Советы экспертов. Покупаем новостройку

Конечно, приятно жить в квартире, где вы являетесь первым жильцом. Но чтобы радостное ожидание переезда в новое жилье не сменилось разочарованием, при покупке квартиры в новостройке следует учесть множество факторов. Какие именно – рассказывают наши эксперты, победители корпоративного конкурса на звание лучшего сотрудника месяца Елена Абидуллина (отделение «Черемушки»), Ольга Биркина (отделение «Жулебино»), Виталий Карпов и Зоя Лукманова (отделение «Хамовники»).

Итак, что заставляет людей делать выбор в пользу покупки квартиры на первичном или, напротив, вторичном рынке? У каждого варианта свои плюсы и минусы.

Плюсы и минусы

- Обычно главный аргумент в пользу покупки квартиры на вторичном рынке – это возможность выбрать жилье в любом районе, - рассказывает Елена Абидуллина. – В Москве количество новостроек сегодня очень ограничено, поэтому, например, у детей, которые хотят жить недалеко от родителей, иногда просто нет выбора – приходится покупать квартиру не в новом доме по причине отсутствия в районе таковых, а на вторичном рынке. Также бывает, что у покупателя нет возможности ждать, когда будет построен дом, тогда приобретается уже готовое жилье, чтобы сразу можно было заселиться.

- Тем не менее, многие ищут квартиру именно в новом доме, потому что с точки зрения потребительских качеств такое жилье имеет массу преимуществ. Здесь и отсутствие юридической истории, и новые удобные планировки, и «свежесть» самого дома. В конце концов, жилье на первичном рынке просто дешевле, а бюджет у людей зачастую ограничен, - добавляет Виталий Карпов. – Кроме того, покупка новостройки бывает связана с необходимостью получить свободные деньги, когда люди преднамеренно идут на смену района, переезжают из Москвы в область, приобретают там новое жилье, чтобы иметь некую разницу по деньгам для каких-то своих целей.

- Покупателей жилья в новостройках очень часто привлекает обещанная застройщиком развитая инфраструктура. Люди рассчитывают, что рядом будут и салон красоты, и фитнес-центр, и парковка, не говоря уже о школах и детских садах. Но они забывают или просто не знают, что этих «удобств» можно ждать годами, поскольку застройщик сначала, как правило, возводит дома, и только потом приступает к строительству инфраструктурных объектов, - подключается к разговору Зоя Лукманова.

- Но, пожалуй, решающим фактором в пользу квартиры в новостройке выступает ее стоимость, хотя и здесь не все однозначно, - продолжает Ольга Биркина. – Цена зависит от множества параметров - расположения новостройки, типа дома, его этажности, степени готовности жилья, расположения самой квартиры в доме и так далее. При этом отличие цен на однотипное жилье может достигать от 10 до 35%, в зависимости от строительной готовности новостройки. Если продажа начинается на этапе «котлована», то разница составляет около трети, если дом готов и прошла госкомиссия, то цена новостройки приближается к стоимости вторичного жилья. И еще надо помнить, что низкая цена, указанная в рекламе, может оказаться всего-навсего маркетинговой уловкой для привлечения покупателей.

- Кстати, по поводу стоимости, я бы отметил еще вот какой момент, - добавляет В. Карпов. - Сегодня на рынке первичного жилья квартиру зачастую сдают с минимальной отделкой или вообще без отделки. Так вот, если приплюсовать к цене такой квартиры еще и стоимость совсем некосметического и далеко не дешевого ремонта, то обойдется новая квартира намного дороже, чем кажется на первый взгляд. А если вам еще и приходится снимать жилье, пока «вашу» квартиру достраивают, то смело можно добавить суммы арендной платы к стоимости новостройки. А ведь ждать сдачи новой квартиры иногда приходится очень и очень долго

Риски новостроек

Последнее уточнение совершенно логично послужило отправной точкой к следующему аспекту – а именно к рискам, связанным с приобретением квартиры в новостройке.

По мнению наших экспертов, главный из этих рисков заключается в том, что квартира просто не будет построена, или возникнут трудности с оформлением ее в собственность.

Например, во время кризиса строительство довольно многих объектов было заморожено. И хотя сейчас большинство из них доведено до конца, однако покупателям пришлось пережить очень неприятный период.

- Именно поэтому, перед тем как приобрести квартиру, необходимо тщательно изучить предложения на рынке и при выборе объекта основательно изучить репутацию застройщика: есть ли у него готовые объекты, в срок ли они возведены, нет ли жалоб на качество строительства, - советует Е. Абидуллина.

- При этом особое внимание надо обратить на сам объект и схему его приобретения. Защищает права покупателя квартир в новостройках 214 ФЗ, то есть ДУДС, договор участия в долевом строительстве. Иные схемы – предварительные договоры, векселя и т.д. интересы покупателей не защищают, - уточняет З. Лукманова.

Также эксперты считают необходимым при покупке квартиры ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект. К ним относятся разрешение на строительство, проектная декларация, договор аренды земельного участка.

- Я бы посоветовала еще обязательно посмотреть учредительные документы Застройщика - устав, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, приказ о назначении генерального директора и так далее, - добавляет О. Биркина.

- А вообще, наиболее целесообразно на этом этапе - привлечь к переговорам с застройщиком и проверке документации квалифицированного юриста, который специализируется на подобных делах, - считает В. Карпов.

И еще нюансы…

Перед тем, как выбрать новостройку, многие покупатели интересуются типом строения - от этого фактора часто зависит планировка будущей квартиры.

Наиболее распространенные дома, предлагаемые сегодня на рынке первичной недвижимости – это монолитные, панельные, панельно-монолитные, кирпично-монолитные и кирпичные строения. Первые из них позволяют владельцу квартиры свободно планировать расположение комнат (поскольку при такой конструкции внутренние перегородки не несут нагрузки). У жильцов панельных домов «скроить» по собственному усмотрению квартиру не получится, поскольку в таких строениях внутренние стены являются несущими. Однако значительная часть покупателей приобретает именно панельное как наиболее бюджетное.

Немаловажный фактор комфортного проживания в доме - количество квартир на этаже. Чем их будет меньше, тем меньше неудобств ожидает жильцов, однако стоимость таких проектов жилых домов обычно больше.

Следующий момент, который может повлиять на ваше решение – внутренняя и внешняя инфраструктуры дома и района в целом. Важным вопросом является также наличие гаражей и автостоянок (не менее одного машиноместа на семью). И еще, выбирая новостройку в качестве своего будущего жилья, убедитесь в удобстве транспортной развязки.

Вместо резюме

А теперь попробуем обобщить советы наших экспертов. Итак, если говорить коротко:

Первое. Новостройка должна быть построена хотя бы на три четверти – в этом случае гораздо ниже риск недостроя. Обязательно посетите стройплощадку: там должны «ходить» краны – свидетельство того, что ваш будущий дом строится. Сегодня и в Москве, и в области немало наполовину построенных домов, безжизненных и заросших травой.

Второе. Убедитесь, что дом строится по ФЗ-214. Если это так - прекрасно, тогда это почти стопроцентная гарантия, что, например, юристы компании «Рескор» эту сделку одобрят. Если же дом возводится по какой-то другой схеме, то этот вариант в компании «Рескор» вызовет как минимум настороженность. Конечно, это не значит, что квартиру в таком объекте брать категорически нельзя, однако тут уже потребуется очень серьезная экспертиза.

Третье. Специалисты компании «Рескор» настоятельно советуют обратить внимание, насколько удобно добираться к дому. Ведь, бывает, новостройку возводят буквально посреди поля, и не ходят к ней ни автобусы, ни маршрутки, ни электрички.

Четвертое. Особенности и нюансы договора о долевом участии, по которому приобретается квартира в новостройке, следует изучить не накануне сделки, а заблаговременно.

Консультации наших экспертов можно получить по телефонам:

Зоя Лукманова, Виталий Карпов – 363-99-22

Ольга Биркина – 700-84-20

Елена Абидуллина – 565-37-73