Закон скорее мертв...

Приобретение квартиры на этапе котлована – вещь, несомненно, опасная, что подтверждают многочисленные митинги обманутых соинвесторов. Принятый в 2005 году закон № 214 – ФЗ “О долевом строительстве…”, вызвавший недовольство застройщиков, полностью от рисков этих самых соинвесторов не избавил.

И по закону, и в обход...

К большому удивлению, далеко не все новостройки реализуются сегодня в соответствии с требованиями 214-го закона. С момента его принятия прошло уже почти полтора года, стон в прессе, производимый пресс-службами компаний-застройщиков, стоит поистине вселенский — можно подумать, что зловредный ФЗ уже полностью перекрыл им кислород. Но нет: по оценкам риелторских компаний, даже в Москве (буквально под носом у всевозможных федеральных надзорных органов} от 50 до 70 % возводимых новостроек продаются иначе.

А по мнению Сергея Лупашко, президента Группы компаний “Рескор”, различными гибридными схемами ухода от норм 214-го ФЗ пользуются практически все строительные компании, а доля продаваемых таким образом новостроек стремится к 100 %.

С этим согласна и Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty. По ее словам, едва ли не единственным проектом на рынке дорогой недвижимости, который смог заявить о начале продаж после вступления в силу данного закона, стал дом в Афанасьевском пер., 22-24. Он же, кстати, за прошедший год оказался и полностью реализованным.

Как же именно этот закон обходят? Все его строгости затрагивают договоры долевого участия. Стоит заменить схему отношений застройщика с покупателем — и данный закон тут не действует. Застройщик может взять на себя обязательство продать квартиры после завершения строительства - это будет называться “предварительным договором купли-продажи”. Можно использовать вексельную схему. Или посредническую фирму: ей застройщик продает все квартиры, а она уже продает дальше частным инвесторам. Не являясь застройщиком, соблюдать нормы данного ФЗ она не обязана.

Продажа квартир не по правилам 214-го закона вовсе не является свидетельством злой воли застройщика и тем более какой-то его “криминальности”. Строят теперь быстро, но вот согласование документов тянется годами - сегодня на рынке есть объекты, стартовавшие еще до апреля 2005 года, по ним застройщик просто не обязан соблюдать данный ФЗ. Чтобы работать строго по 214-му закону, застройщик должен обладать полным пакетом предварительных документов, т. н. “большой шестеркой” (о ней речь впереди). Если из них нет хотя бы одного, привлекать деньги по договорам долевого строительства нельзя. А по предварительным договорам можно, что многие и делают...

“Большая шестерка”

Первый из пакета распорядительных документов - постановление местной администрации. Если новостройка находится в Москве, это постановление Правительства Москвы, если в Подмосковье — главы администрации соответствующего города. В документе должно говориться, что по такому-то адресу будет производиться строительство объекта с такими-то параметрами, застройщиком выступает такая-то компания.

Второй документ - на землю, подтверждающий принадлежность данного участка застройщику. Права могут быть разными: собственность, аренда, бессрочное пользование - главное, чтобы земля так или иначе принадлежала застройщику. В земельных отношениях кроется и первый подводный камень: в постановлениях Правительства Москвы отдельным пунктом указывается “Москомзему оформить земельные отношения” с застройщиком. Но в реальности до оформления документов на землю может пройти значительное время: и месяц-два, и полгода. В этот период застройщик, естественно, не имеет документов на землю — и см. выше.

Третья бумага - разрешение на строительство. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ оно выдается органами государственного архитектурно-строительного надзора.

Четвертый документ - инвестиционный контракт, заключаемый застройщиком с местной администрацией. К нему прилагается пятый — предварительный протокол распределения квартир. По действующим в нашей стране правилам, часть квартир во всех новых домах отдается городским властям для реализации социальных программ - расселения коммуналок, сносимых пятиэтажек и т. п. Не заостряя внимания на правдоподобности (вы можете себе представить, чтобы жителей “хрущевок” поселили в новый элитный дом на Остоженке?!), скажем, что протокол определяет, какая квартира кому принадлежит. К сожалению, нередки случаи, когда этот протокол появляется на более поздних этапах строительства, и покупателю на “нулевом цикле” остается только надеяться, что квартира № 36, которую он оплатил, не входит в долю, принадлежащую городу Москве.

И, наконец, шестой документ - проектная декларация. Ее пишет сам застройщик, он же обязан опубликовать ее в средствах массовой информации. В декларации кратко излагаются все сведения об объекте и о застройщике - размер его собственных средств, балансы, учредители, адреса, телефоны и все прочее. Конечно, полностью полагаться на информацию, которую застройщик сам о себе выдает, нельзя. За декларациями следит специальный государственный орган - Федеральная служба по финансовым рынкам. Она регулярно, раз в квартал, собирает от застройщиков отчеты, контролирует привлечение и расходование средств. Так что если компания опубликовала в декларации недостоверные сведения - можно не сомневаться, что она крепко получит по рукам.

Как проверять?

Копии всех перечисленных документов обязаны быть предоставлены застройщиком потенциальному покупателю. Будущий дольщик может самостоятельно проверить их достоверность — на этот случай существуют справочные правовые системы вроде “Гаранта”. Например, что постановление Правительства Москвы от такого-то числа с таким-то номером действительно существует и касается оно возведения объекта по такому-то адресу таким-то девелопером, а вовсе недоставки в город партии картошки.

Смотреть и проверять, конечно, можно сколько угодно - но квартира на это время за вами не фиксируется, и в любой момент может появиться человек с деньгами и купить ее. Если же вы захотите объект забронировать, то это будет стоить от $ 1000 (а может и несколько тысяч) на срок в 3 - 5 дней. А что будет, если проверка обнаружит в документах нечто подозрительное? Эти вопросы решаются сугубо индивидуально. Конфликты на этой почве встречаются сплошь и рядом. “Если мы не захотим отдать деньги - мы их не отдадим. У нас договоры выверены так, что в суде оспорить их и вернуть внесенные деньги практически нереально. Мы постарались отработать все технологии. С другой стороны, если клиент ведет себя примирительно и по-человечески просит отдать деньги, мы вернем. Все же люди”, - так прокомментировал ситуацию один из риелторов.

Что касается договоров, заключаемых вне рамок 214-го ФЗ, то там застройщик и не обязан иметь полный пакет из шести предварительных документов. Но, вероятно, имеет часть из них - и хорошо бы поглядеть хоть на то, что есть. И еще одной специфической проблемой является необходимость проследить всю цепочку переходов, По 214 - му закону застройщик может быть только один, а все остальные участники строительства - дольщики. Соответственно, все переходы права требования на квартиру фиксируются у этого единственного застройщика. По старым правилам было иначе: головных застройщиков могло быть сколь угодно много. У инвестора три соинвестора, у каждого из них еще свои “субинвесторы”. Так что, приходя в компанию, которая говорит, что владеет правами на будущую квартиру, нужно проследить всю цепочку переходов до головного застройщика. Чтобы убедиться, что квартира дошла именно до нынешнего собственника, а не ушла на каком-то этапе “налево”.

Резюме:

• Несмотря на принятие закона № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве...” и поправок к нему, практически все новостройки в Москве сегодня продаются в обход этого закона.

•Далеко не все компании перед началом строительства обладают полным пакетом предварительных документов в соответствии с законом № 214-ФЗ.

• Покупателю перед покупкой стоит проверить

документацию застройщика, изучить историю возникновения компании и ее структурных подразделений, ознакомиться с принятыми в компании договорами инвестирования.