Новая квартира с правом на риск

На первый взгляд, покупка новостройки должна быть делом простым и безопасным: квартиры новехонькие, они еще не успели обрасти длинной историей с многочисленными переходами прав, продажами, обиженными наследниками. Однако на практике приобретение новостройки оказывается едва ли не самой рискованной операцией.

Причина проста и прозаична: в этом случае приобретается чаще всего то, чего еще нет в природе, ведь большинство новостроек продается на этапе котлована, когда не то что квартиры, даже дома не существует еще ни физически, ни юридически.

Эксперты Корпорации «Рескор» выделяют две главные проблемы долевого участия в строительстве – срыв застройщиком сроков сдачи дома и оформления прав собственности и качество построенного жилья.

Задержка сроков сдачи дома может составлять не один месяц, и не один год. Строители объясняют это разными причинами, но суть дела не меняется - покупатели фактически становятся заложниками ситуации, поскольку договоры, заключенные ими со строительными компаниями, часто не предусматривают точных сроков сдачи объекта. Таким образом, недобросовестные застройщики пытаются обезопасить себя от возможных претензий со стороны покупателей.
Что же касается качества построенного жилья, то сегодня большинство новостроек сдаются только с несущими стенами, иногда даже без подключенных коммунальных сетей. И за установку всего остального с покупателя требуют дополнительную плату.

Конечно, обычному человеку необязательно глубоко разбираться в специфике жилищного строительства или высчитывать, когда такую квартиру можно выгодно продать - большинство людей покупает квартиру для того, чтобы в ней жить, и каждый покупатель планирует въехать в купленную квартиру тогда, когда это прописано в договоре. А значит, нужно оберегать свои интересы. Поэтому, первое, что следует сделать будущему новоселу – это предварительно навести справки о строительной компании (когда и где она строила дома, были ли претензии и т. д.).

Покупая квартиру на первичном рынке, внимательно ознакомьтесь с текстом договора, который предлагает подписать застройщик. От формы договора зависят шансы покупателя получить квартиру или вернуть денежные средства в случае возникновения конфликтных ситуаций. Но при этом не стоит забывать, что как бы изящно ни был составлен договор, он не станет гарантией финансовой устойчивости застройщика и того, что дом будет обязательно достроен. «Риск при покупке на первичном рынке есть всегда, но можно постараться хотя бы его снизить», - считает юрист Корпорации «Рескор» Екатерина ГУСЕВА.

«Строим по 214-ФЗ»
Сложилось так, что дольщиками у нас называют любых покупателей жилья на первичном рынке. Однако покупатель строящейся недвижимости считается дольщиком только в том случае, если объект возводится в соответствии с Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
«Строим по 214-ФЗ» - этим рекламным слоганом застройщики или посредники, торгующие возводимым жильем, подчеркивают тот факт, что сделка надежна и риски минимальны.
- Безусловное преимущество данной схемы – обязанность застройщика опубликовать проектную декларацию, в которой должна быть отражена масса полезной информации о компании и проекте, в котором потенциальному клиенту предлагается купить квартиру, - рассказывает Екатерина Гусева. - Кроме того, получить деньги с покупателя застройщик может только после государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ), что обязательно защитит дольщика от двойной продажи его квартиры. Наконец, 214-ФЗ предусматривает серьезные штрафные санкции в отношении строительных компаний за срыв сроков передачи квартиры.
В то же время, считает большинство потенциальных покупателей, и 214-ФЗ не способен на 100% обезопасить их от рисков приобретения первичного рынка. Этот пессимизм разделяют и юристы. Их главная претензия к закону – отсутствие в нем четкого и ясного разделения, чем договор долевого участия отличается от так называемого инвестиционного договора.

- А ведь - в отличие от ДДУ – инвестиционный договор не требует регистрации, то есть, условно говоря, может быть написан в свободной форме и не требует заверения. Потом субподрядчики, получившие квадратные метры новостроек в качестве платы за выполненные работы, имеют право продать их уже физическим лицам, а здесь легко могут возникнуть пресловутые двойные продажи, - поясняет Е. Гусева. - Не говоря уже о том, что субподрядчики могут успеть продать квартиру еще до того, как будут выполнены обязательства перед застройщиком, и тогда в накладе останутся и дольщик, и застройщик.
Операция «Кооперация»
Вторую строчку хит-парада, после «214-ФЗ», занимает способ продаж строящегося жилья под условным названием «ЖСК одного дома».
Согласно этой схеме застройщик организует жилищно-строительные кооперативы для каждого своего строящегося дома (или целого комплекса). После того как пайщики получают право собственности на квартиры, они выбирают, оставаться им кооперативом или организовывать товарищество собственников жилья.
- Практика несильно отличается от строительных кооперативов советских времен, - комментирует Е. Гусева. - Заявление, уплата вступительного взноса, внесение денег по графику и уплата ежегодных взносов в период строительства. Между застройщиком и ЖСК заключается инвестиционный договор, а между ЖСК и пайщиком – договор паенакопления. Нераспроданные площади остаются в собственности застройщика. Но поскольку ЖСК создает застройщик и ставит во главе своего человека, в плане расходования средств рассчитывать приходится опять же на честность компании. Да и ответственным лицом выступает правление кооператива, теоретически – такие же пайщики, как и покупатель. Еще минус: предъявить претензии по нарушению сроков строительства практически нереально.
Тем не менее, сегодня эксперты ставят такую схему едва ли не в один ряд с работой по 214-ФЗ, так как она относительно надежна.

Предварительный как основной
Невзирая на прессинг властей, требующих продавать по 214-ФЗ, строящиеся объекты еще во многих случаях по-прежнему реализуются с использованием старого испытанного, но и весьма лукавого способа – предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
Именно эта схема привела к появлению многочисленных обманутых дольщиков в последнее время. Однако не так давно покупателю жилья удалось взыскать стоимость квартиры, приобретенной по предварительному договору купли-продажи. Дело в том, что в июле текущего года дольщики, заключившие предварительные договоры купли-продажи, получили новый механизм защиты их прав. Если застройщик нарушил свои обязательства, покупатели смогут потребовать с него рыночную стоимость жилья. А сам предварительный договор приравняли к основному.

- Соответствующие положения содержатся в утвержденном пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС) постановлении «О некоторых вопросах, возникающих из договоров купли-продажи будущей недвижимости», - поясняет эксперт. - Формально документ должны применять лишь в арбитражном судопроизводстве. Но хочется верить, что его будут использовать и в судах общей юрисдикции, куда дольщики как раз и обращаются за защитой своих прав.

Без риска

- Сегодня в нашей стране не существует четкой системы постоянного государственного контроля над фирмами, ведущими долевое строительство, так что своевременное обнаружение и предупреждение обмана дольщиков - вопрос открытый и ложится на плечи самих дольщиков,- с сожалением констатирует юрист.

В такой ситуации, идеальный вариант – это, конечно, покупка уже введенного в эксплуатацию жилья с оформленным правом собственности, и такие предложения на рынке есть. Во всех других случаях лучше семь раз отмерить и только потом расставаться с деньгами. Так что остается дать банальный совет: до подписания договора лучше всего обратиться к юристам, специализирующимся на рынке недвижимости.

- Помощь юриста может оказаться своевременной и эффективной на любом этане договорных отношений: на стадии переговоров с агентством недвижимости, застройщиком, подрядчиком, поставщиком и иными лицами по вопросу заключения договора долевого участия, - резюмирует наш эксперт.

Телефон юридического управления (499) 132-49-71

*** В Москве на сегодняшний день около 6 тысяч обманутых дольщиков и 39 проблемных объектов.