Альтернатива как возможность

На российском рынке недвижимости альтернативные сделки – самый популярный вид операций с жилой собственностью. Раздел недвижимости между наследниками, расселение коммуналок, разъезд с родителями или взрослыми детьми, желание сменить район проживания или увеличить жилплощадь при отсутствии полной суммы на покупку подходящей квартиры или дома – все это приводит к участию в альтернативной сделке.

В практике известны как минимум три способа решения жилищной проблемы. Самый короткий – просто купить квартиру, если у вас имеется вся сумма для приобретения. Хлопоты в этом случае минимальны: выбрал квартиру, передал деньги, получил ключи и живи.

Второй вариант - купить квартиру в кредит. В этом случае придется потрудиться. Сначала выбрать квартиру, затем получить одобрение банка на ее приобретение (хотя по разным причинам банк выбранную квартиру может и не одобрить). Или наоборот: сначала получить одобрение банка, а потом подбирать квартиру. После оформления сделки купли-продажи банк выплачивает деньги продавцу, и можно вселяться. Третий вариант - продать свою прежнюю квартиру, доплатить и купить новую. Этот путь к мечте несколько длиннее двух предыдущих, но при этом и самый распространенный. Называется такой способ альтернативная сделка.

В советское время, когда понятия частной собственности на жилье вообще не существовало, обмен недвижимости был привычной и единственной процедурой (она так и называлась – мена), благодаря которой граждане хоть как-то могли решать свои вопросы с жильем.

Сегодня подобные сделки встречаются крайне редко — доля старого муниципального жилья сокращается, а новые квартиры, как правило, быстро приватизируются. Да и оформлять сделку значительно проще, будучи собственником. Таким образом, представляется абсолютно логичным появление на российском рынке недвижимости нового вида сделок, который можно рассматривать как обмен жилья в его новом понимании.

Это так называемые альтернативные сделки или альтернативы, когда продажа квартиры (или комнаты) происходит одновременно с покупкой другой квартиры.

За короткое время данный вид операций с жилой недвижимостью фактически завоевал рынок: по разным оценкам, в настоящий момент, от 70 до 80 процентов сделок на рынке недвижимости – альтернативные.

- Причина такой популярности вполне объяснима и связана с отсутствием у большинства людей крупных сумм, - поясняет управляющая отделением «Черемушки» Елена Овечкина. - В отличие от западных стран, Россия окунулась в рыночную экономику сравнительно недавно, поэтому у подавляющего числа граждан страны больших накоплений не имеется. Зато у них есть единственное приватизированное жилье, которым можно распоряжаться, чтобы улучшить свои жилищные условия. Альтернатива тем и привлекательна, что не требует многих миллионов. К примеру, для обмена столичной однокомнатной квартиры на двухкомнатную иногда достаточно одного-двух миллионов рублей. Кстати, и кредит на такую сумму проще и получить, и выплатить.

Итак, вы решились на улучшение собственных жилищных условий. Теперь перед вами (не забываем, что в альтернативной сделке вы одновременно выступаете и продавцом, и покупателем) возникают две задачи: найти покупателя на свою квартиру и присмотреть новую. Причем решить эти задачи нужно так, чтобы продажа и приобретение произошли в один день. Разрыв между этими двумя сделками крайне нежелателен, особенно в периоды скачкообразного роста цен. К тому же семье где-то надо жить, пока не куплено новое жилье.

Однако и это еще не все. Вполне может так случиться, что и ваши покупатель и продавец находятся в схожем положении. Каждый из них продает свою недвижимость, чтобы купить другую. И всем нужно провести сделку в один день. В итоге, все участники становятся взаимозависимыми звеньями одной цепочки под название альтернатива.

Связанные одной цепью

В целом, альтернативную сделку можно представить следующим образом.

- Например, первый покупатель хочет приобрести комнату в коммуналке, поскольку на большее у него средств пока нет. Это единственный в сделке «чистый» или «верхний» покупатель, который оплачивает всю сумму покупки, - рассказывает Е. Овечкина. - Второй покупатель хочет продать комнату в коммуналке и приобрести однокомнатную квартиру. Третий продает однокомнатную, чтобы купить себе двухкомнатную. А продавец двухкомнатной квартиры для себя ничего не ищет – он просто хочет продать свою жилплощадь, и нужны ему только деньги. Эта последняя сделка на риэлторском сленге называется «свободная продажа».

Схема, нарисованная экспертом – пример, пожалуй, самой короткой и простой альтернативы. В реальности же цепочка альтернатив может быть гораздо длиннее, да еще и ветвиться. Скажем, в ее середине могут появиться наследники, которые продают трехкомнатную квартиру, чтобы каждый получил по однокомнатной. Бывало, что цепочка разрасталась и до 10 участников, а некоторые риэлторы могут вспомнить и альтернативы в 12-15 квартир.

Впрочем, даже на примере самой короткой цепочки можно понять, что главный минус альтернативной сделки - взаимозависимость всех участников альтернативы, у каждого из которых, естественно, свои особенности и потребности. Именно поэтому альтернативные сделки иногда собираются несколько месяцев, а иногда «рвутся» в месте «слабого звена».

- Причины срыва альтернативной сделки могут быть самыми разными, - рассказывает управляющая отделением «Китай-город» Марина Мусаева. – Одна из самых частых - выпадение из цепочки одного из участников, и произойти это может не только потому, что человек просто передумал. Возможно, ему отказали в выдаче ипотечного кредита, что и мешает до конца выполнить взятые на себя обязательства. В этом случае требуется либо в сжатые сроки подобрать иную альтернативную квартиру, либо оперативно постараться получить кредит в другом банке. Также слабым звеном могут стать квартиры с недостаточным количеством документов и разрешений, без которых невозможно оформление договора купли-продажи.

Осложняет альтернативную сделку и отсутствие гарантий одновременной госрегистрации всех сделок цепочки – на практике вполне возможны ситуации отказа в регистрации одной или нескольких сделок. Избежать подобного инцидента позволит только тщательная профессиональная подготовка проведения всей сделки и участие в ней юридически чистых квартир.

Как видим, данный способ купли-продажи недвижимости довольно громоздкий, здесь приходится учитывать различные факторы, осуществлять контроль за денежными средствами, за регистрацией договоров, и без помощи профессионалов провести такую сделку, особенно когда выстраивается цепочка в 3-4 квартиры, практически невозможно.

- Альтернативная сделка требует от специалиста по недвижимости четко организовывать сроки проведения сделки, быстро принимать решения, давать гарантии участникам сделки, организовывать взаиморасчеты по всей цепочке сделок, осуществлять контроль за регистрацией договоров, в общем, брать на себя все тяготы сопровождения сделки, - говорит Е. Овечкина.

Когда альтернатива уместна

Несмотря на минусы альтернативной сделки, в ряде случаев данный вид операций с жилой недвижимость востребован и весьма удобен. Например, довольно часто альтернативная сделка используется при смене района места жительства, когда, допустим, вы вынуждены переехать, чтобы жить поближе к работе или школе ребенка. В этом случае возможен равноценный обмен, когда вы взамен своей находите аналогичную по стоимости и характеристикам квартиру. Или бывают ситуации, когда возникает желание перебраться в более престижный район, где квартиры априори стоят дороже. Тогда речь идет о неравноценном обмене с предполагаемой доплатой. Этот вариант альтернативной сделки, пожалуй, самый распространенный.

- Альтернатива востребована при желании увеличить имеющуюся жилплощадь, например, когда семья увеличивается и всем становится тесно в существующих квадратных метрах, - рассказывает М. Мусаева. – Часто с помощью альтернативы реализуются съезды и разъезды. Бывает так, что в квартире проживает сразу несколько семей, например, дедушка с бабушкой, их дети и внуки, которые также создали свои семьи. Всем трем поколениям очень непросто ужиться под одной крышей. Они принимают решение разъехаться, разменяв свою трехкомнатную квартиру на три однокомнатные с доплатой. Или же люди вступают в брак и хотят объединить свои квартиры в одну, чтобы обладать большей по размерам жилплощадью. Во всех этих случаях также применима альтернативная сделка.

Плюсы и минусы

С минусами альтернативной сделки мы, в общем-то, уже немного разобрались. Уяснили, что чем больше количество участников в цепочке, тем сложнее сама сделка и тем выше риск, что сделка может сорваться. По оценкам риэлторов, идеальный вариант, когда в процессе фигурирует не более трех квартир. Второй минус – достаточно долгие сроки проведения сделки: в некоторых случаях альтернативная продажа может растянуться на несколько месяцев.

К минусам можно отнести и тот факт, что квартиры, участвующие в альтернативной сделке, стоят, как правило, на 5-10% дешевле обычных свободных. При этом вознаграждение риэлтору (по причине повышенной сложности и многозадачности процесса) наоборот, несколько выше, чем если бы он продавал обычную квартиру.

Однако и преимуществ у альтернативы немало. Самый главный плюс – это возможность улучшить жилищные условия без больших финансовых затрат. Кроме того, осуществление одновременной покупки и продажи квартиры позволяет избежать появления на руках свободных денег, которые могут обесцениться в любой момент, учитывая подвижность рынка и нестабильность в экономике. Также к преимуществам альтернативы можно отнести свободу в выборе объекта для приобретения (в отличие от прямого обмена). Тем более что продажа имеющейся квартиры осуществляется только после того, как найден подходящий вариант, поэтому продавец ничего не теряет. К тому же срок фактического освобождения квартиры фиксируется сторонами в договоре купли-продажи и его обычно достаточно для того, чтобы без лишней суеты перепрописаться и осуществить переезд.

Можешь разбить – разбей

И все же специалисты компании «Рескор» советуют – если есть возможность избежать альтернативной сделки, лучше так и поступить.

- Чтобы уйти от альтернативной сделки, в некоторых случаях мы разбиваем ее на две простые

– продажу и дальнейшую покупку, следующих одна за другой, - комментирует Е. Овечкина. – Это позволяет, во-первых, позиционировать продаваемую квартиру на 5-10% дороже, чем в случае с альтернативой, а во-вторых, в дальнейшем участвовать в покупке со свободными деньгами и, благодаря этому, получить больший торг.

Конечно, это связано с определенными неудобствами: как правило, покупатель при простой продаже хочет получить физически и юридически свободную квартиру. Для этого из квартиры нужно выписаться заранее, возможно даже «в воздух», и перевезти личные вещи в другое место. Если такая возможность есть, то на стабильном рынке подобное разбиение может принести выгоду от 10 до 20% от продажной цены.

Особенно актуально попытаться разбить сделки при съездах, когда продаются две квартиры с целью покупки одной. Организовать одновременную (!) продажу сразу двух квартир практически невозможно, поэтому желательно хотя бы одну из них продать как свободную.

Альтернативные перспективы

В настоящее время альтернативные сделки стали нормой жизни, и число их пока не сокращается, несмотря на достаточно развитый рынок ипотечного кредитования. По мнению специалистов «Рескора», причина не только в том, что собственник имеет все возможности для выгодной покупки квартиры после продажи своей недвижимости. Играет роль и опыт, полученный риэлторами за последние годы, который позволяет проводить операции по одновременной продаже и покупке жилья значительно быстрее, качественнее, без возможных препятствий и срывов.

Впрочем, если до появления ипотеки среднее количество звеньев в цепочке составляло не менее трех и доходило до шести и более квартир, то сейчас этот показатель в среднем составляет 2-3 звена. Эксперты предполагают, что с ростом благосостояния граждан, а также с дальнейшим развитием ипотеки и ее доступности число альтернативных сделок будет сокращаться.