Итоги полугодия: на вторичном рынке без перемен

Динамику цен на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья и в июле, и в течение всего первого полугодия 2013 года большинство специалистов рынка характеризуют как «топтание на месте», поскольку четкого последовательного тренда на рынке жилья ни вверх, ни вниз так и не сложилось. Впрочем, на покупательской активности это не отразилось.

Более того, начиная с середины июня специалисты «Рескора» наблюдают устойчивый рост обращений в компанию как продавцов, так и покупателей, и, что важно, увеличения числа проведенных сделок.

- Собственно, подобное развитие ситуации мы прогнозировали еще в конце мая. Несмотря на то, что в период летних отпусков часть собственников временно снимают свои квартиры с продажи, на рынке остаются те, кто действительно заинтересован в продаже. То же самое касается и покупателей – кто-то откладывает покупку до осени, но тем, кому жилье действительно необходимо, лето не помеха. Таким образом, на рынке остаются мотивированные продавцы и покупатели. При этом продавцы готовы к торгу. Могу отметить, что преобладающее число сделок за последние полтора месяца проходило с дисконтом в 5-10 % от первоначальной цены объекта, - комментирует Вадим Мартыненко, директор Департамента продаж Корпорации «Рескор».

В среднем, годовой прирост цен на вторичное жилье в Москве с 2010 года колеблется в пределах 10% при ежегодной инфляции примерно в 7%. Таким образом, цены на недвижимость на московском рынке практически не поменялись. И этот период стабильности может продлиться еще долго, считают в компании «Рескор».

- Положение, когда цены на жилье растут на уровне и ниже инфляции, типично и нормально для рынков жилья крупных, медленно растущих экономик, к каковым относится и экономика России. Поэтому с большой долей вероятности можно предположить, что при общей стабильности макроэкономических факторов, в обозримом будущем все останется на прежнем уровне, - считает В. Мартыненко.

Впрочем, специалисты компании не исключают традиционного осеннего повышения цен. К тому же экспертов настораживают колебания курса рубля к доллару и евро.

- Если доллар преодолеет отметку в 35 рублей, а евро в 45, это может привести к тому, что люди, имеющие рублевые депозиты, начнут спешно вкладывать капитал в недвижимость. По сравнению с прочими объектами вложений, будь то золото или валюта, инвестиции в недвижимость всегда более надежны. В такие периоды рынок недвижимости чувствует себя уверенно, и рост цен вполне возможен.

Стабильности на рынке жилья в Москве также способствует и развивающийся рынок ипотеки. Эксперты предполагают, что в будущем он вырастет еще на 25%. А если ставка снизится до 6-8%, чего так упорно добивается правительство в преддверии выборов, спрос на жилье вырастет в несколько раз: потребности населения в недвижимости всегда есть, и как только у человека появляется возможность, он улучшает свои жилищные условия. Так что подобное развитие событий может привести к дополнительному увеличению стоимости жилья.

Пока же незначительные колебания средних цен на недвижимость в Москве варьируются в пределах плюс-минус несколько процентов, что во многом обусловлено колебаниями валютными. Сегодня средняя цена столичного квадратного метра балансирует чуть выше отметки в 5 000 долл.

В среднем за июль ее значение составило 5 100 долл. за квадратный метр. Реакция рынка на коррекцию цен оказалась довольно предсказуемой. По оценкам специалистов компании «Рескор», наибольшее падение показали все недорогие квартиры, а самыми устойчивыми оказались сталинки и современные монолитно-кирпичные дома.

- Дорогое жилье обычно медленнее реагирует на перемены рынка,- поясняет В. Мартыненко. - При этом, именно жилье класса премиум и бизнес, как правило, пытаются привязать по цене к доллару, в то время как эконом-класс обычно продают в отечественной валюте. Поэтому при перепадах валютных курсов более дорогое жилье оказывается более устойчивым по цене.

Подобная картина наблюдается также в плане комнатности квартир и географии. К примеру, меньше всего потеряли в цене многокомнатные квартиры, а тройку лидеров по стабильности составили самые дорогие и самые престижные Центральный, Западный и Юго-Западный округа. По оценкам эксперта, достаточно однородная картина складывается и по динамике цен в столичных районах. В июле более других подешевели недорогие и не самые престижные районы. В их числе Измайлово, Марфино, Петровско-Разумовская, Владыкино, Измайловская и Первомайская, Каховская, Зеленоград, Зюзино и другие. В то же время некоторые дорогие и престижные районы, в июле, напротив, прибавили в цене - среди них Боровицкая, Александровский сад, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Кропоткинская, Парк культуры.

В целом, резюмирует В. Мартыненко, спрос и предложение на рынке жилья в Москве находятся сейчас в некой сбалансированной точке.

- Рынок достаточно активен даже сейчас, летом. При этом хочу отметить, что за последние пару месяцев заметно увеличилось число сделок с использованием ипотечных кредитов. Также довольно активно покупают квартиры в Москве жители других регионов. По нашим оценкам, число иногородних покупателей и число покупателей-москвичей сегодня практически сопоставимы. Однако и те, и другие стремятся выбрать наиболее интересные объекты, в более современных домах, с лучшим набором потребительских характеристик. Поэтому наши рекомендации тем, кто настроен на покупку – если выбранная квартира вам подходит и устраивает по цене, то медлить не следует, иначе ваши конкуренты-покупатели могут вас опередить.

Первичный рынок растет объемами

В первом полугодии 2013 года специалисты компании «Рескор» прогнозировали сохранение основных тенденций, получивших развитие еще в прошлом, 2012 году, а именно – роста цен на новостройки в пределах темпов инфляции и смещения платежеспособного спроса за пределы МКАД. По большому счету, эти ожидания оправдались.

- В принципе, в первые шесть месяцев года никаких кардинальных изменений на рынке новостроек Московского региона не произошло. В Москве новое жилье дорожало очень ровно, прирост средней стоимости кв. метра за полгода не превысил 5% и по состоянию на конец июля средняя цена столичного «квадрата», без учета элитного сегмента, апартаментов и таунхаусов, составила 190 тыс. рублей, - рассказывает В. Мартыненко.

По словам эксперта, изменение средней цены на рынке московского жилья зависит от множества факторов. Что касается новостроек, то здесь существенное влияние на показатель средней цены оказывает изменение структуры предложения.

- В течение последних нескольких лет на рынок выходили крупные проекты, такие как мкр. «Царицыно» и «Царицыно-2» в сегменте комфорт-класса, мкр. «Некрасовка-парк» в эконом-классе, ЖК «Мосфильмовский» и ЖК «Лобачевский» в бизнес-классе и др. Данные проекты оказывали существенное влияние на уровень средней цены на рынке московских новостроек, поскольку уровень цен в этих проектах был несколько ниже, чем в других объектах того же сегмента, - поясняет В. Мартыненко.

Покупательская способность на рынке оставалась достаточно высокой. При этом основные объемы спроса и продаж переместились в эконом- и комфорт-классы, что связано с активной реализацией вышеупомянутых масштабных проектов.

Еще одна тенденция текущего года - неуклонный рост числа предложений апартаментов. Причем если раньше они были характерны исключительно для сегмента элитного жилья, то сегодня немалые объемы предлагаются и в сегменте комфорт-класса. Кстати, в связи с выходом на рынок объектов данного класса, средняя цена предложения на первичном рынке апартаментов по итогам полугодия снизилась на 7,5% и на конец июля составила 288 тыс. руб. за кв. м.

- В 2013 году этот новый, хотя и спорный, формат жилья продолжил завоевывать московский рынок недвижимости. Объем предложения вырос на 56%. Предполагается, что до конца этого года на рынок будет выведено еще около 20 новых проектов. И если заявленные планы будут реализованы, то по итогам года объем рынка апартаментов может удвоиться, - говорит В. Мартыненко.

Первичные рынки городов ближнего Подмосковья в первом полугодии демонстрировали разнонаправленную динамику цен. Наибольший прирост за полгода показали Королев и Мытищи (+6%). Заметнее всего цены на новостройки снизились в Пушкино (-7%) и Щербинке (-4%).

В целом же, на сегодняшний день для рынка новостроек характерно умеренное повышение цен, обусловленное ростом стадии строительной готовности.

За городом тенденции прежние

Развитие рынка загородной жилой недвижимости в первом полугодии 2013 г. происходило достаточно активно: за этот период на рынок вышло более 30 новых коттеджных поселков, что соответствует аналогичным показателям предыдущих лет. Примечательно, что более половины новых поселков (55%) относятся к экономклассу, остальные 45% - к бизнес-классу.

По оценкам компании «Рескор», наиболее активно осваивается пояс средней удаленности - 15-30 км от МКАД: здесь сконцентрировано 55% нового предложения. При этом лидерами в новом предложении, вышедшем на рынок с начала года, остаются участки без подряда и таунхаусы (доля каждого сегмента в общем объеме 50%.).

Что же касается ценовой ситуации, то и за городом рост цен был незначительным.

- На рынке жилой загородной недвижимости в первом полугодии 2013 г. по-прежнему имеет место колебательная динамика по отдельным проектам: в наиболее востребованных поселках средний ценовой уровень плавно повышается, в менее удачных проектах, в том числе, полностью готовых, наблюдается снижение цен, чаще всего в рамках специальных акций и программ.

К концу полугодия средние цены предложения на рынке загородной жилой недвижимости оказались следующими: в элитных поселках стоимость 1 кв. м коттеджа (с учетом стоимости земли) составила 4 850 долл, в поселках сегмента бизнес - 3 350 долл, в поселках сегмента эконом - 1 600.

К наиболее характерным тенденциям рынка загородной жилой недвижимости первого полугодия можно отнести рост девелоперской активности в низкобюджетном сегменте загородной недвижимости и развитие формата сблокированного жилья, в том числе в мультиформатных проектах.

На вторую половину года специалисты «Рескора» прогнозируют сохранение основных трендов: наиболее востребованными останутся участки без подряда и таунхаусы реимущественно в проектах эконом и бизнес классов. При этом спрос на коттеджи будет сохраняться в жилых поселках и проектах высокой стадии готовности.

Ипотека: рост и снижение

Рынок ипотеки в первом полугодии 2013 г. также демонстрировал разнонаправленную динамику.

Например, на рынке столичных новостроек доля ипотечных сделок уверенно растет: у большинства крупных застройщиков она достигает 40%, а по некоторым объектам - и все 80%. В среднем по рынку - первичному и вторичному - динамика скромнее: по данным Управления Росреестра по Москве за первое полугодие в столице было заключено 14 869 ипотечных сделок, что выше аналогичных показателей прошлого года всего на 5%.

В целом же по стране число ипотечных сделок сократилось на 1% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

- Данные показатели объясняются снижением доступности ипотеки из-за повышения ставок по кредитам. Процесс этот начался отнюдь не вчера, и та картина, которую мы наблюдаем сегодня, является проявлением нормальной потребительской реакции: если деньги слишком дороги, решение жилищного вопроса откладывается «на потом». Впрочем, текущая активность хоть и не столь высока, как хотелось бы, но вполне достаточна для продолжения нормального функционирования рынка.

Прогнозы

По оценкам компании «Рескор», во втором полугодии ситуация на жилищном рынке, особенно в массовом секторе, во многом будет зависеть от макроэкономических факторов и прежде всего от динамики финансовых рынков европейских стран и США. При условии сохранения сегодняшних макроэкономических показателей, эксперты ожидают роста цен по итогам года примерно на 6%.