Пошаговая инструкция для продавцов
19.09.2006
Существует масса изречений умных людей, сводящихся к тому, что большое и сложное дело окажется вовсе не таким уж сложным, если разбить его на цепочку небольших. Продажа квартиры – задача, безусловно, масштабная, особенно для тех, кто никогда ничем подобным не занимался. Но стоит превратить ее в десяток маленьких – все вроде не так и страшно…
Шаг первый – приценяемся. Для этого нужно как следует «помониторить» рынок. Изучаем специализированные газеты и журналы, сайты в Интернете, обзваниваем агентства недвижимости с целью понять, сколько же наша квартира стоит.
На этом пути нас ждут первые сюрпризы: например, среди предложений встречаются иногда фантастически дешевые. Потенциальному продавцу при виде такого «конкурента» (без кавычек тут не обойтись) расстраиваться не стоит: такая квартира либо имеет какие-то дефекты, либо здесь налицо желание заманить потенциального покупателя. Дальше разговор обычно ведется по схеме: «Эта квартира уже продана, но мы подберем вам другую, а вы давайте заключайте с нами договор на подбор варианта…». Так что не продавец это, а жулик. Бывает и другая крайность: квартира предлагается по несуразно высокой цене в расчете на то, что кому-то она будет очень нужна. В общем, изучая рынок, приходится всю информацию очищать от «статистического мусора».
Шаг второй – выбираем риелтора. Здесь приемы те же – изучение газет и Интернета. В Сети, кстати, можно найти не только рекламу (цену ей мы все хорошо знаем), но и более полезные нам негативные отзывы о работе риелторов. И, естественно, если у вас есть внушающие доверие люди, которые уже обращались к агентам по недвижимости и остались довольны результатом, нужно воспользоваться их рекомендацией.
Тут, разумеется, возникает резонный вопрос: а нужен ли риелтор вообще? Тем более что за услуги свои он возьмет комиссионные. Готовый ответ давать не будем, но напомним, что риелтор поможет снять с вас серьезную и неприятную часть работы – необходимость отвечать на телефонные звонки в любое время дня и ночи, подстраиваться под покупателя по времени показов. Наконец, отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», риелтор знает массу приемов в самом неприятном деле – торге. Каким бы прирожденным торговцем ни был сам продавец, он, как показывает практика, это делает хуже. И очень часто риелтор с лихвой окупает свои комиссионные уже тем, что умело отстаивает цену.
И последнее, что следует сказать о выборе риелтора. Это дело подразумевает, что мы не просто нашли замечательного специалиста, но и оговорили с ним все детали: какие именно услуги предоставляет компания, размер комиссионных, дополнительные расходы, ориентировочный срок продажи квартиры и все прочее.
Шаг третий – заключение соглашения с агентством. Тут мы подписываем договор на оказание услуг. При этом, говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002», принципиально важными моментами являются цена квартиры и условия ее изменения, размер комиссионных агентства и сроки договора (в среднем это 1,5-2 месяца). В случае если клиент передает оригинал правоустанавливающих документов, то к агентскому договору должна прилагаться опись принятых документов, а также должна быть прописана ответственность агентства в случае их утраты или порчи. И конечно, все условия, которые предлагаются здесь, должны в точности соответствовать тому, что мы предварительно узнали по телефону. Если агентство изначально объявляет одно, а при заключении договора пытается корректировать в свою пользу, это говорит о его нечистоплотности.
Шаг четвертый – предпродажная подготовка. Товар должен иметь товарный вид – это аксиома торговли. Некоторые эксперты даже советуют делать предпродажный ремонт, но, на наш взгляд, это лишнее, поскольку деньги, вложенные в подобное мероприятие, не окупятся. Но вот все то, что не стоит денег, сделать нужно: выбросить весь хлам, вымыть в квартире полы и окна, всюду ввернуть лампочки помощнее. Одним словом, добиться максимального впечатления простора и света.
Шаг пятый – рекламирование квартиры. Вообще-то, это забота риелтора. Обычно рекламирование квартир экономкласса ограничивается размещением объявлений в газетах «Из рук в руки», «Квартира, дача, офис», «Сделка» и т. д., а также на сайтах. Более дорогую недвижимость рекламируют в специализированных глянцевых журналах: объявления там дороже, но, учитывая стоимость квартиры, тут они себя оправдывают. В последнее время ряд компаний к стандартному набору рекламных инструментов добавляют еще виртуальный фототур по квартире, который размещается на сайте компании.
На этапе рекламирования риелтор должен быть с вами на связи постоянно. Даже если покупателей в данный момент нет, он должен информировать вас о том, как выходит реклама, есть ли звонки от интересующихся и т. п.
Шаг шестой – просмотры. Обычно они назначаются на время, удобное для смотрящего и показывающего. Но есть нюансы. Если из окна квартиры открывается великолепный панорамный вид, надо в лепешку расшибиться, но устроить просмотр в светлое время суток. Если же за окном все больше заводские трубы – лучше вечерком, а внимание постараться отвлечь на роскошные обои и паркет. Если есть какой-то негативный фактор, появляющийся в строго определенное время (ежедневно ровно в 17:00 мимо с ревом проносится поезд), назначать просмотр на это время, мягко скажем, неразумно.
Есть и еще различные тонкости. Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», рассказал о ситуациях, когда летом у подъездов собираются любители пива и чего покрепче. Привлекательности квартире такие граждане не добавляют, и бывают случаи, когда агентам приходилось просить компанию за энную сумму удалиться на время просмотра.
Шаг седьмой – получение аванса. В соответствующем соглашении оговариваются все условия предстоящей сделки: срок ее проведения, необходимые покупателю какие-то дополнительные документы от продавца, условия передачи денег, сроки последующего освобождения квартир и тому подобное.
Шаг восьмой – сбор документов. Продавцы, работающие с риелторами, обычно просто дают им нотариально заверенную доверенность на сбор документов и ни о чем не беспокоятся. Если же вы действуете самостоятельно, то необходимо знать минимальный комплект документов: правоустанавливающие, поэтажный план с экспликацией из БТИ, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета. В отдельных случаях могут понадобиться и другие бумаги: нотариально заверенное согласие супруги на продажу, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам, разрешение от органов опеки и попечительства, справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит там на учете.
Шаг девятый – сделка. Сначала стороны закладывают деньги в банковскую ячейку. После этого они подписывают договор купли-продажи, который подается на регистрацию в Главное управление Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС). После того как примерно через две недели ГУ ФРС отдаст вам зарегистрированные документы, покупатель становится уже собственником квартиры, а продавец может отправляться в банк и забирать свои деньги.
Шаг десятый – освобождение и передача квартиры. Оно подразумевает физическое (вывезти свои вещи) и юридическое (сняться с регистрации по месту жительства, т. е. «выписаться») освобождение. После того как эти этапы пройдены, стороны в последний раз встречаются на квартире. Они подписывают специальный передаточный акт, и продавец вручает покупателю ключи.
Теперь можно окончательно расслабиться и выпить шампанского
Существует масса изречений умных людей, сводящихся к тому, что большое и сложное дело окажется вовсе не таким уж сложным, если разбить его на цепочку небольших. Продажа квартиры – задача, безусловно, масштабная, особенно для тех, кто никогда ничем подобным не занимался. Но стоит превратить ее в десяток маленьких – все вроде не так и страшно…
Шаг первый – приценяемся. Для этого нужно как следует «помониторить» рынок. Изучаем специализированные газеты и журналы, сайты в Интернете, обзваниваем агентства недвижимости с целью понять, сколько же наша квартира стоит.
На этом пути нас ждут первые сюрпризы: например, среди предложений встречаются иногда фантастически дешевые. Потенциальному продавцу при виде такого «конкурента» (без кавычек тут не обойтись) расстраиваться не стоит: такая квартира либо имеет какие-то дефекты, либо здесь налицо желание заманить потенциального покупателя. Дальше разговор обычно ведется по схеме: «Эта квартира уже продана, но мы подберем вам другую, а вы давайте заключайте с нами договор на подбор варианта…». Так что не продавец это, а жулик. Бывает и другая крайность: квартира предлагается по несуразно высокой цене в расчете на то, что кому-то она будет очень нужна. В общем, изучая рынок, приходится всю информацию очищать от «статистического мусора».
Шаг второй – выбираем риелтора. Здесь приемы те же – изучение газет и Интернета. В Сети, кстати, можно найти не только рекламу (цену ей мы все хорошо знаем), но и более полезные нам негативные отзывы о работе риелторов. И, естественно, если у вас есть внушающие доверие люди, которые уже обращались к агентам по недвижимости и остались довольны результатом, нужно воспользоваться их рекомендацией.
Тут, разумеется, возникает резонный вопрос: а нужен ли риелтор вообще? Тем более что за услуги свои он возьмет комиссионные. Готовый ответ давать не будем, но напомним, что риелтор поможет снять с вас серьезную и неприятную часть работы – необходимость отвечать на телефонные звонки в любое время дня и ночи, подстраиваться под покупателя по времени показов. Наконец, отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», риелтор знает массу приемов в самом неприятном деле – торге. Каким бы прирожденным торговцем ни был сам продавец, он, как показывает практика, это делает хуже. И очень часто риелтор с лихвой окупает свои комиссионные уже тем, что умело отстаивает цену.
И последнее, что следует сказать о выборе риелтора. Это дело подразумевает, что мы не просто нашли замечательного специалиста, но и оговорили с ним все детали: какие именно услуги предоставляет компания, размер комиссионных, дополнительные расходы, ориентировочный срок продажи квартиры и все прочее.
Шаг третий – заключение соглашения с агентством. Тут мы подписываем договор на оказание услуг. При этом, говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002», принципиально важными моментами являются цена квартиры и условия ее изменения, размер комиссионных агентства и сроки договора (в среднем это 1,5-2 месяца). В случае если клиент передает оригинал правоустанавливающих документов, то к агентскому договору должна прилагаться опись принятых документов, а также должна быть прописана ответственность агентства в случае их утраты или порчи. И конечно, все условия, которые предлагаются здесь, должны в точности соответствовать тому, что мы предварительно узнали по телефону. Если агентство изначально объявляет одно, а при заключении договора пытается корректировать в свою пользу, это говорит о его нечистоплотности.
Шаг четвертый – предпродажная подготовка. Товар должен иметь товарный вид – это аксиома торговли. Некоторые эксперты даже советуют делать предпродажный ремонт, но, на наш взгляд, это лишнее, поскольку деньги, вложенные в подобное мероприятие, не окупятся. Но вот все то, что не стоит денег, сделать нужно: выбросить весь хлам, вымыть в квартире полы и окна, всюду ввернуть лампочки помощнее. Одним словом, добиться максимального впечатления простора и света.
Шаг пятый – рекламирование квартиры. Вообще-то, это забота риелтора. Обычно рекламирование квартир экономкласса ограничивается размещением объявлений в газетах «Из рук в руки», «Квартира, дача, офис», «Сделка» и т. д., а также на сайтах. Более дорогую недвижимость рекламируют в специализированных глянцевых журналах: объявления там дороже, но, учитывая стоимость квартиры, тут они себя оправдывают. В последнее время ряд компаний к стандартному набору рекламных инструментов добавляют еще виртуальный фототур по квартире, который размещается на сайте компании.
На этапе рекламирования риелтор должен быть с вами на связи постоянно. Даже если покупателей в данный момент нет, он должен информировать вас о том, как выходит реклама, есть ли звонки от интересующихся и т. п.
Шаг шестой – просмотры. Обычно они назначаются на время, удобное для смотрящего и показывающего. Но есть нюансы. Если из окна квартиры открывается великолепный панорамный вид, надо в лепешку расшибиться, но устроить просмотр в светлое время суток. Если же за окном все больше заводские трубы – лучше вечерком, а внимание постараться отвлечь на роскошные обои и паркет. Если есть какой-то негативный фактор, появляющийся в строго определенное время (ежедневно ровно в 17:00 мимо с ревом проносится поезд), назначать просмотр на это время, мягко скажем, неразумно.
Есть и еще различные тонкости. Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», рассказал о ситуациях, когда летом у подъездов собираются любители пива и чего покрепче. Привлекательности квартире такие граждане не добавляют, и бывают случаи, когда агентам приходилось просить компанию за энную сумму удалиться на время просмотра.
Шаг седьмой – получение аванса. В соответствующем соглашении оговариваются все условия предстоящей сделки: срок ее проведения, необходимые покупателю какие-то дополнительные документы от продавца, условия передачи денег, сроки последующего освобождения квартир и тому подобное.
Шаг восьмой – сбор документов. Продавцы, работающие с риелторами, обычно просто дают им нотариально заверенную доверенность на сбор документов и ни о чем не беспокоятся. Если же вы действуете самостоятельно, то необходимо знать минимальный комплект документов: правоустанавливающие, поэтажный план с экспликацией из БТИ, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета. В отдельных случаях могут понадобиться и другие бумаги: нотариально заверенное согласие супруги на продажу, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам, разрешение от органов опеки и попечительства, справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит там на учете.
Шаг девятый – сделка. Сначала стороны закладывают деньги в банковскую ячейку. После этого они подписывают договор купли-продажи, который подается на регистрацию в Главное управление Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС). После того как примерно через две недели ГУ ФРС отдаст вам зарегистрированные документы, покупатель становится уже собственником квартиры, а продавец может отправляться в банк и забирать свои деньги.
Шаг десятый – освобождение и передача квартиры. Оно подразумевает физическое (вывезти свои вещи) и юридическое (сняться с регистрации по месту жительства, т. е. «выписаться») освобождение. После того как эти этапы пройдены, стороны в последний раз встречаются на квартире. Они подписывают специальный передаточный акт, и продавец вручает покупателю ключи.
Теперь можно окончательно расслабиться и выпить шампанского
Источник: Собственник
Все статьи
Таганская 
