Ипотека: 15 лет в союзе с покупателем

Слово «ипотека» настолько прочно вошло в наш обиход, что воспринимается как нечто давно знакомое и очень привычное. А между тем, столь важному явлению в жизни многих россиян в июле этого года исполняется всего 15 лет.

Именно так - Федеральный закон об ипотеке N 102-ФЗ был принят Государственной Думой 24 июня 1997 года и одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года.

Закон должен был подвигнуть банки к расширению своего бизнеса через выдачу ипотечных кредитов, а граждан – к покупке квартир с привлечением кредитных средств. Правда, в далеком 1998 году ипотека выдавалась под 40% годовых и сроком всего на три года, так что желающих ею воспользоваться было крайне мало.

От древних времен

Как вид кредитования столь актуальная и современная ипотека возникла очень давно — еще в Древней Греции, за свою долгую историю успела пережить и пики популярности, и периоды забвения, а в настоящее время является важной частью экономики практически всех развитых государств.

Впервые термин «ипотека» был введен известным греческим реформатором Солоном еще в VI веке до нашей эры. Конечно, система залогов, под которые выдавали кредиты ростовщики и зажиточные граждане, существовала и до этого, однако ранее предметом залога выступал сам заемщик. В случае невыплаты долга он становился рабом своего кредитора на определенный, зависящий от размеров долга срок, и был вынужден отрабатывать полученные средства своим трудом.

Солон же предложил использовать в качестве залога ценное движимое и недвижимое имущество гражданина. А для того, чтобы засвидетельствовать сделку, на земельном участке заемщика устанавливался специальный столб, который называли «ипотека» (hypotheka), что в переводе на русский язык означает «подпорка, подставка». На столбе указывались имена кредитора и заемщика, сумма долга и условие — выносить и продавать имущество с данного участка до погашения долга запрещено. То есть основные схемы современного кредитного договора появились уже тогда.

Затем принцип кредитования под залог недвижимого (и не только) имущества прижился и получил новое развитие уже во времена Римской империи.

В Германии ипотека как таковая появилась в 14 веке, а вот первые государственные учреждения, официально предоставляющие кредиты под залог недвижимости открылись только в 18 веке. Во Франции ипотечные кредиты получили распространение несколько позже — только в 16 веке, причем и тогда она еще была негласной, не регулировалась государством и базировалась, в основном, на доверии сторон.

На Руси первые упоминания о предоставлении кредита под залог относятся к 13 веку, но государственное регулирование условий сделок было введено значительно позже - во времена правления Елизаветы Петровны, в 1754 году. Именно тогда открылись первые дворянские банки, которые предоставляли кредиты под залог имений и особняков, причем кредитовали они исключительно высшие слои общества. Спустя несколько лет при Коммерц-коллегии и в Петербургском порту были открыты первые ипотечные банки для купеческого сословия, а в 1786 году императрица своим указом объединила их в единый Государственный заемный банк.

В начале 19 века знаменитый государственный деятель эпохи Александра I Михаил Сперанский разработал подробное залоговое право, основные положения которого вошли в Свод гражданских законов. К 1870 году в Российской империи функционировали уже 11 банков, чьи отделения открывались по всей стране. Именно ипотечные госбанки предоставляли крестьянам кредиты на выкуп земли у помещиков после отмены крепостного права, так что преуменьшать роль таких учреждений в истории России никак нельзя.

Кстати, вплоть до революции ипотека в России развивалась даже более быстрыми темпами, чем в Европе. Однако после 1917 года кредит под залог был в нашей стране официально запрещен и на несколько десятилетий предан забвению. Поэтому в 90-е годы систему ипотечного кредитования России пришлось восстанавливать заново.

Молодая и стремительная

Некоторые участники отечественного рынка недвижимости связывают день рождения ипотеки в нашей стране даже не с принятием закона об ипотеке, а с созданием 5 сентября 1997 года единственного в стране института развития ипотеки - Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

В те годы партнерская сеть АИЖК насчитывала всего три банка (сейчас в ней свыше 130 банков и 200 небанковских организаций).

- Создание АИЖК, а потом и АРИЖК, пожалуй, самые главные вехи в истории развития российского ипотечного рынка, - считает президент Корпорации «Рескор» Сергей Лупашко.

По его мнению, сюда же относятся изменения, которые были внесены в закон о ценных ипотечных бумагах в связи с принятием пакета законов о строительстве доступного жилья, а также выход на рынок (в 1998 году) первого негосударственного банка «ДельтаКредит». Кстати, сегодня ипотечные программы есть более чем у 500 банков, в числе которых самыми активными являются Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит и Росбанк.

- В 1999 году ставка по ипотеке составляла 35%, а кредиты предоставлялись на срок до 5 лет, - рассказывает С. Лупашко. - В 2000 году ставка сократилась до 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет, однако желающих брать ипотеку все равно было крайне мало. Лишь к 2005 году ипотека начала поворачиваться лицом к заемщику, в то же время на рынке началась жесткая конкуренция за клиентов.

По данным Ассоциации региональных банков, в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, а процентная ставка снизилась до 14%. Собственно, с этого времени ипотечный рынок начал активно развиваться, спустя три года банки снизили ставку до 10-12%, а срок кредитования увеличился до 30 лет. На этот период пришелся и значительный рост цен на недвижимость.

- Некоторые эксперты связывают расцвет ипотеки после 2005 года со снижением уровня инфляции и ставки рефинансирования, которые постепенно создавали подходящие условия для развития ипотечного кредитования, - поясняет глава компании «Рескор» Сергей Лупашко. – Кроме того, с развитием рынка и межбанковской конкуренции стали появляться ипотечные продукты без первоначального взноса и без подтвержденного дохода, а банки ввели программы рефинансирования, позволяющие заемщиками улучшать условия кредитования.

В 2006-ом ипотечных кредитов было выдано почти в пять раз больше, чем в 2005-ом (263,6 млрд. руб.), в 2007-ом их объем увеличился еще вдвое - до 556,5 млрд. руб.. а по итогам 2012 года превысил 1 трлн рублей!

Подпорка с изъяном

И все же, несмотря на столь серьезные темпы развития, в России покупают жилье с помощью ипотеки не более 30 процентов граждан. Для сравнения – в Европе этот показатель выше вдвое, а в США – почти втрое. При этом ипотечный рынок России активен преимущественно в сегменте экономкласса и практически исключает сегмент элитного жилья.

– Российская ипотечная модель направлена на тех, кто покупает квартиру для себя и имеет небольшие накопления – от 10 до 30% от стоимости жилья. Либо тех, кто улучшает жилищные условия с помощью альтернативной сделки. И в том и в другом случае размер собственных накоплений заемщика невелик. То есть в России ипотека - зачастую единственный способ приобрести собственное жилье, в то время как на Западе, благодаря низким процентным ставкам, кредит позволяет не только купить жилье для себя, но и выгодно вложить деньги в недвижимость, - комментирует президент «Рескора С. Лупашко.

Помимо высоких процентных ставок недоступность ипотеки для значительной части населения объясняется также низкими доходами большинства россиян, ростом цен на жилье, дисбалансом между спросом и предложением, и, конечно, психологией, которая формируется из неуверенности в будущем и боязни быть должником.

Впрочем, высокие ставки по кредитам банки стремятся компенсировать разнообразием продуктов и лояльными условиями: отменяют комиссию за выдачу кредита, вводят сокращенный пакет документов по кредиту, упро­щают процедуру рассмотрения заяв­ки и т.д. Кроме того, борьба за клиента ведется и неценовыми методами, самым действенным из которых является интеграция рынка: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками и риэлторами. Такое партнерство банков с риэолторскими компаниями позволяет значительно ускорить подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Но прежде всего от интеграции выигрывает потребитель, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя при этом и время, и деньги.

– К примеру, компанию «Рескор» связывают партнерские отношения практически со всеми ведущими игроками ипотечного рынка, в числе которых такие безусловные лидеры как Сбербанк, ВТБ24, Банк Москвы, Фора-Банк и др., - говорит С. Лупашко. - В соответствии с партнерскими соглашениями, банки предоставляют клиентам нашей компании всевозможные преференции, скажем, кредиты со сниженной процентной ставкой, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. Это удобно всем сторонам, поэтому, на наш взгляд, в ближайшей перспективе взаимодействие банков и риэлторов будет существенно способствовать развитию ипотеки.