Итоги полугодия: позитив сохраняется

По оценкам Корпорации «Рескор», первое полугодие текущего года рынок недвижимости Московского региона закрыл позитивными показателями. При этом в компании уверены, что и во втором полугодии никаких серьезных потрясений не ожидается – даже при негативном сценарии возможно лишь временное сокращение числа сделок, но никак не обрушение цен.

Согласно данным московского управления Росреестра, в июне 2012 года в Москве было зарегистрировано 8692 сделки купли-продажи квартир, что почти на четверть превышает показатель за май. По сравнению с июнем прошлого года число сделок выросло почти на 15 процентов. Всего же в первом полугодии текущего года Росреестр зафиксировал 44382 сделки, что на 5 процентов больше, чем годом ранее.

В июне зафиксировано также увеличение ипотечных сделок (на 8, 2 процента больше по сравнению с маем) и договоров участия в долевом строительстве (+9,2 процента).

В целом, согласно исследованиям компании «Рескор», за первое полугодие 2012 года вторичное жилье в столице подорожало на 6%, при этом объем предложения увеличился на 12%. Даже в июне на рынке вторичной недвижимости Москвы наблюдалось нетрадиционное для первого летного месяца оживление, рост цен составил 2,5 процента, объем предложения увеличился почти на 11%.

По мнению директора Департамента вторичного рынка жилья компании «Рескор» Вадима Мартыненко, данные показатели красноречиво подтверждают возросшую активность как со стороны покупателей, желающих сохранить свои накопления под угрозой финансового кризиса, так и со стороны продавцов, стремящихся продать свои объекты по максимально высокой цене.

Вторичный рынок

По оценкам компании «Рескор», средняя цена предложения на вторичном рынке жилья в «старой» Москве на конец июня составила чуть менее 200 тыс. руб./кв. м. Более всего подорожали квартиры в Западном административном округе (+8%), менее всего – в Зеленоградском административном округе (+4,5%).

- С начала года цены на столичном рынке недвижимости в целом выросли примерно на 6%, что говорит о стабильной, нормальной ситуации на рынке жилья, а объем сделок, который мы сегодня фиксируем, свидетельствует о стабильном спросе на покупку недвижимости в столице, - говорит директор департамента вторичного рынка жилья компании «Рескор» Вадим Мартыненко.

Что касается долларовых цен, то с января по апрель 2012 года они плавно повышались, однако девальвация и ослабление курса рубля в мае-июне практически вернула их к прежним показателям. По итогам первого полугодия средняя цена квадратного метра в Москве (включая элитное жилье), как и в конце декабря прошлого года, составляет 5,5 тысячи долларов, а число заключенных сделок по всем сегментам рынка примерно на 3% меньше, чем в первом полугодии 2011 года.

- Одной из основных тенденций первого полугодия на вторичном рынке жилья можно назвать стойкий баланс спроса и предложения. Если цена квартиры не завышена, то она продается в оптимальные сроки - отмечает В. Мартыненко.

По словам эксперта, в июне-июле цены подросли в основном за счет ухода с рынка наиболее дешевых квартир. В результате, число предложений класса «эконом-минус» снизилось почти на 4%, в то время как объем качественного эконом-класса уменьшился лишь на 0,3%. В целом же по вторичному рынку количество выставленных на продажу квартир снизилось на 0,5% и насчитывает 54,5 тыс. объектов.

- Тенденция к увеличению количества предложений на вторичном рынке наблюдается с конца прошлого года, за этот период прибавилось более 6,5 тыс. объектов. Так что потенциальным покупателям столичной недвижимости пока есть из чего выбирать, - резюмирует В. Мартыненко.

Первичный рынок

В первом полугодии на рынке новостроек Москвы и Московской области наблюдались стабильные тенденции развития в отличие от разнонаправленной динамики прошлого года.

В Москве средний уровень цен на первичном рынке за первое полугодие 2012 года вырос на 3,5% - до 214,2 тысячи рублей за квадратный метр, в Московской области зафиксирован рост более 4% - до 70,5 тысячи рублей за квадратный метр.

По словам В. Мартыненко, уже в мае с рынка фактически исчезли объекты со средней стоимостью квадратного метра ниже 100 тысяч рублей, хотя в это время в продажу выходили новые проекты на низкой стадии готовности. Эксперты компании зафиксировали лишь несколько предложений многокомнатных квартир в домах на низкой стадии готовности, где стоимость жилого метра варьируется в диапазоне от 90 до 100 тысяч рублей. При этом в структуре предложения новостроек три четверти занимают объекты, средняя стоимость которых колеблется от 100 до 200 тысяч рублей.

- Наибольшим спросом в сегменте жилья эконом-класса у покупателей по-прежнему пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а в более высоких ценовых сегментах спрос смещается в пользу двухкомнатных квартир, - говорит В. Мартыненко. – Так, например, еще в мае число желающих купить однокомнатную квартиру увеличилось примерно на 4%, а количество потенциальных покупателей двухкомнатных и трехкомнатных квартир, наоборот, снизилось на 2%.

В целом, за первое полугодие на рынок вышло более 45 новых объектов, из них только шесть было запущено в Москве, остальные расположены на территории Подмосковья.

В числе интересных проектов, вышедших на рынок в этом году, специалисты компании называют новый микрорайон в Зеленограде, жилой комплекс "Зеленый берег" в Южном Чертаново, жилой дом в Ново-Переделкино, ЖК "Некрасовка-парк" и ЖК "Большое Кусково".

Загородный рынок

По итогам первого полугодия 2012 года рынок загородной недвижимости Подмосковья продолжает спокойное и позитивное развитие: эксперты компании «Рескор» констатируют незначительный рост цен во всех сегментах рынка и повышение покупательского интереса к готовым объектам от застройщика.

Серьезных сдвигов в ценовой ситуации на рынке загородной жилой недвижимости в первой половине года не произошло. По-прежнему имеет место колебательная динамика по отдельным проектам: в наиболее востребованных поселках средний уровень цен плавно повышается, в менее удачных проектах, в том числе, полностью готовых, наблюдается снижение (чаще всего в рамках специальных акций и программ). Незначительное повышение цен в размере 3-5% было зафиксировано лишь в проектах, находящихся на высокой стадии готовности. В структуре нового предложения преобладали проекты эконом-класса, оставалась существенной доля поселков с участками без подряда, но выходили на рынок и проекты класса премиум.

Перспективы развития рынка на вторую половину 2012 года эксперты расценивают как позитивные: общая нестабильность финансовой ситуации, к которой покупатели уже успели привыкнуть, не вызывает падения спроса и уменьшения числа сделок. Это позволяет говорить о дальнейшей стабилизации загородного рынка в Подмосковье и постепенном вымывании наиболее ликвидных объектов. Что же касается роста цен, то по итогам года он, скорее всего, будет сопоставим с показателями годовой инфляции, считают в компании «Рескор».

Ипотека

По данным Центробанка РФ, объем выдачи ипотечных жилищных кредитов в Москве за январь-май 2012-го увеличился на 76% в количественном и на 64% в денежном выражении, а в Подмосковье на 71% и 76% соответственно. Несмотря на увеличение средневзвешенной процентной ставки (в Москве с 11,6% в январе до 12% в мае и в Московской области с 11,8% до 12,2%), население продолжает использовать ипотечный кредит в качестве средства улучшения жилищных условий.

По оценкам компании «Рескор», на текущий момент ставка выдачи кредита, после роста в течение первых 4-х месяцев 2012 года, стабилизировалась на уровне 12,2% в рублях, так что повышение ставок ключевыми игроками в конце 2011-начале 2012 года уже отыграно.

Дальнейшее развитие событий на рынке ипотечного кредитования будет зависеть от внешних факторов, среди которых определяющую роль будут иметь положение на международных финансовых рынках и спрос на российский экспорт. Если макроэкономических потрясений не случится, то на ближайшее время процентные ставки стабилизируются на текущих значениях, считают специалисты компании.

- Стоимость и доступность фондирования ипотечных операций остаются одними из основных сложностей рынка ипотечного кредитования, - говорит В. Мартыненко. - Для ипотеки необходимо длинное и дешевое фондирование, а этого в нашей стране пока нет. Между тем цены на недвижимость постоянно растут, поэтому заемщикам я бы порекомендовал не откладывать покупку квартиры в ожидании снижения ставок. В обозримом будущем это вряд ли случится, но даже если подобное и произойдет, у заемщика всегда есть возможность рефинансировать свой ипотечный кредит.