Советы экспертов. Алгоритм обмена

По оценкам специалистов «Реско­ра», более половины клиентов со­вершают обмен с целью приобре­тения более дорогостоящего жилья, при этом размеры доплат в разных ситуациях существенно различают­ся. Например, чтобы перебраться из однокомнатной квартиры в двухком­натную, сегодня нужно доплатить по­рядка 1,5- 2 млн. рублей.

Конечно, вынуть из «кармана» такую сумму могут немногие, но получить кре­дит в таком размере вполне реально. Надо лишь помнить о необходимости принимать трезвые решения и действо­вать в соответствии с оптимальным ал­горитмом. Если поступать необдуманно, можно оказаться с банковским одобре­нием ипотечного кредита на руках, но без понимания, какую квартиру удастся в результате приобрести. Можно стол­кнуться с обратной ситуацией: поспе­шить забронировать квартиру, не пред­ставляя, удастся ли получить банков­ский заем на недостающую сумму. Обе ситуации одинаково плохие, потому что человек действует импульсивно, вместо того чтобы взвесить свои реальные воз­можности. Подробнее обо всех ступенях этого непростого процесса сегодня рас­сказывают Наталья Кравченко и Ла­риса Барышева - лучшие сотрудники компании «Рескор» по итогам работы в январе и феврале 2012 г.

Итак, улучшаем уже имеющиеся жилищные усло­вия. Наши эксперты – Лариса Барышева и Наталья Кравченко – единодушны во мнении, что, прежде чем приступить к этому процессу, важно четко от­ветить себе на два главных вопроса.

Первое – что мы хотим получить в результате об­мена (скажем, квартиру на вторичном рынке или в но­востройке, а может, трехкомнатную поменять на две однокомнатные)?

И второе - есть ли возможность разделить процеду­ру обмена на два этапа: сначала продать имеющееся жилье, а затем уже покупать другое?

Второй вопрос очень важен, если вы хотите избе­жать альтернативной сделки со всеми сложностями продажи-покупки сразу нескольких объектов.

- Сегодня более половины сделок на рынке жилья – альтернативные, такова реальность, и риэлтора- профессионала эти сложные сделки не пугают. Одна­ко любая альтернатива – процесс небыстрый и очень эмоционально выматывающий, поскольку в сделке за­действовано несколько продавцов-покупателей, и если вдруг хотя бы у одного из них что-то срывается, то рассыпается и вся цепочка, - объясняет Наталья Крав­ченко. – В этом случае приходится срочно подыскивать другие варианты, но за время этих поисков может что- то измениться у другого участника альтернативы. И снова приходится начинать все сначала.

- Кроме того, альтернативы существенно ограничи­вают выбор подходящего объекта, поскольку продавцы предпочитают продать свою недвижимость прямому покупателю, то есть покупателю с деньгами. К тому же, в процессе альтернативной сделки иногда можно потерять на продажной цене своей квартиры или не­сколько переплатить за приобретаемую: участникам цепочки приходится с этим мириться, чтобы сделка не развалилась, - добавляет Лариса Барышева.

Именно поэтому эксперты советуют по возможно­сти избежать альтернативы. Например, можно снача­ла продать свою квартиру, встать на регистрационный учет в другом месте (на съемной квартире или у род­ственников), а потом покупать квартиру новую... Этот вариант не связывает вас временными рамками и дает большую свободу выбора. Но далеко не у каждого есть достаточные средства на покупку квартиры или хлебо­сольные родственники.

Другой вариант - сначала купить себе вторую кварти­ру, переехать, и уж потом не спеша продавать первую. Этот способ хорош при растущих ценах на недвижи­мость, но подходит он только тем, у кого есть в наличии свободные средства.

Впрочем, мы изначально определились, что улуч­шать жилищные условия будем с помощью ипотечного кредита, поэтому можно считать, что нам подходят оба предлагаемых варианта.

Оценим, что имеем

Для оценки объекта недвижимости профессионалы используют специальные методики и статистику сде­лок, проведенных компанией. Однако обычный чело­век такой возможности не имеет и зачастую определяет стоимость своей квартиры интуитивно или опираясь на случайную информацию.

-Человеку вообще свойственно видеть только то, что он хочет. На рынке недвижимости это правило действует на 100%, в итоге большинство людей переоценивают стоимость объекта, который со­бираются продавать. Так что оценку вашей квартиры лучше доверить профессионалу, хотя приблизитель­ную стоимость можно «вычислить» и самому, – гово­рит Лариса Барышева.

По ее мнению, лучше всего поможет это сделать следу­ющий метод. Для начала задаем параметры своего жили­ща в поисковике на сайте недвижимости, получаем выборку квартир, аналогичных вашей, расположенных в домах со­поставимого качества в том же или похожих по характери­стикам районах. После этого следует вычеркнуть по 10% самых дорогих и самых дешевых предложений. А на остав­шийся список постарайтесь взглянуть глазами покупателя – и вам станет понятно, что его внимание привлекут объек­ты, расположенные в нижней трети ценовой шкалы списка. Вот за эту цену квартиру можно продать в разумные сроки. При этом следует учесть, что окончательная цена будет за­висеть от методики продажи, и если продавать квартиру че­рез риэлторскую компанию, где этими методиками владеют, можно получить бОльшую стоимость.

Оценить заем

На следующем этапе необходимо понять, какой ипо­течный кредит доступен клиенту и сможет ли он вообще его получить. По мнению Натальи Кравченко, чтобы спрог­нозировать отношение банка к вам в качестве заемщи­ка, нужно правдиво ответить на пять простых вопросов. Остальное – технические детали, которые можно уладить, подыскав более лояльную кредитную организацию.

- Первый критерий, которому должен соответство­вать заемщик, – отсутствие проблем с законом. Вто­рой – отсутствие «черных пятен» в кредитной исто­рии. Но даже эта дверь закрыта не наглухо: некоторые банки иногда «закрывают глаза» на кредиты, получен­ные до 2008 года, видимо потому, что три года назад работа бюро кредитных историй была несовершенна. Следующий вопрос – являются ли доходы заемщика убедительными для банка? Наиболее предпочтитель­ный вариант, если вы - наемный работник и можете подтвердить все доходы справкой 2НДФЛ. Для банка это наименее рисковая категория заемщиков, которая получает лучшие условия по кредиту, правда, в чистом виде таких заемщиков встречается мало.

Для повышения кредитоспособности, напоминают экс­перты, можно привлечь до четырех созаемщиков, кото­рые готовы своими зарплатами участвовать в получении и обслуживании кредита.

- Как правило, созаемщиками выступают муж и жена, очень часто – не достигшие пенсионного возраста ро­дители и взрослые дети. Также для увеличения креди­та можно привлечь доход братьев или сестер. Иногда банки выдают кредиты гражданским супругам, - по­ясняет Н. Кравченко.- Кроме того, на размер кредита влияет наличие другой недвижимости, дополнительной работы, а также информация о ранее полученных и своевременно погашенных вами кредитов.

- Подбирая кредитные программы для своих кли­ентов, мы отправляем заявки сразу в несколько бан­ков и в течение двух дней получаем предваритель­ную информацию о максимальном размере займа и условиях его предоставления, - добавляет Л. Бары­шева. – Впрочем, используя довольно простую фор­мулу можно и самому прикинуть приблизительную сумму доступного вам кредита.

Для этого следует умножить сумму предполагаемого займа на 0,013, и получим примерный размер ежеме­сячного платежа при сроке кредитования в 15 лет. Для получения одобрения во многих банках достаточно, чтобы совокупная сумма доходов созаемщиков вдвое превышала среднемесячный платеж (при условии от­сутствия иждивенцев), поэтому далее посчитать свою кредитоспособность несложно. То есть, чтобы получить 1 млн руб. на 15 лет, достаточно иметь подтвержденный месячный доход семьи в 26-30 тыс. руб.

- Но следует помнить, что между доступностью кредита и комфортностью в его обслуживании есть большая разница. Поэтому прежде, чем увеличить сумму кредита, объективно оцените, сможете ли вы без особого напряжения вносить ежемесячные плате­жи, – напоминает Н. Кравченко.

Оценка покупки

На последнем этапе подготовки к процессу обмена эксперты советуют сложить вместе предполагаемую сумму, которую удастся получить при продаже имею­щегося у вас жилья, и размер комфортного кредита, и посмотреть, что именно удастся купить на эти деньги.

- Часто на этом этапе приходится слышать, что мечтали о лучшей квартире или лучшем качестве жи­лья. В этом случае – если вы видите, что рассчиты­вали на большее, а в реальности приобрести это вряд ли удастся, надо остановиться и еще раз подумать, так сказать, привести свои желания в соответствие с возможностями, и только тогда можно двигаться дальше, - советует Л. Барышева..

- Ну, а когда, наконец, соответствие достигнуто, переходим к подбору квартиры, которая будет пред­метом залога в банке. Это значит, что она не должна располагаться в аварийном или предназначенном под снос или реконструкцию доме, а также иметь умерен­ную степень износа, - поясняет Н. Кравченко. - Кстати, банк может не принять в качестве залога и квартиру с перепланировкой, хотя к незначительным изменениям (например, снос кладовки) банки стали относиться бо­лее снисходительно. Но при этом могут потребовать от заемщика письменное обещание в указанный срок узаконить проведенные в квартире изменения.

Наконец, самое сложное – свести в одну временную точку продажу одной квартиры, подбор и приобретение другой, а также получение ипотечного кредита.

- Экономя на риэлторе, человек рискует не уложиться в отведенный банком срок на поиск покупаемого жилья, обычно это три месяца, – говорит Лариса Барышева.

- При этом сложности однозначно возникнут уже на стадии продажи своей квартиры, - добавляет Ната­лья Кравченко. - Покупатель вряд ли захочет ждать три месяца. А за две-три недели свести все этапы такой сделки воедино под силу только профессионалу.

Получить консультации наших экспертов можно по телефонам:

Наталья Кравченко 700-84-19

Лариса Барышева 700-84-20