Итоги года: рекорды на фоне стабильности

В целом, прошедший 2011 год на рынке столичной недвижимости повторил основные тенденции посткризисного 2010 года. Не было ни резких скачков, ни сколь-нибудь серьезных провалов. Главное, чем запомнится этот год – высокой активностью всех участников, в результате которой 2011-й стал рекордным по количеству сделок.

Число сделок с квартирами в столице достигло, действительно, рекордных значений. По данным управления Росреестра по Москве, за год было зарегистрировано 91 224 сделки купли-продажи квартир. Из них 12 029 — на вторичном рынке. Рост по сравнению с 2010 годом составил 6,5%. Количество сделок с использованием ипотеки за год выросло с 16,3 тыс. до 19,88 тыс. По оценкам специалистов Корпорации «Рескор», этот рекорд
стал возможен благодаря росту продаж на вторичном рынке, низким темпам роста цен и отложенным с 2009 года спросом. «Рынок оказался хорошо прогнозируемым: цены выросли в пределах инфляции — на 6—10%, объем предложения позволял покупателям выбирать. И, конечно, существенную роль сыграла близость президентских выборов и активность ипотечного кредитования», - поясняет директор департамента вторичного рынка жилья компании «Рескор» Вадим Мартыненко.

Как еще один значимый фактор активности на вторичном рынке эксперт отмечает снижение объемов строительства в период кризиса 2009 года, в результате чего с сегмента новостроек спрос сместился на вторичное жилье. Кроме того, интерес к инвестициям в недвижимость подстегивали и события на мировых рынках.

Однако увеличение сделок пока говорит лишь о достижении утраченных в кризис позиций. Показатель в 90 тысяч сделок – это уровень далекого 2003 года. С тех пор страна пережила два кризиса, после которых смогла вернуться к тем значениям лишь в 2011 году. «Не случись этих спадов, на столичном рынке жилья могло бы совершаться до 200 тысяч сделок, - поясняет В. Мартыненко. – При этом доля квартир, выставленных на продажу в Москве, составляет немногим больше 1% жилого фонда города, это около 50 тыс. объектов на вторичном рынке, включая квартиры в новостройках, куда уже въехали жильцы. Для такого мегаполиса как Москва это крайне низкий показатель, и пока специалисты не видят предпосылок для изменения этой цифры».

Вторичный рынок

По данным Корпорации «Рескор», в среднем за год прирост цен на вторичном рынке составил 6-12 % (без учета недвижимости ЦАО), средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 11–15 тыс. рублей. При этом подорожали все категории жилья. Так, рост в сегменте негабаритных однокомнатных квартир составил 6%: по итогам года в среднем такая квартира стоит 5 млн. 100 тыс. рублей, почти на 300 тыс. руб. больше, чем год назад. Стоимость обычных однокомнатных квартир выросла приблизительно на 4% , (в среднем цена их на сегодняшний день – 6 млн. руб.). Даже трехкомнатные квартиры подросли в цене примерно на 1% (до 14, 5 млн. руб.). Но, конечно, сильнее всего заметны изменения в нижней границе эконом-класса.

- Если весной 2010 года однокомнатная квартира в панельном доме в Жулебино стоила 4,3-4,5 млн. рублей, то сейчас такие квартиры предлагаются по цене от 5 млн. рублей», - отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка жилья Корпорации «Рескор».

В целом за год цена квадратного метра увеличилась до 180 тыс. рублей. Однако удорожание в разных округах столицы не было синхронным. Лидером роста стал Западный административный округ, где стоимость квадратного метра выросла почти на 10%, превысив отметку в 200 тыс. рублей. Помимо традиционно качественных характеристик района, в этом году дополнительным стимулом к росту цен в ЗАО стало известие о расширении столицы именно в этом направлении.

На втором месте - Центральный административный округ, прибавивший в стоимости 8,1%: здесь цена квадратного метра по-прежнему остается самой высокой по Москве – более 270 тыс. рублей. Аутсайдерами по уровню цен традиционно выступают Восточный и Юго-Восточный административные округа. Там вторичное жилье в среднем предлагается по цене 139 тыс. рублей за квадратный метр. Однако и здесь однокомнатную квартиру в панельном доме уже не купишь дешевле, чем за 4-5 млн. руб.

Важной тенденцией прошедшего года стало уменьшение объема вторичных квартир, выставленных на продажу в Москве – в целом количество предложения снизилось на 9,3% до 47,9 тыс. объектов.

– Наиболее заметно это в Юго-Восточном, Восточном и Северо-Восточном, административных округах, где традиционно жилье дешевле, нежели в других округах Москвы. Там предложение уменьшилось на 15%. При этом в ЗАО и ЦАО число экспонируемых квартир уменьшилось примерно на 3%. Такой расклад цифр свидетельствует о том, что в первую очередь с рынка уходят наиболее дешевые предложения, - отмечает В. Мартыненко.

Еще одной характерной чертой 2011 года эксперт считает возросшую зависимость рынка жилья от ипотечного кредитования.

- Рынок стал в большей степени зависеть от ипотечного кредитования. Сейчас доля сделок с привлечением ипотеки приближается к уровню 20% от общего количества. В 2003 году этого не было, в 2007 году она составляла 12—15%. Пока банки не собираются снижать объемы ипотечного кредитования, и в следующем году объем сделок с ипотекой может приблизиться к 30% от общего количества.

Однако, по словам эксперта, если вернутся риски, связанные с нестабильностью на международных рынках и снижением темпов роста российской экономики, ипотечные программы будут сворачиваться, в результате чего пойдет на убыль и активность на рынке недвижимости.

В целом, специалисты компании «Рескор» предполагают, что в текущем году активность на рынке может снизиться: постепенно растут объемы строительства, а темпы роста доходов населения не увеличиваются. Цены на жилье в Москве будут расти в темпе, умеренно опережающем инфляцию. Квартиры подорожают в среднем на 10-15%.

Первичный рынок

Развитие рынка новостроек в 2011 году было также лишено резких колебаний и изменений. Цены росли плавно при достаточно высокой активности покупателей. В 2011 году количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья на первичном рынке сохранялось на уровне показателей 2010 года, который побил все рекорды даже докризисного периода. Наиболее высокие темпы продаж показали новостройки эконом- и комфорт-класса, при этом значительную долю в сделках занимали покупки с привлечением ипотечного кредита (свыше 30%).

Рост среднего уровня на рынке новостроек Москвы за 2011 год составил около 10%, и средняя стоимость столичного квадратного метра к концу года достигла 205 тыс. рублей. На рынке новостроек Подмосковья с начала 2011 года цены выросли в среднем на 8% в зависимости от степени готовности проектов и удаленности их от столицы. По итогам года средняя стоимость 1 кв. м в области составила 65 тыс. рублей.

За прошедший год структура спроса на первичном рынке Москвы практически не изменилась. По-прежнему наиболее востребованы квартиры с самой доступной стоимостью (однокомнатные небольшого метража), при этом следует отметить возросший интерес покупателей к таким квартирам

По данным компании «Рескор», наиболее существенно подорожало новое жилье в новостройках эконом-класса: квадратный метр в таких проектах прибавил в цене почти 20% и по итогам года достиг 128 тыс. руб. Также ощутимо выросла цена кв. м в новостройках бизнес-класса: по итогам года она составила около 202 тыс. руб.(+12%). В комфорт-классе цена кв. м увеличилась на 7 % и составила 134 тыс. руб.

Эксперты отмечают четыре основные тенденции, которые в конечном итоге определяли развитие первичного рынка в 2011 году. Это уменьшение ассортимента новостроек с одновременным увеличением объемов выставленных на продажу квадратных метров, масштабность проектов, состоящих из нескольких корпусов и очередей, с развитой инфраструктурой, высокая популярность доступного жилья у покупателей и постепенное перетекание спроса за пределы МКАД.

Также существенную роль в развитии столичного рынка новостроек в 2011 году сыграли ограничения по застройке территории города, введенные новым Правительством Москвы. В связи с этим наблюдалось сокращение объемов строительства и снижение объема предложения. Всего в 2011 году в столице планировалось ввести 2 млн. кв. м жилья, введено 1,805 млн. кв.м. Отмечая наметившийся дефицит новых проектов в столице, особенно в сегменте эконом-класса, эксперты считают, что в 2012 году он будет способствовать росту цен. Если, конечно, не упростится процедура получения разрешения на строительство и на рынок не выйдут новые проекты.

Ипотека

Рекордным стал 2011 год и для рынка ипотечного кредитования: по предварительным оценкам, объем выдачи ипотечных кредитов в номинальном выражении превысил докризисные показатели и приблизился к 600 тысячам жилищных кредитов на сумму порядка 700 млрд. рублей.

Основными тенденциями рынка жилищного кредитования в 2011 году эксперты компании «Рескор» называют снижение уровня процентных ставок, рост среднего размера кредитов, запуск кредитных программ, учитывающих особенности конкретных заемщиков и объектов, в том числе и программ с учетом социальной составляющей.

- В прошедшем году ипотека в России восстановила докризисные позиции, ставки опустились ниже 12% годовых в рублях, отдельные банки предлагали кредиты и под 8,5%, - говорит В. Мартыненко. - В результате, число реальных сделок с использованием ипотечного кредита в ушедшем году существенно увеличилось, в частности, более половины (примерно 55%) от всех операций, выполненных в течение года нашей компанией, были ипотечными. И это, безусловно, свидетельствует о высокой активности ипотечного рынка.

Конечно, хотелось бы предположить, что наступивший 2012 год станет еще более продуктивным. Но нынешнее поведение банков свидетельствует об обратном: сегодня игроки финансового рынка оценивают перспективы российской экономики весьма сдержанно и стремятся заложить возможные риски в предлагаемые продукты.

По мнению эксперта, в 2012 году темпы роста объемов ипотечного кредитования, скорее всего, снизятся, ставки перестанут опускаться, а, возможно, и несколько подрастут.

- Это связано с новой волной мировой финансово-экономической нестабильности. Сейчас отечественным банкам сложно привлекать зарубежные дешевые кредиты, так как многие западные банковские учреждения и сами испытывают проблемы с ликвидностью. Поэтому российские банки стараются увеличить объемы вкладов населения – ставки по ним растут, а, следовательно, должна повышаться и стоимость кредитных средств, выдаваемых банками.

И все же специалисты не склонны давать прогнозы на весь год, потому что все ждут весны.

- Ситуация будет зависеть от результатов президентских выборов в марте и состояния мировой экономики. Если кризис, о котором предупреждают экономисты, произойдет, то банки наверняка повысят процентные ставки, особенно по долгосрочным кредитам, как это уже было в 2008 году. Так что решение жилищных вопросов с использованием ипотечных кредитов лучше не откладывать в долгий ящик, - советует В. Мартыненко.

Телефоны отделов продаж 565-37-73, 916-07-64, 700-84-20, 363-99-22