Итоги осени: баланс сохраняется

В октябре макроэкономическая ситуация, по сравнению с сентябрем, была более стабильна. Также не наблюдалось и существенных колебаний цены на нефть. Плюс ко всему, в октябре прошло несколько крупных специализированных выставок недвижимости, которые сыграли положительную роль и еще больше оживили рынок на фоне продолжающегося роста деловой активности.

В итоге, как отмечают эксперты компании «Рескор», в прошедшем месяце число квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке московского региона, выросло почти на 3,5%.

От предложения не отставал и спрос. Так, по данным московского управления Росреестра, в октябре в столице было зарегистрировано 7 579 сделок купли-продажи жилья против 6 609 в сентябре 2011 года. В целом за январь-сентябрь 2011 года в Москве было заключено 70,8 тыс. сделок, тогда как за 10 месяцев 2010 года – 70,2 тыс.

В октябре 2011 года Росреестр также зарегистрировал 2047 ипотечных сделок (429 ипотек в силу договора и 1645 в силу закона) и 424 договора участия в долевом строительстве жилья.

«К середине осени активное оживление, которое мы наблюдали с конца августа - в начале сентября, продолжилось и переросло в последовательный подъем. Однако назвать этот тренд долговременным сложно – с большей вероятностью можно предположить, что рынок устоится на нынешних показателях, и будет стабильно удерживать баланс спроса и предложения. А чтобы правильно спрогнозировать дальнейшее развитие, необходимо проследить ценовую динамику еще за несколько месяцев и отделить действительное изменение цен от курсовых валютных колебаний. Тем более, что ключевые решения по спасению дефолтных экономик европейских стран придутся на ноябрь-декабрь, что окажет влияние и на рынок недвижимости в будущих месяцах», - говорит руководитель Департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко.

Вторичный рынок

В октябре 2011 года потенциальный спрос на покупку квартир, как в Москве, так и в Подмосковье увеличился - на 11% и 35,7% относительно сентября соответственно. При этом количество сделок на рынке вторичной жилой недвижимости Москвы повторяет рекорды сентября и находится по-прежнему на высоком уровне.
Как сообщают в Департаменте вторичного жилья компании, в Подмосковье наблюдается аналогичная ситуация: в октябре количество совершенных операций по сравнению с предыдущим месяцем так же возросло.
Объем предложения вторичного жилья в Москве в октябре этого года увеличился на 2,3% относительно сентября до 55,1 тыс. квартир. На рынке вторичного жилья московской области в октябре 2011 года предлагалось всего 39 тыс. квартир, что на 10,4% ниже сентября.
Цены на вторичное жилье в октябре продолжили свой небыстрый рост. Стоимость кв. м вторичного жилья в Москве по итогам октября увеличилась на 1% и составила 177 тыс. руб. В Подмосковье ценовой прирост относительно сентября составил 2,5% (76,3 тыс. руб./кв. м). При сравнении изменения цен за год, с октября 2010 года по октябрь 2011 года, изменение средней цены за кв. м вторичного жилья составило +7% в Москве и +4% в Московской области.
«В дальнейшем при сохранении нестабильности курса рубля и состояния на фондовых рынках до конца года мы предполагаем повышение уровня средних цен на вторичном рынке жилья, как Москвы, так и Московской области. В Москве по итогам года рост цен может составить порядка 8%,  в Подмосковье около 3-4%», - прогнозирует, руководитель Департамента вторичной недвижимости компании «Рескор» Вадим Мартыненко.

Первичный рынок

В октябре 2011 года объем предложения новостроек Москвы в эконом-сегменте составил немногим выше двух тысяч квартир. Среди этого числа меньше всего оказалось однокомнатных квартир (около четверти от всего объема), которые быстрее раскупаются ввиду высокого спроса. Самые дешевые однокомнатные квартиры можно купить за 4,3 миллиона рублей. Самые дорогие достигают в цене 19 миллионов рублей.

Двухкомнатных квартир в предложении примерно 35 %, трехкомнатных – 32 %. По оценкам экспертов компании «Рескор», сложившаяся ситуация не является типичной, поскольку обычно на рынке больше всего одно- и двухкомнатных квартир.

Большая часть квартир эконом-класса предлагаются в Южном административном округе (микрорайон «Царицыно», панельные новостройки компаний СУ-155 и ГК «ПИК»). В целом, на ЮАО приходится 56 % предложения.

Средняя стоимость одного квадратного метра жилой площади в квартирах эконом-класса по итогам октября составила 115 тысяч рублей.

Ценовая ситуация на первичном рынке жилья Москвы и Московской области в октябре практически не изменилась. Средняя цена предложения 1 кв. м на первичном рынке жилья Москвы составила 230 тыс. руб. за кв. м. В Московской области ценовой уровень на рынке новостроек за месяц также не изменился и соответствует сентябрьскому значению (62 тыс. руб./кв. м).
По оценкам специалистов компании «РЕСКОР», в октябре объем предложения квартир на первичном рынке жилья Москвы и Московской области сократился по  сравнению с сентябрем почти на 5% и 10% соответственно. Потенциальный спрос на рынке новостроек, судя по числу обращений со стороны желающих приобрести квартиры в возводимых домах, вырос в Москве на 10%, в Московской области - на 10,5%.

Повышенная активность в летний период на рынке новостроек Московской области, вызванная расширением Москвы,  в октябре начала спадать, но все равно пока остается на достаточно высоком уровне, отмечают в компании «Рескор». По итогам 2011 года, считают эксперты, рост цен на новостройки в Москве может составить порядка 15-20% относительно конца 2010 года. В Московской области цены на первичном рынке, скорее всего, останутся на уровне конца 2010 года, либо вырастут на 2-3% по итогам года.

«Макроэкономическая ситуация продолжает оставаться неспокойной, панические настроения частных инвесторов заставляют их искать более надежные источники вложения средств, одним из которых является недвижимость. Поэтому вряд ли рынку жилья грозят какие-либо потрясения: как минимум до весны можно рассчитывать на стабильный, пусть и небольшой рост, как числа сделок, так и цен, - резюмирует В. Мартыненко. – Кстати, сегодня наибольший рост наблюдается среди альтернативных сделок, что говорит о желании покупателей сохранить средства и улучшить свои жилищные условия».

Ипотека

В октябре на ипотечном рынке было еще тише и спокойнее, чем в сентябре. Потрясения в мировой экономике пока не сказались на условиях ипотечного кредитования. Несмотря на подчеркнуто оптимистичные настроения экспертов в этой области, банки заняли выжидательную позицию, и стараются сохранить ставки в большинстве программ на текущем уровне.

Согласно индексу состояния ипотечного рынка, в октябре 2011 года объем выданных ипотечных кредитов вырос на 66% по сравнению с октябрем прошлого года. В IV квартале 2011 года аналитики прогнозируют рост объема выданных ипотечных кредитов до 216 433 млн. рублей, что на 77% больше цифр IV квартала 2010 года. В качестве основных тенденций рынка в конце года эксперты называют подорожание заемных кредитных средств и прекращение снижения процентных ставок.

В октябре банки вывели на рынок несколько довольно узких ипотечных программ, например, для состоятельных заемщиков или под приобретение коммерческой недвижимости. Кроме того, в некоторых банках появились специальные программы для будущих родителей, а также ипотека без первоначального взноса при наличии материнского капитала. Однако, несмотря на чаяния президента, ипотечные ставки по городу в целом выросли. К тому же, середина осени традиционно не очень щедра на акции, так что потенциальным заемщикам остается надеяться на стабилизацию макроэкономической ситуации, что придаст уверенности российским банкам, и ждать предновогодних акций: в пору традиционного снижения активности рынка они могут быть весьма интересны.

Но в случае развития негативного сценария в Европе российским банкам тоже придется несладко. Поэтому эксперты предупреждают, что потрясения в макроэкономике могут спровоцировать удорожание стоимости денег, что в итоге повлечет за собой рост процентных ставок по кредитам.

«Пока банки прикладывают все усилия к тому, чтобы условия кредитования оставить на неизменном уровне, однако негативный вариант развития событий вовсе не исключен, поэтому брать ипотечный кредит надо сейчас – только так можно обезопасить себя от роста ипотечных ставок, - комментируют специалисты Корпорации «Рескор».

Кстати, многие это уже осознали - в октябре в компании был зафиксирован рост обращений по приобретению квартиры с помощью ипотеки – почти на 24% выше, чем в сентябре.

Наталья Чистякова, газета «Рескор-Недвижимость», № 7, 2011 г.