.000$ за 1 кв. м.

- Однако если принять во внимание, что курс доллара потерял за эти полгода примерно те же 10% (с 30-31 рубля за доллар на начало года до 27-28 рубля к лету), то существенного реального роста практически не остается, - говорит В. Мартыненко.

В рублевом эквиваленте средний уровень цен на московское жилье колебался в течение всего первого полугодия в пределах 135-145 тысяч рублей за метр. Более того, в этом коридоре стоимость столичного квадратного метра находится уже с начала лета прошлого года, не демонстрируя устойчивой тенденции к росту, в отличие от периода с лета 2009 по лето 2010 года. Кстати, устойчивого роста не показывает также и недвижимость в регионах России.

Но вернемся к столичному рынку. Все же в отдельных его сегментах рублевые цены показали за минувшие полгода устойчивый рост. В первую очередь, это новостройки экономкласса Москвы и Подмосковья, которые за год прибавили в цене 10%-15%, а некоторые даже 20% . Но данный факт специалисты Корпорации «Рескор» объясняют скорее правильным продвижением объектов строительства, развитием инфраструктуры микрорайонов, а также нередко рекордно низкой начальной ценой.

Что касается динамики цен по типам жилья, то никакой четкой системы здесь пока не наблюдается. Так, наибольший прирост за первое полугодие показали двухкомнатные и многокомнатные квартиры, а наименьший – трехкомнатные и однокомнатные.

- Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно максимальна, а многокомнатных за счет большей площади при прочих равных условиях минимальна, то происходит просто незначительное выравнивание цен, - поясняет В. Мартыненко. - При этом средняя цена по многокомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в нее попадает больше современных и более дорогих домов.

Если же говорить о динамике цен по округам и районам, то в целом за первое полугодие 2011 года больше всего прибавили в стоимости относительно недорогие спальные районы и округа. Так, в лидерах прироста Юго-Восточный округ, Северо-Восточный округ и все районы за МКАД. Среди районов: Новокосино, Косино-Ухтомский, Кожухово, Печатники, Теплый Стан, Рязанский проспект, Куркино, Молжаниновский, Останкинский, Ростокино, ВДНХ, Ново-Переделкино, Внуково, Медведково, Жулебино, Некрасовка, Марьино, Капотня и другие.

– Нынешний сценарий развития рынка немного отличается от классического. Но тому есть простое объяснение. На рынке вместе с повышением спроса стало заметно больше новых объектов. Кто-то придерживал квартиры до лучших времен, а сейчас, увидев, что цены фактически стоят на месте, решил выставить. Можно сказать так: сейчас спрос компенсируется предложением, поэтому и цены не растут. Установился и держится определенный баланс. Для нашего рынка это новая ситуация, поскольку у нас любой спрос всегда провоцирует повышение цен.

Но как долго продержится этот баланс, эксперт сказать затрудняется. Так что, если кто-то собирается решать свой квартирный вопрос, то делать это лучше сейчас. Предложений достаточно, причем снова вошли в широкую практику альтернативные сделки, которые при стабильных ценах решать гораздо проще. И, плюс ко всему, сегодня и покупатели, и продавцы смогут использовать «летние» козыри, о которых мы говорили выше: у продавцов же появляется шанс реализовать свою квартиру в условиях менее жесткой конкуренции, а для покупателей есть возможность более тщательно подойти к выбору новой квартиры.

И еще один фактор

Есть еще один немаловажный нюанс, который, по мнению экспертов, может в ближайшем будущем привести к резкому подорожанию цен на недвижимость. Этот фактор связан с решение властей о создании столичного федерального московского округа, то есть о расширении границ Москвы за счет присоединения к ней близлежащих подмосковных городов.

До настоящего момента росту цен на квартиры в «ближнем поясе» Подмосковья препятствовало три фактора. В первую очередь – это отсутствие у жителей этих городов московской прописки, дающей гражданам право на более высокие пенсии и по-прежнему значимый для населения статус москвича, а также менее качественная социальная инфраструктура и относительно плохая транспортная доступность. Расширение границ Москвы сразу же решит основную проблему, а за ближайшие годы качество жизни в этих городах сравняется со столицей. Все это позволяет предположить, что цены на недвижимость в прилегающих к столице городах после расширения административных границ могут повыситься в цене (при отсутствии макроэкономических пессимизирующих факторов). Ведь именно они, по идее, должны будут получить статус новых московских районов в первую очередь.

- Цены на жилье в городах, которые будут присоединены к столице, несомненно, вырастут. Дело в том, что для целого ряда покупателей – особенно коренных москвичей – московская прописка по-прежнему остается актуальной. И этот факт, безусловно, сказывается на рыночном ценообразовании. Например, сейчас стоимость квадратного метра в новостройке, расположенной в Московской области, в полукилометре за МКАД и аналогичной новостройки, расположенной в 500 метрах, но внутри МКАД, отличается примерно на 10 000 рублей, - комментирует Вадим Мартыненко. – Не исключено, что вырастут цены и в городах, не включенных в городскую черту, поскольку за счет расширения границ Москвы эти города «переместятся» из так называемого среднего и дальнего пояса МО в ближний и средний. В самой же столице, то есть в нынешних ее границах, жилье может также подорожать, поскольку вряд ли кто-то захочет продавать свою квартиру по прежней цене, если примерно столько же будет стоить квартира, например, в Котельниках.

Наталья Чистякова